Решение по делу № 2-4564/2014 ~ М-3093/2014 от 08.07.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Химки Московской области 09 октября 2014 года

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи – Колмаковой И.Н.,

при секретаре – Кондратьевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батраковой А. А., Кротова А. В. к ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис», ТСЖ «Маяк» о расторжении договора управления многоквартирным домом, обязании передать техническую и иную документацию, материальные ценности, освободить места общего пользования, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Батракова А.А. и Кротов А.В. обратились в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис», ТСЖ «Маяк» о расторжении договора управления многоквартирным домом, обязании передать техническую и иную документацию, материальные ценности, освободить места общего пользования, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что /дата/. на общем собрании собственников жилых помещений в дома <адрес> было принято решение о расторжении договора управления с ООО «УК «Подмосковье сервис», а также принято решение о выборе новой управляющей организации - ООО «Дианик-Эстейт» с /дата/.

Однако, как указано в иске, ООО «Дианик-Эстейт» до настоящего времени не может приступить к осуществлению функций по управлению многоквартирным домом, поскольку ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» уклоняется от передачи технической документации на многоквартирный дом, а также отказывается признавать результаты голосования.

По словам истцов, /дата/ ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» было направлено письмо с уведомлением о расторжении договора с /дата/ и обязании передать техническую документации вновь избранной компании. Однако, до настоящего момента требования собственников жилых помещений исполнено не было.

Ссылаясь также не то, что ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» самовольно занимает нежилое помещение в доме, истцы, после уточнения исковых требований, просят суд расторгнуть договор № от /дата/. управления многоквартирным домом <адрес>, заключенный между ТСЖ «Маяк» и ООО «УК «Подмосковье сервис», обязать ООО «УК «Подмосковье сервис» в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО «Дианик-Эстейт» техническую и иную документацию: паспорт детского игрового оборудования № (карусель) – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (качели с гибкой подвеской одинарные) – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (качалка-балансир «Б») – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (песочница «ромашка») – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (песочница «аквариум») – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (гимнастический городок) – 1 шт., паспорт детского игрового оборудования № (детский игровой комплекс) – 1 шт., оригиналы технических паспортов лифтов дома № – 1шт. на 77 стр., № на 78 стр., № – 1 шт. на 77 стр.; документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства; копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка; проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома; указать при этом, что если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, ООО «Дианик-Эстейт» вправе восстановить техническую и иную документацию за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов; обязать ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» и ТСЖ «Маяк» в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет освободить места общего пользования, расположенные в многоквартирном доме <адрес>; обязать ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» и ТСЖ «Маяк» в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО «Дианик-Эстейт» материальные ценности: 1) первый этаж: ключи от главного (парадного) входа – 1 шт.+1шт. от навесного замка, ключи от помещения № консьержа – 1шт., ключи от входа в помещение № (помещение ТСЖ-охрана) – 1 шт., ключи от входа в лифтовой холл на первом этаже – 1шт., ключи от входа в помещение № (санузел вестибюля) – 1шт., ключи от входа в кладовую под лестничной клеткой (помещение №) – 1шт., ключи от входа в помещение № (помещение, относящееся к нежилому помещению №) – 1шт., ключи от входа в помещение мусорокамеры – 1 шт., ключи от входа на пожарную лестницу (с улицы) – 1 шт., ключи от входа в электрощитовую – 1 шт.; 2)подвал: ключи от входа в тамбур ИТП № – 1 шт., ключи от входа в помещение № вентиляционной камеры – 1 шт., ключи от входа в помещение № узла ввода тепла – 1 шт., ключи от входа в тех. помещение № шт., ключи от входа в помещение № пожарной-насосной – 1 шт., ключи от входа в помещение № ввода водопровода – 1 шт., ключи от входа в подвал (с улицы – слева направо): № шт., № шт., № 1шт., ключи от навесного замка входа в ИТП - 1 шт., ключи от навесного замка входа в насосную – 1 шт.; 3) тех. этаж: первый этаж: ключи от навесного замка на решетке - 1 шт., ключи от входа на тех. этаж – двери Лада 1н, 2н, Зн – по 1 шт., ключи от двери, ведущей к металлической лестнице 4н - 1шт., ключи от оборудования прочистки мусоропровода - 1 шт., ключи от установленной двери в новой перегородке на первом техническом этаже – 1 шт., ключ от машинного помещения лифтов – 1 шт., ключи от люка в машинном помещении лифтов – 1 шт., второй тех. этаж: ключи от вентиляционных камер – 1в, 2в, 3в, 4в – по 1 шт., ключи от выхода на крышу (навесной замок) – 1 шт., также ключи от навесного замка задвижки, находящейся около ЦТП (врезка) – 1 шт., насос дренажный <данные изъяты> – 1шт., пожарные рукава длиной 20 метров в комплекте с насадкой и гайкой – 70 комплектов, указать, что если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, ООО «Дианик-Эстейт» вправе поменять замки за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов; взыскать с ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» в пользу Батраковой А.А. оплаченную госпошлину в размере <данные изъяты>.

