Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1557/2012 ~ М-984/2012 от 09.04.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2012 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Степановой С.Б.,

с участием: представителя истцов Тырышкиной О.И. (устные ходатайства истцов),

представителя ответчика Мишиной Н.А. (доверенность от 01.01.12г.) и представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Ольховской Г.В.(доверенность от 12.01.12г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тиняков Р.Н. и Привалова Н.С. к ТСЖ «Победа» об обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

Тиняков Р.Н. и Привалова Н.С. обратились в суд с исковыми требованиями к ТСЖ «Победа» об обязании совершить действия.

Свои требования истцы в исковом заявлении, а также в судебном заседании лично и через своего представителя Тырышкина О.И. мотивировали следующим. Они используют нежилые помещения №(Тиняков Р.Н.) и №(Привалова Н.С.), расположенные в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, проживают в указанных помещениях. Собственником указанных нежилых помещений в жилом доме является ответчик- ТСЖ «Победа», поскольку, указанные помещения являются общим имуществом собственников помещении в доме. Вопросы владения и распоряжения указанным имуществом( указанными помещениями), в силу требований ЖК РФ, относятся к компетенции ответчика. Согласно протоколу № 3 от 10.07.09г. общим собранием собственников помещений в доме было принято решение сдать в аренду нежилые помещения в доме. На основании договоров аренды от 01.07.10г. они пользуются вышеуказанными помещениями, проживая в них с августа 2009 года и оплачивая коммунальные услуги. Истица Привалова Н.С. подписала еще один договор аренды в декабре 2010 года с увольняющимся руководителем ТСЖ «Победа» Б, датированный 01.07.11г; Б пояснила, что так необходимо сделать для продления договора аренды. Фактически, в настоящее время указанные помещения переоборудованы в жилые и являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного в них проживания. У истцов возникла необходимость в переводе указанных помещений из нежилых в жилые. В соответствии с требованиями статьи 23 ЖК РФ истцы обратились с заявлениями в Администрацию г. Минусинска о переводе указанных помещений в жилые; на свои заявления получили ответы об отказе в их удовлетворении по мотиву того, что они не являются собственниками данных помещений и не наделены правом на обращение с подобными заявлениями в отношении спорных помещений. На их обращение к ответчику с просьбой обратиться с таким заявлением в Администрацию города, ответчик на общем собрании ТСЖ принял решение отказать в удовлетворении их заявления(протокол общего собрания № 37 от 26.08.11г.). Вместе с тем, общим собранием собственников помещений в доме 25.07.10г. было принято решение о переводе данных помещений из нежилых в жилые. Кроме того, 16.06.11г. состоялось собрание собственников дома, где за перевод нежилых помещений в жилые также проголосовали собственники дома; протокола данного собрания не составлялось. Таким образом, полагает, что ответчик допускает в отношении истцов бездействие, выражающееся в не обращении в Администрацию г. Минусинска с заявлением о переводе занимаемых ими помещений из нежилых в жилые, чем нарушает их права. Учитывая вышеизложенное, истцы просят обязать ТСЖ «Победа» обратиться в Администрацию г. Минусинска с заявлением о переводе занимаемых ими помещений: помещения №, общей площадью 18,5 квадратных метров и помещения №, общей площадью 16,6 квадратных метров, расположенных в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, из нежилых в жилые.

