Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5074/2014 ~ М-4255/2014 от 14.05.2014

Дело № 2-5074/32-2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2014 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе председательствующего судьи Саврук Ю.Л.,

при секретаре судебного заседания Плотко Е.К.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (представителя ответчика по встречному) Гришаева К.Ю., ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) Исмаиловой О.А., представителя ответчика по первоначальному иску (представителя истца по встречному) Сайконен В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихоновой А. А. к Исмаиловой О. А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и по встречному иску Исмаиловой О. А. к Тихоновой А. А. о признании договоров аренды нежилого помещения незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № на срок по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец предоставила ФИО12 (ныне – Исмаиловой) О.А. в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, а ФИО13 (ныне Исмаилова) О.А. обязалась производить арендную плату за арендуемое нежилое помещение в следующем порядке: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>. По соглашению сторон договор был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ заключен новый договор аренды указанного нежилого помещения № в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы за арендуемое нежилое помещение составил <данные изъяты>. Согласно п. 4.5 помимо внесения арендной платы арендатор взяла на себя обязательство оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, водоснабжение/водоотвод, теплоснабжение и техническое обслуживание арендуемого помещения. В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в нарушение принятых на себя обязательств, Исмаилова О.А. надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы не исполняет, обязательства по оплате коммунальных и иных платежей исполняет истец, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере <данные изъяты>. Ссылаясь на положения ст. 614 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> неустойку в соответствии с п. 4.7 договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В последующем исковые требования были увеличены, истец просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>.

Ответчик Исмаилова О.А., возражая по предъявленным к ней требованиям, представила встречное исковое заявление, в котором просила признать договоры аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными. В обоснование встречного иска указала, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между сторонами на срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть свыше одного года, что влечет его государственную регистрацию, при этом в установленном законом порядке договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был, в связи с чем является незаключенным. Кроме того, указала, что в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не определен предмет договора, а именно площадь спорного нежилого помещения в договоре аренды не соответствует площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, следовательно, договор аренды также является незаключенным.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) Тихонова А.А. не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ее представитель по доверенности Гришаев К.Ю. первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнений по основаниям, изложенным в иске, возражал против удовлетворения встречных исковых требований ответчика, указав, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между сторонами на срок менее одного года, в связи с чем обязательной государственной регистрации не подлежал, при этом договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ Исмаиловой О.А. в аренду была предоставлена часть нежилого помещения № по <адрес>, площадь которого составила <данные изъяты>.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по встречному) Исмаилова О.А., ее представитель Сайконен В.В., действующий на основании ордера первоначальные исковые требования не признали, встречные требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Заслушав участвующих по делу лиц, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы дела правоустанавливающих документов, заслушав свидетелей, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тихоновой А.А. (арендодатель) и <данные изъяты> (ныне Исмаиловой) О.А. был заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>. для использования в качестве заведения общественного питания (п.п. 1.1., 1.2 Договора), а арендатор взяла на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за временное владение и пользование объектами аренды, а также плату за коммунальные услуги, потребление электрической энергии и прочие необходимые платежи (п. 5.4.2).

Согласно п. 4.5 помимо внесения арендной платы арендатор взяла на себя обязательство оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, водоснабжение/водоотвод, теплоснабжение и техническое обслуживание арендуемого помещения. Оплата указанных услуг производится по действующим тарифам (ставкам), исходя из фактически использованных (потребленных) ресурсов, согласно счетам, выставляемым обслуживающими организациями и показаниям приборов учета.

Арендованное имущество передано ФИО14 (ныне Исмаиловой) О.А. на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 3.1 Договора.

Срок действия договора определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Стороны договорились, что расчет по Договору производится в следующем порядке: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>. (п.п. 4.1 – 4.1.4).

Пунктом 4.2 Договора определено, что арендная плата за временное владение и пользование переданным в аренду нежилым помещением вносится арендатором в порядке предоплаты – ежемесячно, до ДД.ММ.ГГГГ числа текущего месяца.

Пунктом 6.1 Договора установлено, что, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон или иным способом, предусмотренным законом.

В период действия договора аренды ФИО15 (ныне Исмаилова) О.А. вступила в брак, в связи с чем договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, что сторонами не оспаривалось.

В связи с указанными обстоятельствами, ДД.ММ.ГГГГ между Тихоновой А.А. и Исмаиловой О.А. заключен новый договор аренды №, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>. для использования в качестве заведения общественного питания (п.п. 1.1., 1.2 Договора), а арендатор взяла на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за временное владение и пользование объектами аренды, а также плату за коммунальные услуги, потребление электрической энергии и прочие необходимые платежи (п. 5.4.2).

Согласно п. 4.5 помимо внесения арендной платы арендатор взяла на себя обязательство оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, водоснабжение/водоотвод, теплоснабжение и техническое обслуживание арендуемого помещения. Оплата указанных услуг производится по действующим тарифам (ставкам), исходя из фактически использованных (потребленных) ресурсов, согласно счетам, выставляемым обслуживающими организациями и показаниям приборов учета.

Арендованное имущество передано Исмаиловой О.А. на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 3.1 Договора.

Срок действия договора определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Стороны договорились, что расчет по Договору производится в следующем порядке: с ДД.ММ.ГГГГ за пользование указанным п. 1.2 настоящего Договора имуществом арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю в арендную плату в размере <данные изъяты>. в месяц. (п. 4.1).

Арендная плата за временное владение и пользование переданным в аренду нежилым помещением вносится арендатором в порядке предоплаты – ежемесячно, до ДД.ММ.ГГГГ числа текущего месяца (п. 4.2).

Пунктом 6.1 Договора установлено, что, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон или иным способом, предусмотренным законом.

В соответствии с соглашением о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились о расторжении договора аренды, который считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 Соглашения).

Обращаясь с первоначальным иском в суд, Тихонова А.А. указывает, что Исмаилова О.А. в нарушение ст. 614 ГК РФ и требований Договоров, надлежащим образом не исполняет принятые на себя обязательства по полному и своевременному внесению платежей по арендной плате по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в общем размере <данные изъяты>., а именно по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. за период с июля по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>); по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>.).

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что Исмаиловой О.А. не исполняются принятые обязательства по своевременному внесению платежей по заключенным договорам аренды, доказательств добровольного исполнения взятых на себя обязательств надлежащим образом также не представлено, в связи с чем суд полагает требования Тихоновой А.А. о взыскании с Исмаиловой О.А. суммы задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно п.п. 4.7 Договоров аренды при несвоевременном внесении арендной платы, с арендатора взимаются пени из расчета <данные изъяты> % от неоплаченной суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету истца по первоначальному иску сумма пени подлежит исчислению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты>, а именно по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Расчет суммы пени проверен судом и признан правильным, Исмаиловой О.А. надлежащим образом не оспорен.

Таким образом, суд находит законные основания для возложения на Исмаилову О.А. обязательства по уплате в пользу Тихоновой А.А. пени за просрочку арендных платежей, в связи с чем с Исмаиловой О.А. в пользу Тихоновой А.А. подлежит взысканию сумма пени по договору № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, по договору № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Разрешая встречные исковые требования Исмаиловой О.А. о признании договоров аренды нежилого помещения незаключенными суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что Тихонова А.А. является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>., этаж №, номера на поэтажном плане № по адресу: РК, <адрес>, помещение № что не оспаривалось сторонами, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого предоставлена в материалы дела.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № на срок по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец предоставила ФИО16 (ныне – Исмаиловой) О.А. в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, а ФИО17 (ныне Исмаилова) О.А. обязалась производить арендную плату за арендуемое нежилое помещение. По соглашению сторон договор был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ

По договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передала арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>. для использования в качестве заведения общественного питания (п.п. 1.1., 1.2 Договора).

Таким образом, предметом договоров являлась передача Исмаиловой О.А. во временное пользование и владение части нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>. для использования в качестве заведения общественного питания.

Как следует из материалов дела, сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договоров аренды недвижимости, его предмет, индивидуально-определенные признаки путем указания площади объекта недвижимости, передаваемого во временное владение и пользование арендатора, размер платы за пользование им и стороны в течение длительного времени договора исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договоров аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец приняла на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания договоров аренды незаключенными, в связи с чем в удовлетворении встречного иска Исмаиловой О.А. надлежит отказать в полном объеме.

Показания свидетелей ФИО7, ФИО10, ФИО8, допрошенных в качестве свидетелей по ходатайству истца по встречному иску и подтвердивших обстоятельства, изложенные Исмаиловой О.А. в процессе рассмотрения дела, суд расценивает критически по мотивам, изложенным выше.

В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, требования Тихоновой А.А. о взыскании с Исмаиловой О.А. расходов на оплату услуг представителя суд считает обоснованными и на основании ст.100 ГПК РФ подлежащими удовлетворению, поскольку несение указанных расходов подтверждено документально.

Учитывая категорию спора, конкретные обстоятельства дела, объем оказанных услуг, количество судебных заседаний по делу и их продолжительность, а также требования разумности, суд полагает возможным взыскать с Исмаиловой О.А. в пользу Тихоновой А.А. в возмещение расходов на оплату услуг представителя <данные изъяты>

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, с Исмаиловой О.А. в пользу Тихоновой А.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

В порядке ст.103 ГПК РФ с Исмаиловой О.А. в бюджет Петрозаводского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Тихоновой А. А. к Исмаиловой О. А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить.

Взыскать с Исмаиловой О. А. в пользу Тихоновой А. А. задолженность по договору № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>., задолженность по договору № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>., а также расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Взыскать с Исмаиловой О. А. в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении встречного иска Исмаиловой О. А. к Тихоновой А. А. о признании договоров аренды нежилого помещения незаключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течениеодного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд РК.

Судья                                                                                                   Ю.Л. Саврук

Мотивированное решение составлено 01.09.2014.