Решение от 26.03.2019 по делу № 3а-72/2019 от 18.12.2018

Дело № 3а-72/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск.                      26 марта 2019 г.

Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В.,

при секретаре Анеховой Я.В.,

с участием прокурора отдела прокуратуры Красноярского края
Даценко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гахиева Ширвана Сардар оглы о признании не действующим в части решения Норильского городского Совета депутатов Красноярского края от 27 января 2015 г. № В/4-459 «Об утверждении Положения об арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Норильск, и об определении коэффициентов для расчета арендной платы за использование на территории муниципального образования город Норильск земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»,

установил:

27 января 2015 г. Норильским городским Советом депутатов Красноярского края (далее также – Норильский городской Совет депутатов) принято решение № В/4-459 «Об утверждении Положения об арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Норильск, и об определении коэффициентов для расчета арендной платы за использование на территории муниципального образования город Норильск земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее также – Решение № В/4-459).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 данного решения для расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определены коэффициент К1, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (приложение 2), коэффициент К2, учитывающий категорию арендатора (приложение 3), и коэффициент К3, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (приложение 4).

Согласно пункту 5 приложения 2 к Решению № В/4-459 коэффициент К1 в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, эксплуатации и размещения автостоянок, расположенных на землях промышленности, составляет 1.

Приложением 4 к Решению № В/4-459 определены следующие значения коэффициента К3: до истечения трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка – 0,5 (пункт 1); по истечении трех лет до семи лет с даты предоставления в аренду земельного участка – 1,3 (пункт 2); по истечении семи лет с даты предоставления в аренду земельного участка – 2,6 (пункт 3).

Гахиев Ш.С. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением о признании не действующими пункта 5 приложения 2, пунктов 2 и 3 приложения 4 к Решению № В/4-459 (в административном исковом заявлении указанные пункты поименованы подпунктами).

По мнению административного истца, значения коэффициентов К1 и К3, определенные в оспариваемых положениях нормативного правового акта, установлены в отсутствие экономического обоснования, с нарушением норм земельного законодательства и законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего нарушают его права и законные интересы как арендатора земельного участка, арендная плата за который рассчитывается с применением вышеуказанных коэффициентов.

Норильским городским Советом депутатов представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указывается о том, что Решение № В/4-459 принято уполномоченным органом с соблюдением установленной процедуры, при этом оспариваемые нормативные положения соответствуют федеральному законодательству, нормативным правовым актам Красноярского края.

В судебное заседание Гахиев Ш.С., а также глава города Норильска, привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица, не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании части 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя Гахиева Ш.С. – Гочалиева Э.А., поддержавшего заявленные требования, представителя Норильского городского Совета депутатов Журавлева О.Т., возражавшего против административного иска, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Даценко О.А. о необходимости удовлетворения административного иска, Красноярский краевой суд пришёл к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 39.7 названного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1); порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля
2009 г. № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В Красноярском крае порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, установлен статьёй 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Исходя из пункта 5.1 данной статьи, расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов К1 (учитывающий вид разрешённого использования земельного участка), К2 (учитывающий категорию арендатора), К3 (учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок);

В пункте 6 этой же статьи указано, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности; порядок расчета экономической обоснованности указанных коэффициентов утверждается Правительством края.

Утверждённый постановлением Правительства Красноярского края от 18 марта 2010 г. № 121-п порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предусматривает, что для расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 разработчику проекта решения необходимо провести анализ изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель по видам разрешенного использования, расположенных на территории городского округа, муниципального района края (пункт 3); а расчет экономической обоснованности коэффициента К3 направлен на установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом срока (определяемого с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (пункт 1).

Таким образом, в Красноярском крае коэффициенты К1 (учитывающий вид разрешённого использования земельного участка), К2 (учитывающий категорию арендатора) и К3 (учитывающий срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок) применяются при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства). Эти коэффициенты определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки. Значения указанных коэффициентов устанавливаются исходя из принципа экономической обоснованности, предполагающего, что размер арендной платы за использование земельных участков будет соответствовать определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Поэтому при принятии нормативного правового акта, устанавливающего такие коэффициенты, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Судом установлено, и это не оспаривается административным истцом, что Решение № В/4-459 принято уполномоченным органом в установленной форме. Официально оно опубликовано 4 февраля 2015 г. в газете «Заполярная правда» № 14 и вступило в силу 1 марта 2015 года.

Между тем, определенные Решением № В/4-459 значения коэффициента К1 в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, эксплуатации и размещения автостоянок, расположенных на землях промышленности, в размере 1, а также коэффициента К3 в размере 1,3 (применяемого по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка) и 2,6 (применяемого по истечении семи лет с даты предоставления в аренду земельного участка) являются экономически необоснованными и нарушающими права административного истца.

Так, из материалов дела видно, что Гахиеву Ш.С. на основании договора аренды от 3 сентября 2013 г. № 7778 передан в аренду без торгов в целях строительства здание наземного гаража земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. По виду разрешённого использования он предназначен для размещения индивидуальных гаражей. Его кадастровая стоимость установлена в размере 544 815 рублей.

Здание наземного гаража, для строительства которого предоставлен в аренду земельный участок, до настоящего времени в эксплуатацию не введено, что признано сторонами.

Учитывая категорию земель, к которой относится предоставленный Гахиеву Ш.С. в аренду земельный участок, срок, истекший со дня предоставления этого участка, и цель такого предоставления, при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № подлежат применению коэффициенты К1 и К3 в значениях 1 и 1,3 соответственно, а также коэффициент К2 в размере 1, предусмотренный приложением 3 к Решению № В/4-459 для арендаторов, не относящимся к льготным категориям («прочих арендаторов»).

Следовательно, годовой размер арендной платы за пользование названным земельным участком составляет 708 259 рублей 50 копеек (544 815 рублей х 1 х 1 х 1,3), что превышает кадастровую стоимость земельного участка.

Именно такой размер арендной платы определен в приложении к вышеуказанному договору аренды от 3 сентября 2013 г. № 7778.

По истечении семи лет с даты предоставления административному истцу земельного участка, то есть с 3 сентября 2020 г., годовая арендная плата, с учетом коэффициента К3 в размере 2,6, будет составлять 1 442 515 рублей, что более чем в две раза превышает кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П, кадастровая стоимость объекта недвижимости является его достоверной стоимостью, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, определяя дифференцированные ставки арендной платы для аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, не предусматривают установление годового размера арендной платы, превышающего 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Одним из установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Имея в виду, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость, а налоговая ставка по нему составляет не более 1,5 % от кадастровой стоимости (пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации), двукратный размер земельного налога, а, значит, и годовой размер арендной платы согласно приведенному выше принципу не может превышать 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Очевидно, что установленный годовой размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, превышающий стоимость такого участка, является завышенным и влекущим для административного истца необходимость несение экономически необоснованных расходов.

С применением коэффициента К3 в значении 2,6 размер арендной платы для Гахиева Ш.С. возрастет в два раза. Причем возможность применения коэффициента в таком размере является реальной, чем также ущемляются права административного истца, вынужденного уже сейчас учитывать данное обстоятельство при использовании земельного участка, в том числе при осуществлении на нём строительства.

В своих возражениях на административное исковое заявление Норильский городской Совет депутатов ссылается на то, что установленные Решением № В/4-459 коэффициенты определены в соответствии с отчетом от 28 июля 2014 г., подготовленным специалистами-оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» (далее – Отчет).

Вместе с тем, данный Отчет является противоречивым, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение.

В частности, обоснование размера коэффициента К1 в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, эксплуатации и размещения автостоянок приведено на страницах 46 – 49 Отчета. При расчете значений данного коэффициента, по мнению оценщика, должны использоваться показатели средней стоимости машино-места в сутки (104 рубля), потери от незанятости автостоянки (0,51), а также средний удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), установленный Правительством Красноярского края для земельных участков соответствующего вида разрешенного использования. Такие показатели применены оценщиком при расчете коэффициента К1 в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, эксплуатации и размещения автостоянок, расположенных на землях населенных пунктах, в результате чего значение данного коэффициента определено в размере 0,06. В то же время при расчете коэффициента К1 для земель промышленности оценщик без объяснения причин отказался от использования вышеуказанных показателей, определяющих доходность земельного участка, рассчитав значение коэффициента К1 произвольно. При этом не учел ни потери арендатора от незанятости автостоянки, ни расходы на содержание стоянки, хотя в Отчете обосновал необходимость применения этих показателей. Полученное в результате такого расчета значение (1,5) в 25 раз превышает значение этого же коэффициента, установленного для земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов.

Оснований полагать, что доходность земельного участка, относящегося к землям промышленности и иного специального назначения, в десятки раз превышает доходность аналогичного участка в составе земель населенного пункта, не имеется.

Не позволяют говорить о наличии таких оснований и результаты государственной кадастровой оценки, согласно которым по состоянию на 1 января 2011 г. УПКС земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в городе Норильске и предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, составляет 884,97 руб./кв.м. (приложение 3 к постановлению Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708-п), тогда как УПКС аналогичных земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения по состоянию на
1 января 2009 г. был установлен в размере 363,21 руб./кв.м. (приложение 2 к постановлению Правительства Красноярского края от 18 мая 2012 г.
№ 210-п), а по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 381,75 руб./кв.м. (приложение 2 к постановлению Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 г. № 556-п).

Что касается коэффициента К3, то убедительного экономического обоснования определения его значений в Отчете также не приведено.

В соответствующем разделе Отчета на страницах 122 – 124 указано лишь о том, что при расчетах учтено недополучение доходов от льготного предоставления земельных участков в аренду в течение 3-х первых лет по 50% в год, далее недополученные доходы за 3 года должны быть получены арендодателем в последующие четыре года.

Такое обоснование не может быть признано состоятельным по нескольким причинам.

Во-первых, применение при расчете арендной платы в первые три года понижающего коэффициента 0,5 к кадастровой стоимости земельного участка не влечет возникновение у арендодателя убытков, в том числе в виде недополученных доходов.

Во-вторых, выводы оценщика о необходимости получения арендодателем доходов после первых трех лет аренды в течение последующих четырех лет никак не объясняют установление коэффициента К3 в размере 2,6, подлежащего применению по истечении 7 лет со дня предоставления земельного участка в аренду.

В-третьих, определение размера коэффициента К3 в зависимости от сроков строительства, не влияющих на доходность земельного участка, противоречит принципу экономической обоснованности.

Установление оспариваемых административным истцом значений коэффициентов К1 и К3 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, не отвечает принципу экономической обоснованности и противоречит требованиям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, статьи 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», постановления Правительства Красноярского края от 18 марта 2010 г. № 121-п.

На основании части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации нормативный правовой акт, не соответствующий полностью или в части иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, признаётся судом недействующим полностью или в части со дня его принятия либо иной определенной судом даты.

Учитывая изложенное, Красноярский краевой суд считает необходимым признать пункт 5 приложения 2 к Решению № В/4-459 в части установления коэффициента К1 в размере 1 в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, эксплуатации и размещения автостоянок, расположенных на землях промышленности, а также пункты 2 и 3 приложения 4 к Решению № В/4-459 не действующими со дня вступления решения суда в законную силу. При этом суд принимает во внимание, что оспариваемые нормативные положения применялись и на их основании были реализованы права граждан и организаций, поэтому не находит оснований признать их недействующими с момента принятия.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 27 ░░░░░░ 2015 ░. № ░/4-459 «░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░»:

- ░░░░░ 5 ░░░░░░░░░░ 2 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░1 ░ ░░░░░░░ 1 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░;

- ░░░░░░ 2 ░ 3 ░░░░░░░░░░ 4, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░3 ░ ░░░░░░░░░ 1,3 ░ 2,6 ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░              ░.░. ░░░░░░░.