Ответчик ТСЖ «Победа», действующий в судебном заседании через своего представителя Мишину Н.А., исковые требования не признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. В 2009 году, прежним руководителем ТСЖ «Победа» Б было принято решение, одобренное общим собранием собственников помещений в доме от 10.07.09г., о передаче спорных помещений в аренду. Истцы являются арендаторами спорных помещений, оплачивая получаемые коммунальные услуги. Решений о переводе указанных помещений в жилые из нежилых общим собранием собственников помещений не принималось, собственники не желают принимать такого решения. Представленный свидетелем протокол от 25.07.10г. действительности не соответствует, на самом деле в этот день общего собрания с такой повесткой дня не проводилось. Такой протокол в ТСЖ отсутствует, Б при передаче дел данный протокол не передавала и не передавала также книгу регистрации протоколов. На общем собрании собственников помещений от 26.08.11г. было принято решение отказать в удовлетворении указанного заявления истцов(протокол общего собрания № 37 от 26.08.11г.); собрания 16.06.11г. не проводилось. В настоящее время общее количество помещений, находящихся в собственности составляет 90 помещений, общее количество голосов собственников помещений- 3103 голоса; на 17.12.10г. общее количество помещений, находящихся в собственности составляло 75 помещений. Учитывая изложенное, полагает, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Администрация г. Минусинска, действующее через своего представителя по доверенности Ольховскую Г.В., полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению, согласившись с доводами ответчика. Пояснило также, что муниципальное образование, как собственник большого числа квартир в доме о собрании 25.07.10г. не извещалось и участия в голосовании не принимало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора- КУМИ г. Минусинска, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела в суд не представил.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Свидетель Б показал, что работала председателем правления ТСЖ «Победа» с 2005 года по 17 декабря 2010 года. Помещения были переданы истцам в аренду в связи с необходимостью поддержания их в надлежащем состоянии, так как помещения приходили в негодность, были захламлены. 25.07.10г. она проводила общее собрание собственников помещений в доме с целью решения вопроса о переводе спорных помещений из нежилые в жилые. При этом, более половины голосов на момент проведения собрания принадлежало муниципальному образованию в лице КУМИ г. Минусинска, однако, КУМИ г. Минусинска о собрании не извещалось. Какое количество голосов собственников имели право принимать участие в собрании и какое количество голосов собственников приняли участие в собрании она пояснить не может. Протокол хранится у нее, так как при передаче дел у нее данный протокол никто не требовал. Доказательств извещения собственников помещений о проведении собрания, наличия кворума и того кто принял участие в голосовании у нее не имеется. Договор аренды с Привалова Н.С. она подписала в декабре 2010 года, ошибочно датировав его июлем 2011 года.

В суд также представлены и судом истребованы следующие доказательства: заявление истцов ответчику от 28.03.12г. и ответ ТСЖ «Победа» от 04.04.12г.; протокол № 37 от 26.08.11г. с приложением; экспликации к поэтажным планам жилого дома; протокол № 3 от 10.07.09г.; справка ГАСН от 02.11.09г.; акт приемки помещения от 04.02.09г.; заявление от жителей дома от 01.07.09г.; выписки из ЕГРП от 07.05.12г.; выписка из ЕГРЮЛ от 04.05.12г.; ответ БТИ от 05.05.12г.; определения Минусинского городского суда от 26.03.12г. и от 30.03.12г.; ответы КУМИ от 28.02.11г., от 09.06.10г.; ответы Администрации г. Минусинска от 28.12.10г., от 11.02.11г., от 15.12.11г.; заявление от 01.11.11г.; договоры аренды помещений от 01.07.10г., от 01.08.09г., от 01.07.11г.; ответы прокурора от 20.04.10г., от 07.12.10г.; Устав ТСЖ «Победа»; акты осмотра от 16.04.12г., от 08.06.12г., от 09.06.12г.; объяснение от 21.11.09г.; протокол от 25.07.10г.; ответ инспекции ГАСН от 26.08.10г.; письмо ТСЖ «Победа» без даты.

Выслушав стороны и третье лицо, свидетеля и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 290 ГК РФ: «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.».

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.».

Согласно представленным в дело экспликациям к поэтажным планам жилого дома по адресу: <адрес>, помещение №, общей площадью 18,5 квадратных метров по своему функциональному назначению является кухней, а помещение №, общей площадью 16,6 квадратных метров, является подсобным помещением.

Таким образом, спорные помещения являются помещениями вспомогательного назначения, предназначенными для обслуживания более одной квартиры в доме и, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в доме.

Согласно требованиям статьи 44 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.»; «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: … «принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме»; «принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами»; «принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

В силу требований пунктов 2- 4 статьи 36 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.».

Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ: « Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.».

В силу требований статьи 137 ЖК РФ: «Товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;»; «В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.».

Таким образом, в силу вышеуказанных правовых норм, компетенцией по определению целей, способов и порядка использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обладает товарищество собственников жилья при его наличии в доме, при его отсутствии- общее собрание собственников помещений дома; при этом, решение общего собрания собственников помещений в доме по такому вопросу будет являться обязательным для товарищества собственников жилья.

Истцами заявлены требования об обязании ТСЖ «Победа» принять решение, определяющее цели, способы и порядок использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме- вышеуказанных спорных помещений № и №, путем обращения с заявлением в Администрацию г. Минусинска о переводе указанных помещений из нежилых в жилые.

Как следует из протокола № 37 от 26.08.11г., по данному вопросу решение было принято общим собранием собственников помещений, так как в данном решении не указано, что оно было принято общим собранием членов ТСЖ; данное решение, по мнению суда, имеет большую силу, нежели решение ТСЖ по этому же вопросу, так как все полномочия ТСЖ делегированы самими собственниками помещений.

В силу указанных выше норм, ответчик, по мнению суда, при наличии решения от 26.08.11г., не вправе принимать таких решений, так как общим собранием собственников помещений в доме принято противоположное решение. Решения о переводе нежилых помещений в жилые собственниками помещений в доме не принималось.

Так, представленный в материалы дела протокол от 25.07.10г. о принятии решения о переводе спорных помещений из нежилых в жилые, не подтверждает, по мнению суда, проведение такого собрания. Так, суду представлен только сам протокол, свидетель Б, представившая протокол, пояснила, что протокол хранится у нее, более половины голосов на момент проведения собрания принадлежало муниципальному образованию в лице КУМИ г. Минусинска, однако, КУМИ г. Минусинска о собрании не извещалось. Какое количество голосов собственников имели право принимать участие в собрании и, какое количество голосов собственников приняли участие в собрании она пояснить не может. Данного протокола в ТСЖ не имеется. Таким образом, суду не представлено надлежащих доказательств проведения собрания 25.07.10г., наличия на нем кворума и правомочности принятого решения. Более того, общим собранием собственников 26.08.11г., то есть, собранием, проведенным после 25.07.10г., было принято противоположное решение по данному вопросу, которое и подлежит применению, как более позднее.

Утверждения истцов о проведении собрания 16.06.11г., не оформленного протоколом, надлежащими доказательствами в суде не подтверждено.

Суду не представлено документов, подтверждающих наличие каких- либо прав истцов, возникших на занимаемые ими помещения в установленном законом порядке. Так, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества на срок не менее года подлежит государственной регистрации; представленные в суд договоры от 01.07.10г. не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Договор аренды, датированный 01.07.11г., как установлено судом, был заключен в декабре 2010 года.

Кроме того, про мнению суда, принятие решения об обращении с заявлением о переводе данных помещений из нежилых в жилые является правом, а не обязанностью собственников помещений в доме и не имеется никаких правовых оснований предусмотренных законом, для обязания собственников помещений или ТСЖ «Победа» для обращения с таким заявлением в Администрацию г. Минусинска.

Учитывая изложенное, суд полагает, что исковые требования истцов не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

Как следует из позиции истцов, они имеют притязания в отношении указанных выше спорных нежилых помещений, полагая, что обладают какими- либо правами на данные помещения.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцы не лишены возможности защищать свои права иным способом, заявляя иные требования, основанные на фактических обстоятельствах и требованиях действующего законодательства РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 18,5 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 16,6 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░: <░░░░░>- ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: