Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4445/2017 ~ М-4552/2017 от 18.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года                                                  Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кочанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Целищева А.В. к Никитину С.А., третье лицо Управление Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

     Истец обратился в суд с иском к Никитину С.А. о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как покупателем, и Никитиным С.А. - продавцом заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., согласно которому продавец продал, а он - покупатель купил двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 5 Мичуринский мкр-н, <адрес>.

    Договор купли-продажи квартиры заверен нотариально, подписан сторонами. В соответствии с п. 3 договора, квартира была продана за 72 000 000 руб. Данная сумма получена продавцом.

    Таким образом, он – истец исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом в полном объёме.

    Согласно сообщению нотариуса Дегтяревой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ № в архиве нотариальной конторы хранится вышеуказанный договор купли-продажи, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., сторонами по которому являются он - истец и ответчик.

    То обстоятельство, что квартира действительно принадлежала ответчику и не была обременена правами третьих лиц подтверждается справкой АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ №гп.

    Квартира была передана ему - истцу сразу после заключения договора купли-продажи квартиры и передачи денежных средств ответчику. С этого момента и по настоящее время (то есть более 19 лет) он - истец проживает в данной квартире. Вместе с ним в данной квартире проживает и его семья: супруга и двое несовершеннолетних детей. Он - истец был абсолютно уверен, что квартира находится в его собственности, в это время с 1997 года по 2017 год ни ответчик, ни иные лица своих прав на квартиру не заявляли.

    Неотъемлемой частью процедуры передачи квартиры в собственность другому лицу является обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

    В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу на территории Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ. С этой даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной.

    В 2016 году у него - истца возникла необходимость продажи квартиры, в связи с чем он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с целью проведения государственной регистрации права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации №, а ДД.ММ.ГГГГ - сообщение об отказе в государственной регистрации №. Выявлено, что сведения о регистрации за ним - истцом права собственности на квартиру по прежнему порядку отсутствуют, и, согласно ответу на запрос ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» Самарский филиал от ДД.ММ.ГГГГ №, до ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником квартиры.

    С момент заключения договора купли-продажи он проживает в квартире и несёт бремя её содержания. В частности, это подтверждается рядом договоров подрядных услуг на осуществление ремонтных работ в квартире. Также в течение всего времени пользования квартирой, он оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, взносы в фонд капитального ремонта.

    Исходя из содержания норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Однако в настоящий момент в виду изложенных обстоятельств регистрация перехода права собственности невозможна.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Договор заключён сторонами в надлежащей форме, обязательства сторон по оплате квартиры и её передаче исполнены. Однако правовая регистрация приобретенной квартиры до настоящего времени не произведена, в связи с чем, его – истца права нарушены.

    Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать действительным договор купли-продажи квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ним и Никитиным С.А., удостоверенный и.о. нотариуса <адрес> Зарыповой Р.Х. и признать за ним право собственности на квартиру площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании представитель истца требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

    Представитель ответчика, действующий на основании ст.50 ГПК РФ, привлечённый судом, в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил в иске отказать.

    Представитель Управления Росреестра по Самарской области, привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание также не явился, о месте и времени извещён надлежащим образом.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Целищевым А.В., как покупателем, и Никитиным С.А. - продавцом заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В., согласно которому продавец продал, а покупатель купил двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, 5 Мичуринский мкр-н, <адрес>.

    Договор купли-продажи квартиры заверен нотариально, подписан сторонами. В соответствии с п. 3 договора, квартира была продана за 72 000 000 руб. Данная сумма получена продавцом.

    Согласно сообщению нотариуса Дегтяревой А.А. в архиве нотариальной конторы хранится вышеуказанный договор купли-продажи, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ Зарыповой Р.Х., и.о. нотариуса <адрес> Тимаковой Р.В.

    Из копии договора, представленной нотариусом по запросу суда следует, что сторонами по договору являются истец и ответчик. Сведения о месте жительства ответчика согласно записи в реестре регистрации нотариальных действий (реестр №) совпадают с указанными в договоре купли-продажи, а именно: <адрес>. Дата рождения ответчика, указанная в штампе БТИ о регистрации правоустанавливающего документа, на основании которого ему принадлежала продаваемая квартира - ДД.ММ.ГГГГ.

    Установлено, что указанная квартира действительно принадлежала ответчику и не была обременена правами третьих лиц. Данное обстоятельство подтверждается справкой АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ №гп.

    Установлено также, что квартира передана истцу сразу после заключения договора купли-продажи квартиры и передачи денежных средств ответчику. С момента заключения договора по настоящее время истец проживает в данной квартире вместе со своей семьёй.

    В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу на территории Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ. С этой даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной.

    Установлено, что в 2016 году истец попытался продать квартиру, в связи с чем, обратился в У. Р. по <адрес> с целью проведения государственной регистрации права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственной регистрации №, а ДД.ММ.ГГГГ - сообщение об отказе в государственной регистрации №. Выявлено, что сведения о регистрации за ним - истцом права собственности на квартиру по прежнему порядку отсутствуют, и, согласно ответу на запрос ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» Самарский филиал от ДД.ММ.ГГГГ №, до ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником квартиры.

    В целях устранения причин приостановки и отказа в государственной регистрации, истцом по адресу ответчика, указанному в договоре купли-продажи, направлено уведомление с просьбой обращения в Р. для оформления права собственности на квартиру на него, однако данное заказное письмо ответчиком не получено, иное его место жительства неизвестно, связаться с ним возможности нет. Также на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ Отдел адресно-справочной работы У. по вопросам миграции ГУ МВД России по <адрес> сообщить информацию в отношении ответчика не предоставляется возможным в связи с тем, что лицо по учётам не значится. В связи с нерешённостью вопроса о государственной регистрации, квартира не может быть продана.

    Судом установлено, что с момент заключения договора купли-продажи, истец проживает в квартире и несёт бремя её содержания. В частности, это подтверждается договорами подрядных услуг на осуществление ремонтных работ в квартире. Также в течение всего времени пользования квартирой, истец оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, взносы в фонд капитального ремонта.

    Стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Однако в настоящий момент в виду изложенных обстоятельств регистрация перехода права собственности невозможна.

    В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

    Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пунке 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

    Из разъяснений, содержащихся в пункте 60 указанного Постановления Пленума следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    Таким образом, договор заключён сторонами в надлежащей форме, обязательства сторон по оплате квартиры и её передаче исполнены. Однако правовая регистрация приобретенной квартиры до настоящего времени не произведена, в связи с чем, права истца нарушены.

При наличии указанных обстоятельств, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что истец исполнил свои обязательства по договору, однако он, по уважительной причине лишён возможности зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке, суд приходит к выводу о том, что заявленные им требования основаны на законе, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Целищева А.В. – удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи квартиры общей площадью 49,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Никитиным С.А. и Целищевым А.В., удостоверенный и.о. нотариуса <адрес> Зарыповой Р.Х..

Признать за Целищевым А.В. право собственности на квартиру площадью 49,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в 30-дневный срок через Ленинский районный суд <адрес>.

Председательствующий                                          /подпись/                                Сурков В.П.

Копия верна: судья