Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3/2017 (2-479/2016;) ~ М-443/2016 от 21.10.2016

Дело № г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2017 г. <адрес>

Сампурский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Чекановой А.А.,

при секретаре ФИО4,

с участием:

представителя истца АО «Степное гнездо» по доверенности ФИО5,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО6, представившего удостоверение № и ордер №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Степное гнездо» к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю сельскохозяйственного назначения,

установил:

АО «Степное гнездо» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на земельную долю сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежащую ФИО1, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Степное гнездо» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, по условиям которого ФИО1 обязался заключить в будущем основной договор купли-продажи, принадлежащей ему земельной доли площадью 5,3 га в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения, расположенной: <адрес> в границах ОАО «Степное гнездо» с кадастровым номером 68:17:0000000:33, приобретенной на основании решения Сампурского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Срок заключения основного договора купли-продажи определен в течение четырех календарных месяцев с момента государственной регистрации за продавцом права собственности на указанную земельную долю или общей долевой собственности на выделенный земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службе по <адрес>, но во всяком случае не позднее восемнадцати календарных месяцев с даты заключения предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, заключение основного договора купли-продажи земельной доли должно состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было выплачено ФИО1 в обеспечение исполнения договора и в счет оплаты за земельную долю по будущему основному договору 53000 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом в соответствии с п. 2.1 предварительного договора стоимость земельной доли определена в размере 53000 рублей.

Таким образом, фактически истец полностью выполнил свои обязательства по оплате стоимости земельной доли, определенной предварительным договором.

Кроме того, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор аренды земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор аренды данного участка на условиях, определенных приложением к предварительному договору аренды, в течение месяца после государственной регистрации права собственности на земельную долю.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, в связи с чем, заключение основного договора купли-продажи в установленный срок стало невозможно.

При этом АО «Степное гнездо» осуществляет владение и пользование данным земельным участком, а также несет бремя по его содержанию, выращивает на данном участке сельскохозяйственные культуры, что подтверждается заключенным между истцом и ФИО1 договорам аренды.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности наследодателя.

В последующем исковые требования истец изменил и просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю площадью 5,3 га в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения, расположенной: <адрес> в границах ОАО «Степное гнездо», с кадастровым номером 68:17:0000000:33 с ФИО1 на АО «Степное гнездо».

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю площадью 5,3 га в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения, расположенной: <адрес> в границах ОАО «Степное гнездо», с кадастровым номером 68:17:0000000:33 с ФИО1 на АО «Степное гнездо», при этом пояснил, что по предварительному договору купли-продажи ФИО1 полностью получил денежные средства в размере 53000 рублей, это та цена, которая была с ним согласована, и он за указанную сумму продал свою земельную долю. Земля сельскохозяйственного назначения, где расположена земельная доля, принадлежащая ФИО1, обрабатывается АО «Степным гнездом», часть земли находится у истца в аренде, истцом платится арендная плата. Согласно закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФИО1 без уведомления других собственников мог продать свою долю, как гражданину, так и сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, что и было сделано. Основной договор аренды заключить не успели в связи со смертью ФИО1. На момент заключения предварительного договора купли-продажи, право собственности на земельную долю уже было зарегистрировано за ФИО1 и можно было бы заключить основной договор купли-продажи, но это сделано не было по причине того, что в целях экономии денежных средств для проведения межевания и выделения земельного участка, для АО «Степное гнездо» выгодней приобрести несколько земельных участков, а затем выделить их, т.к. указанные работы оплачиваются независимо от количества земельных долей, сумма одна, как за один участок, так и за несколько. Кроме того, срок заключения основного договора купли-продажи нарушен не был.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель истца адвокат ФИО6 исковые требования не признал, т.к. АО «Степное гнездо» не могли купить земельную долю у ФИО1, т.к. истец не является собственником хотя бы одной земельной доли на земельном участке с кадастровым номером 68:17:0000000:33. ФИО1 должен был известить других участников долевой собственности о том, что намерен продать свою долю, а он этого не сделал. Кроме того, предварительный договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Так же в договоре аренды, в предварительном договору купли-продажи говорится о выделенном земельном участке, но ФИО1 свой участок не выделял и также истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что АО «Степное гнездо» обрабатывает поле, где находится земельная доля ФИО1

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лицапредставитель Территориального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

ФИО1 являлся собственником 1/12 земельной доли в общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 68:17:0000000:33, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 645000 кв.м., местоположение: <адрес>, в границах ОАО «Степное гнездо», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права выданного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч. 1 ст. 131 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «Степное гнездо» в лице генерального директора ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи указанной земельной доли.

Согласно приказу № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Степное гнездо» переименовано в АО «Степное гнездо» на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания акционеров ОАО «Степное гнездо».

По условиям предварительного договора купли-продажи ФИО1 обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи земельной доли в течение четырех календарных месяцев с момента государственной регистрации за ним права собственности на земельную долю или общей долевой собственности на выделенный земельный участок сельскохозяйственного назначения в Управлении Федеральной регистрационной службе по <адрес>, но не позднее восемнадцати календарных месяцев с даты заключения предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора расходы по государственной регистрации права за Продавцом, также по государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю, в том числе связанные с этим расходы по межеванию, оформлению кадастрового плана и т.д., несет Покупатель.

Пунктом 2.1 указанного договора стоимость земельной доли составляет 53000 рублей, цена изменению не подлежит.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были переданы денежные средства в сумме 53000 рублей, что также подтверждается копией расходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обязательства по оплате предмета договора истцом исполнены в полном объеме.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу ч.. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из предварительного договора купли-продажи земельной доли стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение четырех календарных месяцев с момента государственной регистрации за продавцом права собственности, но не позднее восемнадцати календарных месяцев с даты заключения предварительного договора.

Таким образом, не позднее ДД.ММ.ГГГГ стороны должны были заключить основной договор купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о смерти серии II-KC №, выданного ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГС администрации <адрес>.

Наследником ФИО1 является его сестра ФИО2, что подтверждается копией наследственного дела.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 60, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела, земельная доля, принадлежащая ФИО1, передана в аренду истцу, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор свидетельствует о передаче владения и пользования недвижимым имуществом АО «Степное гнездо».

Кроме того, согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия по оплате земельной доли, истцом исполнены в полном объеме и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выплачена стоимость земельной доли, определенной договором, в размере 53000 рублей, что также подтверждается, исследованными в суде доказательствами (расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи со смертью продавца ФИО1 у истца АО «Степное гнездо» отсутствует возможность заключить основной договор и зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Доводы представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО6 о том, что у АО «Степное гнездо» не было законного права на приобретение земельной доли в общей долевой собственности, поскольку истец не является собственником ни одной земельной доли на земельном участке с кадастровым номером 68:17:0000000:33, а так же истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что хозяйство обрабатывает данный земельный участок, и земельная доля, принадлежащая ФИО1 не была выделена, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1, 2 п. 1 ст. 12 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если, число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Факт того, что АО «Степное гнездо» использует земельные доли, находящиеся в долевой собственности, подтверждается предварительными договорами аренды земельного участка, заключенными: ДД.ММ.ГГГГ с собственником земельной доли ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ – с ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ – с ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ – с ФИО11

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО9 является правообладателем 1/12 доли в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:33; ФИО8 является правообладателем 1/12 доли; ФИО10 является правообладателем 1/48 доли; ФИО11 – 1/48.

В силу п. 2 ст. 12 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями) в случае если, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Доводы представителя ответчика о том, что не соблюдение нотариального удостоверения предварительного договора влечет его недействительность, суд также признает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 и ч. 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок: доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 185 ГК РФ); совершение передоверия по доверенности (ст. 187 ГК РФ); договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ); уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 389 ГК РФ); договор ренты (ст. 584 ГК РФ); составление завещания (ст. 1124 ГК РФ); согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 35 СК РФ).

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме исключается.

Что касается порядка заключения предварительного договора в письменной форме, то он подчиняется правилам, предусмотренным п. 2 ст. 434 ГК РФ, согласно которым договор в письменной форме может быть заключен не только в форме единого документа, подписанного сторонами, но и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В порядке исключения из этого общего правила в отношении отдельных договоров предусмотрены требования «строго» письменной формы. В соответствии с п. 4 ст. 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Указанные требования «строго» письменной формы установлены для договора купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договоров необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом если стороны предварительного договора условились облечь основной договор в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Исходя из предварительного договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, условия предусматривающие заключение основного договора купли-продажи и его нотариальное удостоверение, сторонами договора не предусматривались, что свидетельствует о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не должен быть нотариально удостоверен.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к АО «Степное гнездо» на 1/12 земельную долю, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 68:17:0000000:33, в границах ОАО «Степное гнездо» <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Степное гнездо» удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/12 земельную долю в общей долевой собственности, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 68:17:0000000:33, местоположение: <адрес> в границах ОАО «Степное гнездо» от ФИО1 к АО «Степное гнездо».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Тамбовский областной суд через Сампурский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий А.А. Чеканова