Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2238/2015 ~ М-2770/2015 от 30.07.2015

к делу №2238/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Сочи                                                                                        10 ноября 2015г.

Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи                                                  Гергишан А.К.,

при секретаре                                                                               Ивкиной М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Димитрова И.И. к ответчикам Пестрецову В.И. и Дурас А.Н. о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Димитров И.И. обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объекты недвижимости, которым просит признать за ним право собственности на жилое помещение №4 на мансардном жилом 6 (шестом) от земли этаже, общей проектной площадью 34,8 кв.м., в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> а также право на долю земельного участка, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым № на котором расположен жилой дом, (далее по тексту Объекты).

     В обосновании заявленных требований, истец указывает, что 08 июля 2013г., между ним и ответчиком Пестрецовым В.И., был заключен Предварительный договор купли-продажи (далее по тексту Договор), жилого помещения № на мансардном жилом 6 (шестом) от земли этаже, общей проектной площадью 34,8 кв.м., в жилом доме, а также доли земельного участка общей площадью 500 кв.м., с кадастровым № на котором расположен жилой дом, по адресу: <адрес> Согласно условий п. 1.1. и п. 2.1. Договора, Продавец принял на себя обязательство, заключить в будущем Основной договор купли-продажи Объектов и передать в собственность Покупателя указанное в п.1.1 помещение в жилом доме и долю в праве собственности на земельный участок. Согласно условий п.3 Договора, истец оплатил стоимость жилого помещения, которая была определена в размере 1 284 00 (один миллион двести восемьдесят четыре тысяч) рублей, из расчета 36 тыс. 896 руб. за один квадратный метр помещения, на условиях Договора, что подтверждается распиской от 08.07.2013г. Однако ответчик не исполнил свои обязательство по договору в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд, с настоящим иском.

    В процессе рассмотрения дела, истец на основании новых доказательств, ходатайствовал о привлечении к рассмотрению данного дела в качестве соответчика Дурас А.Н., и в последствии изменил свои исковые требования, и просит суд расторгнуть Договор, заключенный между ним и ответчиком Пестрецовым В.И., и взыскать с ответчика Дурас А.Н. оплаченные за Объекты денежные средства, в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей, а также судебные издержи в размере 71 000 (семьдесят одна тысяча) рублей.

    В обосновании изменённых исковых требований, истец указывает, что спорный жилой дом возведенный, в том числе за счет его средств, принадлежал на праве собственности ответчику Дурас А.Н., со слов которого, обязанности Пестрецова В.И. перед третьими лицами по предварительным договорам, он принял на себя, о чем им был представлен предварительный договор, заключённый с гр. П. Основные договора купли-продажи, после оформления права на спорный жилой дом, заключал исключительно ответчик Дурас А.Н., следовательно, истец считает, что именно ответчик Дурас А.Н., обязан был и с ним заключить основной договор купли-продажи. Истец, указывает, что его помещение, после завершения оформления документов на жилой жом, было продано ответчиком Дурас А.Н. иным лицам, следовательно он является выгодоприобретателем.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Богомаз А.К., поддержал заявление об изменении исковых требований и просил удовлетворить в полном объеме, по доводам, изложенным в нем.

Ответчик Пестрецов В.И., извещенный надлежащим образом о дне судебного заседания, не явился, причин уважительности неявки не представил.

Ответчик Дурас А.Н., извещенный надлежащим образом о дне судебного заседания, не явился, причин уважительности неявки не представил, однако ранее им было подано возражение на заявление об изменении исковых требований, которым он просит в удовлетворении исковых требований Димитрова И.И. отказать в полном объеме. В обосновании поданного возражения указывает, что он не является стороной Договора заключенного между истцом Димитровым И.И. и ответчиком Пестрецовым В.И., следовательно, не может являться ответчиком по делу, так как отсутствуют доказательства наличия его обязанностей перед истцом. Кроме того, считает, что предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком Пестрецовым В.И., является недействительным, так как не соответствует требованиям закона.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

Как видно из материалов дела, 08 июля 2013г., между истцом и ответчиком Пестрецовым В.И., был заключен Предварительный договор купли-продажи, жилого помещения № на мансардном жилом 6 (шестом) от земли этаже, общей проектной площадью 34,8 кв.м., в жилом доме, а также доли земельного участка общей площадью 500 кв.м., с кадастровым № на котором расположен жилой дом, по адресу: <адрес>

Как видно из Договора, земельный участок, на котором возводился спорный жилой дом, на момент заключения Договора, принадлежал ответчику Пестрецову В.И. на праве аренды, а само строительство велось на основании разрешения № от 28.06.2011г.

Учитывая данные обстоятельства, суд, считает, что Договор заключен с соблюдением требований закона.

Согласно условий п. 1.1. и п. 2.1. Договора, Продавец принял на себя обязательство, заключить в будущем Основной договор купли-продажи Объектов и передать в собственность Покупателя указанное в п.1.1 помещение в жилом доме и долю в праве собственности на земельный участок.

    Пунктом 2.2. Договора, был определен срок заключения основного договора – до 15 декабря 2013г., с возможностью его продления на 90 календарных дней, но не позднее апреля 2014г.

    Согласно условий п.3 Договора, общая стоимость жилого помещения, была определена в размере 1 284 00 (один миллион двести восемьдесят четыре тысяч) рублей, из расчета 36 тыс. 896 руб. за один квадратный метр помещения. Указанную сумму истец был обязан передать в следующие сроки: 1 200 000 рублей в день подписания Договора и 84 000 рублей после получения свидетельства на право собственности на жилое помещение.

Согласно Расписки от 08 июля 2013г., истец передал ответчику Пестрецову В.И. денежные средства в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей, за продаваемые Объекты, в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства по предварительному договору, расчет за Объекты являющиеся предметом заключенного Договора произведен. Однако основной договор купли-продажи с истцом до настоящего времени не заключен, в связи с чем, 19.03.2015г. истец направил в его адрес ответчика, предложением заключить основной Договор купли-продажи Объекта. Данное предложение было проигнорировано.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

    В соответствии с п.п.1,4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Статьей 8 ГК РФ, установлено, что обязательства могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании судебного запроса, руководителем отделения Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка»-Висхаги по городу-курорту Сочи, был предоставлен технический паспорт на спорный жилой дом.

Согласно технического паспорта, спорный жилой дом 2013 года постройки, состоит из 6 (5+цокольный этаж) этажей, общей площадью 1492,1 кв.м и ему присвоен адрес: <адрес> что подтверждается справкой о присвоении почтового адрес, от 16.09.2014г. рег. №

Также, вместе с техническим паспортом, было предоставлено свидетельство о государственной регистрации права, от 15.10.2014г. согласно которого собственником указанного жилого дома, являлся Дурас А.Н. на основании Решения Хостинского районного суда от 20.05.2014г.

Действительно, согласно решения Хостинского районного суда г. Сочи, от 20.05.2014г., исковые требования Дурас А.Н. о признании за ним права собственности на спорный жилом дом, были удовлетворены в полном объеме.

Как следует из указанного решения суда, земельный участок принадлежит Дурас А.Н. на основании договора аренды № от 9 сентября 2005г. и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

По ходатайству истца, к рассмотрению данного дела, в качестве ответчика, был привлечен Дурас А.Н.

В соответствии с п.п.1-2 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании от 29.10.2015г., ответчик Дурас А.Н., пояснил суду, что спорный жилой дом, был передан ему ответчиком Пестрецовым В.И. еще до оформления права собственности на него, а также переуступил права аренды на земельный участок под спорным домовладением.

Также пояснил, что ответчик Пестрецов В.И. передал ему все предварительные договора купли-продажи жилых помещений находящихся в жилом доме, расположенном на арендуемом земельном участке, заключенные с третьими лицами, с которыми после оформления права на жилой дом, он во исполнение переданных ему прав и обязанностей Пестрецовым В.И., стал заключать с покупателями основные договора купли-продажи.

В подтверждении данного, он предоставил один из предварительных договоров заключенный ответчиком Пестрецовым В.И. с гр. П права которой зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.08.2015г., что в свою очередь свидетельствует об исполнении ответчиком Дурас А.Н. обязанностей по предварительным договорам купли-продажи помещений.