Истцы и их представитель уточенные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «УК «Подмосковье сервис» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что письменные возражения на иск поддерживает, кроме того, показал, что /дата/ ими были возвращены по акту передачи в ТСЖ «Маяк» полученные документы и имущество, исстребуемые истцами.

Представитель ответчика ТСЖ «Маяк» в судебном заседании также возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель 3-его лица ООО «Дианик-Эстейт» в судебном заседании исковые требования истцов поддержал.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Кротов А.В. является собственником квартиры № в доме <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от /дата/. серии №), Батракова А.А. является собственницей квартиры № по вышеуказанному адресу (свидетельство о государственной регистрации права от /дата/. серии №).

Как усматривается из Устава ТСЖ «Маяк», ТСЖ создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В своей деятельности ТСЖ вправе заключить договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ.

/дата/. между ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис» и ТСЖ «Маяк» был заключен Договор № управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая компания принимает в управление общее имущество многоквартирного жилого лома, находящегося по адресу: <адрес>.

В п. 8.2 договора указано, что договор может быть досрочно расторгнут при условии письменного извещения стороной, которая инициировала расторжение, другой стороны за 2 месяца до даты расторжения. Договор считается расторгнутым с момента вступления в силу решения общего собрания собственников дома (п. 8.4).

В акте приема-передачи в управление общего имущества дома, технической документации от /дата/. перечислены ключи от помещений, паспорта на оборудование, которые были переданы управляющей компании.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что /дата/. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома <адрес> было принято решение о выборе новой управляющей компании ООО «Дианик-Эстейт» с /дата/г. (протокол № от /дата/.). В связи с чем, /дата/. ООО «УК «Подмосковье сервис» было направлено уведомление о расторжении договора Управления МКД № от /дата/ между ТСЖ «Маяк» и ООО УК «Подмосковье сервис».

В материалах дела имеются Акты опломбирования помещения от /дата/. в 11 час. 15 мин. по адресу: <адрес>, в холле 1 этажа, и акт о вскрытии помещения /дата/. в 13 час. 25 мин. ООО УК «Подмосковье сервис».

Как усматривается из письма ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» от /дата/. №№, за допущенные нарушения по ведению интернет-сайта ООО УК «Подмосковье сервис» была привлечена к административной ответственности по ст. 7.23.1 ч. 1 КоАП РФ и было выдано предписание с перечнем мероприятий по устранению выявленных нарушений.

В материалах дела имеется Постановление № ОП УМВД России по г.о. Химки от /дата/. об отказе в возбуждении уголовного дела по факту не освобождения ООО УК «Подмосковье сервис» помещения в доме <адрес>.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика ООО УК «Подмосковье сервис», /дата/. ТСЖ «Маяк» по акту приема-передачи технической документации и материальных ценностей были возвращены ключи от нежилых помещений дома и техническая документация.

В силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3).

В соответствие с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Как усматривается из п. 24 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26).

Между тем, в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность расторжения договора лишь стороной договора, в то время как истцы стороной договора управления многоквартирным домом № от /дата/. не являются.

Более того, суд отмечает, что /дата/ судом принято уточненное исковое заявление Батриковой А.А. и Кротова А.В., в котором истцы просят суд расторгнуть указанный выше договор, тогда как в материалах дела имеется заявления Батраковой А.А. от /дата/. и Кротова А.В. от /дата/. об исключении их из членов ТСЖ «Маяк».

П. 6.4 устава ТСЖ «Маяк» предусмотрено, что членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, на момент обращения в суд с требованием о расторжении спорного договора истцы не являются стороной договора, не являются членами ТСЖ, в связи с чем, по мнению суда, не имеют права требовать расторжения оспариваемого ими договора.

Одновременно с этим, по мнению суда, указанный договор управления многоквартирным домом № от /дата/. уже был расторгнут, поскольку собрание собственником многоквартирного дома от /дата/. по выбору новой управляющей организации никем не было оспорено и является правомочным, в связи с чем, в соответствие с п. 8.4 договора, договор расторгнут с /дата/. Кроме того, своими действиями ООО «УК «Подмосковье сервис» и ТСЖ «Маяк», а именно составлением /дата/. Акта приема-передачи технической документации и материальных ценностей подтвердили, что Договор управления многоквартирным домом № от /дата/ считается расторгнутым.

Ст. 3 ГПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что истцами не доказано нарушение именно их прав действиями ответчиков, учитывая, что собственниками избрана новая управляющая компания ООО «Дианик-Эстейт», которая не лишена права обратиться в суд с подобными исковыми требованиями.

При таких данных, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Батраковой А. А., Кротова А. В. к ООО «Управляющая компания «Подмосковье сервис», ТСЖ «Маяк» о расторжении договора управления многоквартирным домом, обязании передать техническую и иную документацию, материальные ценности, освободить места общего пользования, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено /дата/

Судья: