Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4445/2017 ~ М-4552/2017 от 18.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года                                                  Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кочанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Целищева А.В. к Никитину С.А., третье лицо Управление Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

     Истец обратился в суд с иском к Никитину С.А. о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как покупателем, и Никитиным С.А. - продавцом заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., согласно которому продавец продал, а он - покупатель купил двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 5 Мичуринский мкр-н, <адрес>.

    Договор купли-продажи квартиры заверен нотариально, подписан сторонами. В соответствии с п. 3 договора, квартира была продана за 72 000 000 руб. Данная сумма получена продавцом.

    Таким образом, он – истец исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом в полном объёме.

    Согласно сообщению нотариуса Дегтяревой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ в архиве нотариальной конторы хранится вышеуказанный договор купли-продажи, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., сторонами по которому являются он - истец и ответчик.

    То обстоятельство, что квартира действительно принадлежала ответчику и не была обременена правами третьих лиц подтверждается справкой АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ гп.

    Квартира была передана ему - истцу сразу после заключения договора купли-продажи квартиры и передачи денежных средств ответчику. С этого момента и по настоящее время (то есть более 19 лет) он - истец проживает в данной квартире. Вместе с ним в данной квартире проживает и его семья: супруга и двое несовершеннолетних детей. Он - истец был абсолютно уверен, что квартира находится в его собственности, в это время с 1997 года по 2017 год ни ответчик, ни иные лица своих прав на квартиру не заявляли.

    Неотъемлемой частью процедуры передачи квартиры в собственность другому лицу является обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

    В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу на территории Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ. С этой даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной.

    В 2016 году у него - истца возникла необходимость продажи квартиры, в связи с чем он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с целью проведения государственной регистрации права собственности на квартиру.

    ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации , а ДД.ММ.ГГГГ - сообщение об отказе в государственной регистрации . Выявлено, что сведения о регистрации за ним - истцом права собственности на квартиру по прежнему порядку отсутствуют, и, согласно ответу на запрос ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» Самарский филиал от ДД.ММ.ГГГГ , до ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником квартиры.

    С момент заключения договора купли-продажи он проживает в квартире и несёт бремя её содержания. В частности, это подтверждается рядом договоров подрядных услуг на осуществление ремонтных работ в квартире. Также в течение всего времени пользования квартирой, он оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, взносы в фонд капитального ремонта.

    Исходя из содержания норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Однако в настоящий момент в виду изложенных обстоятельств регистрация перехода права собственности невозможна.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Договор заключён сторонами в надлежащей форме, обязательства сторон по оплате квартиры и её передаче исполнены. Однако правовая регистрация приобретенной квартиры до настоящего времени не произведена, в связи с чем, его – истца права нарушены.

    Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать действительным договор купли-продажи квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ним и Никитиным С.А., удостоверенный и.о. нотариуса <адрес> Зарыповой Р.Х. и признать за ним право собственности на квартиру площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании представитель истца требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

    Представитель ответчика, действующий на основании ст.50 ГПК РФ, привлечённый судом, в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил в иске отказать.

    Представитель Управления Росреестра по Самарской области, привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание также не явился, о месте и времени извещён надлежащим образом.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Целищевым А.В., как покупателем, и Никитиным С.А. - продавцом заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., согласно которому продавец продал, а покупатель купил двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 5 Мичуринский мкр-н, <адрес>.

    Договор купли-продажи квартиры заверен нотариально, подписан сторонами. В соответствии с п. 3 договора, квартира была продана за 72 000 000 руб. Данная сумма получена продавцом.

    Согласно сообщению нотариуса Дегтяревой А.А. в архиве нотариальной конторы хранится вышеуказанный договор купли-продажи, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В.

    Из копии договора, представленной нотариусом по запросу суда следует, что сторонами по договору являются истец и ответчик. Сведения о месте жительства ответчика согласно записи в реестре регистрации нотариальных действий (реестр ) совпадают с указанными в договоре купли-продажи, а именно: <адрес>. Дата рождения ответчика, указанная в штампе БТИ о регистрации правоустанавливающего документа, на основании которого ему принадлежала продаваемая квартира - ДД.ММ.ГГГГ.

    Установлено, что указанная квартира действительно принадлежала ответчику и не была обременена правами третьих лиц. Данное обстоятельство подтверждается справкой АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ гп.

    Установлено также, что квартира передана истцу сразу после заключения договора купли-продажи квартиры и передачи денежных средств ответчику. С момента заключения договора по настоящее время истец проживает в данной квартире вместе со своей семьёй.

    В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу на территории Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ. С этой даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной.

    Установлено, что в 2016 году истец попытался продать квартиру, в связи с чем, обратился в У. Р. по <адрес> с целью проведения государственной регистрации права собственности на квартиру.

    ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации , а ДД.ММ.ГГГГ - сообщение об отказе в государственной регистрации . Выявлено, что сведения о регистрации за ним - истцом права собственности на квартиру по прежнему порядку отсутствуют, и, согласно ответу на запрос ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» Самарский филиал от ДД.ММ.ГГГГ , до ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником квартиры.

    В целях устранения причин приостановки и отказа в государственной регистрации, истцом по адресу ответчика, указанному в договоре купли-продажи, направлено уведомление с просьбой обращения в Р. для оформления права собственности на квартиру на него, однако данное заказное письмо ответчиком не получено, иное его место жительства неизвестно, связаться с ним возможности нет. Также на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ Отдел адресно-справочной работы У. по вопросам миграции ГУ МВД России по <адрес> сообщить информацию в отношении ответчика не предоставляется возможным в связи с тем, что лицо по учётам не значится. В связи с нерешённостью вопроса о государственной регистрации, квартира не может быть продана.

    Судом установлено, что с момент заключения договора купли-продажи, истец проживает в квартире и несёт бремя её содержания. В частности, это подтверждается договорами подрядных услуг на осуществление ремонтных работ в квартире. Также в течение всего времени пользования квартирой, истец оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, взносы в фонд капитального ремонта.

    Стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Однако в настоящий момент в виду изложенных обстоятельств регистрация перехода права собственности невозможна.

    В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пунке 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

    Из разъяснений, содержащихся в пункте 60 указанного Постановления Пленума следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    Таким образом, договор заключён сторонами в надлежащей форме, обязательства сторон по оплате квартиры и её передаче исполнены. Однако правовая регистрация приобретенной квартиры до настоящего времени не произведена, в связи с чем, права истца нарушены.

При наличии указанных обстоятельств, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что истец исполнил свои обязательства по договору, однако он, по уважительной причине лишён возможности зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке, суд приходит к выводу о том, что заявленные им требования основаны на законе, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Целищева А.В. – удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Никитиным С.А. и Целищевым А.В., удостоверенный и.о. нотариуса <адрес> Зарыповой Р.Х..

Признать за Целищевым А.В. право собственности на квартиру площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в 30-дневный срок через Ленинский районный суд <адрес>.

Председательствующий                                          /подпись/                                Сурков В.П.

Копия верна: судья

2-4445/2017 ~ М-4552/2017

Категория:
Гражданские
Статус:
Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН
Истцы
Целищев А.В.
Ответчики
Никитин С.А.
Другие
Управление Росреестра по Самарской области
Суд
Ленинский районный суд г. Самары
Судья
Сурков В. П.
Дело на странице суда
leninsky--sam.sudrf.ru
08.12.2017Судебное заседание
18.10.2017Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
23.10.2017Передача материалов судье
23.10.2017Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
23.10.2017Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
23.10.2017Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
10.11.2017Судебное заседание
24.11.2017Судебное заседание
14.12.2017Судебное заседание
14.12.2017Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
09.01.2018Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
Судебный акт #1 (Решение)

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее