Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7252/2016 ~ М-4885/2016 от 15.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Широковой Я.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисова С.В. к АО «ответчик1», ООО «ответчик2» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Борисов С.В., с учетом уточнения требований, обратился в суд с иском к АО «ответчик1», ООО «ответчик2» о признании недействительным договора, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: АДРЕС, общей площадью 56,0 кв. м. В обоснование своих требований указал, что заключил предварительный договор, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить спорное нежилое помещение. Покупатель обязательство выполнил в полном объеме. Поскольку ответчик уклоняется от передачи имущества, истец вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика АО «ответчик1» в судебном заседании исковые требования в части признания за права собственности на спорное нежилое помещение признал, в части судебных расходов полагался на усмотрение суда.

Представители ООО «ответчик2» в заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей второго ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «наименование1» действующим от имени и в интересах доверителя ЗАО «ответчик1» (Продавец) и истцом, Борисовым С.В. (Покупатель) заключен Предварительный Договор № от ДД.ММ.ГГГГ (Договор), согласно которому Продавец принял решение продать, а Покупатель принял решение купить нежилое помещение № (Нежилое помещение), расположенное по адресу: АДРЕС общей площадью (с учетом данных кадастрового паспорта нежилого помещения) 56,03 кв.м. Кроме того, в соответствии с п. 2 вышеуказанного Договора, Продавец принял на себя обязательство при исполнении Сторонами обязательств, заключить основной договор купли-продажи после государственной регистрации за собой права собственности на Нежилое помещение.

Несмотря на выполнение со стороны истца всех условий Договора, что подтверждается соответствующими документами, ответчик основной договор купли-продажи не заключает по причинам, не зависящим от истца. Ответчик, ЗАО «ответчик1» продал спорное нежилое помещение третьим лицам, чем грубо нарушил права истца. Такие выводы истца подтверждаются Выпиской из ЕГРП на спорное помещение от ДД.ММ.ГГГГ., из которой видно, что регистрация произведена за владельцами инвестиционных паев ответчик2».

По правилам ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право истца на приобретение в собственность Нежилого помещения нарушено, истец не может самостоятельно осуществить государственную регистрацию права собственности на Нежилое помещение. У истца отсутствуют документы, которые на основании Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», он должен предъявить в регистрирующий орган, а именно - основной договор купли-продажи и акт передачи недвижимого имущества, которые ответчик по условиям Договора обязался выдать истцу но до настоящего времени не передал, чем нарушил права истца.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011г. №54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, между ответчиком и истцом был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Признавая право истца на спорное нежилое помещение ответчик выдал ему смотровой ордер и разрешение на производство ремонтно-строительных работ.

Согласно п. 2.1. Договора основной договор купли-продажи должен быть заключен в течении трех лет с момента заключения Договора, но не позднее чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на нежилое помещение.

Жилой дом, в котором находится спорное помещение введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации ..... района №, дому присвоен почтовый адрес Постановлением Главы городского поселения ..... от ДД.ММ.ГГГГ №.

Спорное помещение прошло технический и кадастровый учет, кроме того, спорное помещение находится в фактическом пользовании истца, именно с ним заключен договор управления многоквартирным жилым домом.

Поскольку предварительный договор купли-продажи связан с оплатой предмета договора и носит признаки договора инвестирования, с момента сдачи дома в эксплуатацию у соинвестора (истца) возникает право на получение оплаченного инвестиционного продукта в собственность.

Согласно ст. 8 Федерального закона РФ № 39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) объект недвижимости и полу получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…

Истец неоднократно обращался к ответчику, АО «ответчик1» с требованием ускорить регистрацию права собственности на спорное помещение за истцом, однако до настоящего времени условия предварительного договора им не выполнены.

Согласно Выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ ответчик, АО «ответчик1» зарегистрировал за собой право собственности на спорное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ Однако, вопреки условиям предварительного договора, нарушая права истца, ответчик АО «ответчик1» заключил договор купли-продажи с ответчиком, ООО «ответчик2», согласно которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев спорное нежилое помещение. Право собственности ЗПИФН «наименование2» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

Спорное помещение передано во владение истцу, что подтверждается соответствующими документами- смотровым ордером от ДД.ММ.ГГГГ., разрешением на проведение ремонтно-строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ., актом первичного осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ., актом приема-передачи ключей от спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ., соглашением о резервировании от ДД.ММ.ГГГГ., договором управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При подаче иска истцом оплачена госпошлина в общей сумме 18 552 руб. 45 коп., а также расходы на представителя 80000 руб.

Учитывая, что требования истца удовлетворены, а также принимая во внимание категорию дела, сложность рассматриваемого вопроса, количество судебных заседаний и участие в них сторон, суд полагает возможным взыскать госпошлину в возврат в полном объеме, расходы на представителя в сумме 30000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск Борисова С.В. к АО «ответчик1», ООО «ответчик2» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить частично;

признать недействительным договор купли-продажи №, заключенный между ООО «ответчик2» и ЗАО «ответчик1», в части продажи нежилого помещения № к.№ площадью 56,0 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС;

прекратить право общей долевой собственности ответчик2» на нежилое помещение № к.№ площадью 56,0 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС;

признать за Борисовым С.В. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: расположенное по адресу: АДРЕС площадью 56,0 кв.м;

взыскать с АО «ответчик1» в пользу Борисова С.В. госпошлину в возврат в сумме 18 552 руб. 45 коп., расходы за услуги представителя 30 000 руб., а всего 48 552 (сорок восемь тысяч пятьсот пятьдесят два) руб. 45 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья О.А. Проскурякова

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-7252/2016 г. Дело хранится в Одинцовском городском суде Московской области.