Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-109/2016 (2-6189/2015;) ~ М-6380/2015 от 06.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2016 года г. Раменское

Раменский городской суд, Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Приговоровой Е.С.

с участием прокурора Абаимовой Е.А.

рассмотрев гражданское дело № 2-109/16 по иску Салахова М. Ш. к ООО «<...>» о государственной регистрации договора аренды жилого помещения и по встречному иску ООО «АПК «<...>» к Салахову М. Ш., Салаховой Г. Д., Салахову А. М., <...> о выселении из занимаемого жилого помещения,

у с т а н о в и л :

Салахов М.Ш. обратился в суд с иском, в котором указал, что <дата>г. заключил с ОАО «<...>» договор аренды жилого помещения с правом выкупа. Согласно условиям договора ему в аренду было предоставлено жилое помещение в здании общежития <...> по адресу: <адрес>, состоящее из жилых комнат <номер>, подсобного помещения <номер>, кухни <номер> и санузла <номер>, коридора <номер>, прихожей <номер>, общей площадью <...>.м. Срок действия договора аренды был установлен по <дата>. Собственником здания общежития являлась ОАО «<...>», правопреемником которой в настоящее время является ООО «<...>». В связи с тем, что жилое(нежилое) помещение является объектом недвижимости, а в ГК РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договора аренды жилых(нежилых)помещений к таким договорам аренды должны применятся правила п.2 ст.651 ГК РФ. в соответствии с которым договор аренды нежилых помещений сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ответчик уклоняется от государственной регистрации аренды. Истец, уточнив свои требования просит суд произвести государственную регистрацию договора аренды с правом выкупа жилого помещения состоящего из жилой комнаты <номер> площадью <...>.м, жилой комнаты <номер> площадью <...> кв.м, кухни <номер> площадью <...>.м, подсобной <номер> площадью <...>.м, санузла <номер> площадью <...>.м, коридора <номер> площадью <...>.м, кухни <номер> площадью <...>.м, всего общей площадью <...> кв.м./л.д.4-5, 159/

Ответчик ООО «АПК «<...>» обратилось со встречным иском, уточнив требования и указав, что действие упомянутого договора аренды с правом выкупа истекло <дата>г., договор не продлен и оснований доля его продления не имеется. Просит суд на этом основании выселить Салахова М.Ш., а также проживающих с ним членов его семьи Салахову Г.Д.-<...>, Салахова А.М.- <...>, <...> – <...>.

В судебном заседании Салахов М.Ш. и его представитель по доверенности Серегин А.А. /л.д.89-90/ заявленные требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представитель ООО «АПК «<...>» иск не признал, просил удовлетворить встречные требования.

Салахов А.М., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего <...> <...> встречный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Салахова Г.Д. встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Третье лицо Управление Росреестра по МО извещено, просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя /л.д.152/

Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району, городским округам Бронницы и Жуковский, просила в иске о выселении отказать.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей ФИО1, ФИО2, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего что в иске о выселении следует отказать, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, <дата> между ОАО «<...>» (арендодатель) и Салаховым М.Ш. (арендатор), заключен договор аренды жилого помещения с правом последующего выкупа состоящего из жилых комнат <номер>, <номер>, подсобного помещения <номер>, кухни <номер>, санузла <номер> коридора <номер> и прихожей <номер>, общей площадью <номер>.м, находящихся на первом этаже здания общежития «<...>», расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества для проживания арендатора и членов его семьи, сроком по <дата>г. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи жилого помещения с арендатором не допускается./л.д.18-20/

Согласно выписки из ЕГРЮЛ правопреемником ОАО «<...>, прекратившей деятельность <дата>., является ООО «АПК «<...>»./л.д.29-87/ Из выписки из ЕГРП по состоянию на <дата>. усматривается, что здании общежития <...> по адресу: МО, <адрес> является ООО « АПК «<...>»./л.д.28/

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом и собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с условиями договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа состоящего из жилых комнат <номер>, <номер>, подсобного помещения <номер>, кухни <номер>, санузла <номер> коридора <номер> и прихожей <номер>, общей площадью <...>.м, находящихся на первом этаже здания общежития «<...>», расположенного по адресу: <адрес>. Предоставлен для проживания арендатора и членов его семьи.

По истечении срока аренды арендатор имеет право выкупить помещение по определенной цене.(п.1.6) договора

Согласно пункту 3.2 договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату не позднее 20-го числа каждого месяца, размер платы составляет <...> руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Вместе с тем, положения Главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

Суд считает, что условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

При названных обстоятельствах, суд делает вывод том, что представленный договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу положений пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для вынесения решения о государственной регистрации сделки по требованию одной ее стороны является факт уклонения от такой регистрации другой стороны сделки.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Факт уклонения ООО «АПК «<...>» от регистрации сделки подтверждается неявкой ответчика в орган Росреестра по предложению истца <дата>г. для регистрации договора арены, о чем первый был уведомлен <дата>./л.д.88/, а также позицией ответчика по заявленному иску в суде. В связи с чем суд считает, что требования Салахова М.Ш. подлежат удовлетворению. При этом суд соглашается с тем, что общая площадь, а также состав жилого помещения отличается от сведений в договоре арены в сторону уменьшения, т.к. помещение <номер> указанное в договоре, представляла собой часть помещения относящегося к помещениям общего пользования./л.д.167/

Суд считает, что оснований для выселения Салахова М.Ш. и членов его семьи из жилого помещения не имеется, поскольку договор аренды между сторонами не расторгнут, Салахов М.Ш. обратился в суд до истечения срока его действия, в связи с чем нельзя считать что договор прекратил свое действие. Более того, у Салахова М.Ш. имеется право на выкуп жилого помещения, которым он может воспользоваться.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Произвести государственную регистрацию заключенного между Салаховым М. Ш. и ОАО «<...>» договора от <дата>г. аренды жилого помещения с правом выкупа, состоящего из находящихся на первом этаже многоквартирного дома, здания общежития «<...>», инвентарный <номер>, лит.А-А1, кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес> жилой комнаты <номер> площадью <...>.м, жилой комнаты <номер> площадью <...> кв.м, кухни <номер> площадью <...>.м, подсобной <номер> площадью <...>.м, санузла <номер> площадью <...>.м, коридора <номер> площадью <...>.м, кухни <номер> площадью <...>.м, всего общей площадью <...> кв.м.

В удовлетворении требований ООО «АПК «<...>» о выселении Салахова М.Ш. и членов его семьи: Салаховой Г.Д., Салахова А.М. и несовершеннолетнего <...> из занимаемых жилых помещений по адресу: <адрес>, здание общежитие «<...>» - отказать.

Взыскать с ООО «Агропромышленный комплекс «<...>» в пользу Салахова М. Ш. <...> в счет расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2016 года