Решение по делу № 3а-496/2020 от 23.01.2020

Дело № 3а-496/2020    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2020 года                             г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Судневой В.Н.,

при помощнике Сажиной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Курашова Игоря Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Курашов Игорь Александрович (далее – Курашов И.А., административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (далее – Министерство, административный ответчик) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 889 кв.м., с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13 722 586 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость помещения, определенная по состоянию на 01.01.2018, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 27.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю).

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому он просит установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 16 192 652 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил новый отчет об оценке.

В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, в суд представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в уточненном административном исковом заявлении требования.

Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) в суд представителей не направили, представили заявления о проведении судебного заседания в отсутствие представителей.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Курашов И.А. является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 889 кв.м., с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также договор купли-продажи № ** от 28.04.2018.

Нежилое помещение с кадастровым номером ** является частью здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за № 1986) включено здание с кадастровым номером **, в котором, как указывалось выше, находится спорное нежилое помещение, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее административному истцу по праву собственности, расположено в пределах здания, включенного в вышеназванный Перечень, а также с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости данного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость спорного объекта определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 33 840 433,97 рублей.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования Курашов И.А. представил отчет об оценке № 19/150и-Н от 10.01.2020, выполненный ООО «Независимая консалтинговая компания», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составила 16 192 652 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Так, оценщик ООО «Независимая консалтинговая компания» Б., выполнивший отчет, является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», включен в реестр оценщиков 07.07.2015 за регистрационным номером **. Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», регистрационный номер **, выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» 10.02.2014, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 16.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 01.06.2019 ООО «Абсолют Страхование», срок действия полиса с 01.06.2019 по 31.05.2020.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения, расположенной в г. Перми.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (встроенные нежилые помещения в коммерческих нежилых зданиях), т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки, на территории г. Перми за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на коммерческую недвижимость, расположенную в 3 зоне престижности коммерческой недвижимости г. Перми, который составил от 18,75 тыс. руб./кв.м. до 36,84 тыс. руб./кв.м. (без учета скидки на торг, местоположения и других корректирующих значений на функциональное и техническое отличие от объекта оценки).

Кроме того, оценщик определил диапазон цен предложений по продаже земельных участков офисно-торгового назначения, который составил от 4 090 руб./кв.м. до 39 470 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: местоположение, назначение, техническое состояние, площадь.

В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и метода оценки. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов оценки.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики объекта. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок (поправок) относительно условий предложения/продажи, местоположения, в том числе относительно красной линии, площади, этажности, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы 4 объекта-аналога и установлена стоимость части земельного участка, приходящейся на спорное нежилое помещение, которая составила 3 560 928 рублей.

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

При определении рыночной стоимости объекта, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка. В результате исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2018 составила 16 192 652 рубля.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, с учетом того, что заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Курашова Игоря Александровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 889 кв.м., с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 16 192 652 рубля по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23.01.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 30.04.2020.

Судья              подпись