Принимая во внимание данные обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного и справедливого решения, суд не может согласиться с доводами ответчика Дурас А.Н., что он не имеет никакого отношения к правоотношениям, возникшим между ответчиком Пестрецовым В.И. и истцом Димитровым И.И.

Согласно ч.1, ст. 56 ГК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик Дурас А.Н. не представил суду доказательств, в том, что ему не было известно о существовании предварительного договора заключенного между истцом и ответчиком Пестрецовым В.И..

В судебном заседании, от 29.10.2015г., в качестве свидетеля был опрошен сын истца, Димитров И.И. который пояснил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи, они с отцом и с ответчиком Пестрецовым, поднимались на шестой (пятый жилой) этаж жилого дома, где еще не было межкомнатных перегородок, и им показали, где будет расположено приобретаемое жилое помещение, проектной площадью 34.8 кв.м.

Как видно, из технического паспорта, имеющегося в материалах дела, на 5 (пятом) жилом (шестом от земли) этаже, расположено 6 отдельных жилых помещений, и со слов ответчика Дурас А.Н. права на все эти помещения уже зарегистрированы за третьими лицами, с которыми он заключал договора купли-продажи.

Как уже было указано выше, ответчик Дурас А.Н. пояснил, что принял от ответчика Пестрецова В.И. не только права и обязанности по договору аренды на земельный участок, но и права и обязанности по предварительным договорам купли-продажи жилых помещений, находящихся в возведенном Пестрецовым В.И. жилом доме.

    Ответчик Дурас А.Н. не исполнил обязанности по Договору, перед истцом Димитровым И.И., и продал принадлежащую истцу на пятом жилом этаже площадь, иным лицам, получив тем самым прибыль.

Суд считает, что ответчик Дурас А.Н., воспользовался сложившейся ситуацией, не проинформировал истца о необходимости заключения основного договора купли-продажи именно с ним, а не с ответчиком Пестрецовым В.И. и продал помещение истца, следовательно, на нем лежит обязанность по возврату денежных средств полученных по Договору.

Доказательств обратного, Дурас А.Н. суду не представил.

Согласно ч.4, ст. 1 Гражданского кодекса РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ч.1 ст. 6. Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно положениям статей 309, 310,487 ГК РФ, аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В данном случае авансом признается сумма обеспечения обязательств по договору, в размере 1 200 000 рублей.

Согласно с п. 9 ст. 29 ГПК РФ, иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

Согласно указанной норме права, суд не может согласиться с возражениями ответчика Дурас А.Н, относительно нарушения правил подсудности, так как истцом заявлено требование о расторжении Договора, что делает возможным в соответствии со ст. 29 ГПК РФ, рассмотреть данное дело в суде Хостинского района г. Сочи.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом в подтверждении расходов на оплату услуг представителя представлена квитанция на сумму 70000 рублей, суд, принимая во внимание категорию и сложность дела, принцип разумности, считает возможным взыскать с ответчика Дурас А.Н. в возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, удовлетворив данное требование в части.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах дела, суд, оценив должным образом имеющиеся в материалах дела доказательства, представленные сторонами по делу, а также полученные в ходе судебного разбирательства, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Димитрова И.И. к Пестрецову В.И. и к Дурас А.Н. о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить в части.

Предварительный договор купли-продажи от 08.07.2013г., заключенный между Димитровым И.И. и Пестрецовым В.И. – признать расторгнутым.

Взыскать с ответчика Дурас А.Н. в пользу Димитрова И.И. основную сумму долга в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

Взыскать с ответчика Дурас А.Н. в пользу Димитрова И.И. судебные расходы в размере 51 000 (пятьдесят одна тысяча) рублей, из которых 1000 руб. - государственная пошлина, 50 000 руб. - услуги представителя.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика Дурас А.Н. госпошлину в доход государства в размере 13 200 (тринадцать тысяч двести) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                      Гергишан А.К.

На момент публикации решение не вступило в законную силу