Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-891/2017 ~ М-398/2017 от 17.02.2017

копия

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 мая 2017 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Смоляк Ю.В.,

с участием представителей истца Кочетова В.В., Щетинина Е.И., действующих на основании доверенностей

представителя ответчика Игнатьева А.Н., действующего на основании доверенности,

при секретаре Колодяжной П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-891/2017 по исковому заявлению ООО «Дженерал Сервис» к Бикбаеву Иршату Шагиазамовичу о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дженерал Сервис» обратилось в Ставропольский районный суд Самарской области с исковым заявлением, согласно которому с учетом уточнения, принятого судом, просит взыскать с Бикбаева И.Ш. сумму основного долга в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнтерСервис» (в настоящее время ООО «Дженерал Сервис») и ФИО1 был заключен предварительный договор № купли-продажи земельных участков с кадастровым номером №

В соответствии с п.1.5 указанного договора вновь образованные земельные участки, на момент подписания настоящего предварительного договора должны быть отнесены в перспективный план развития (генеральный план застройки) с разрешенным использованием под строительство капитального объекта – сервисный центр по ремонту грузовых автомобилей. Земельные участки не должны иметь внутри себя иных земельных участков с другими кадастровыми номерами и с иными собственниками, не иметь никаких обременений со стороны третьих лиц, кроме как установленных действующим законодательством РФ, сообщить о которых до момента подписания основного договора является обязанностью Продавца. Основной договор купли-продажи земельных участков должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям предварительного договора, если какие-либо обременения или иные правовые условия станут препятствием для ведения коммерческой деятельности Покупателя, последний вправе отказаться от исполнения условий договора без негативных для себя последствий. Все предварительно уплаченные Продавцу суммы в счет стоимости земельного участка подлежат возврату Покупателю в течение 30 банковских дней по первому письменному требованию. По истечении длительного времени истец получил сведения о земельных участках с целью проверки соблюдения условий предварительного договора, однако согласно сведениям Единого государственного реестра прав земельные участки имеют вид разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения, а также имеют внутри себя участок с другим кадастровым номером, правообладателем которого является третье лицо. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.

В судебном заседании представители истца Кочетов В.В., Щетинин Е.И., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик иск не признал, просил в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме. Представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что спорный предварительный договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Установлен правовой механизм разрешения споров по договору купли-продажи будущей вещи, в соответствии с которым в случае, когда на момент обращения с иском недвижимое имущество имеется у продавца покупатель имеет право требовать понуждения продавца к передаче имущества в собственность покупателя, а в случае когда недвижимость у продавца отсутствует – покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы. ДД.ММ.ГГГГ Ответчик имеет возможность исполнить свои обязательства по договору – передать в собственность истца земельные участки, а истец фактически уклоняется от своих обязательств по принятию данных участков в собственность и оплаты их цены Ответчику. Требования о расторжении договора истцом не заявлено.

Проверив материалы дела, изучив доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № купли-продажи земельных участков.

Согласно п.1.2. договора стороны обязуются заключить в будущем договоры купли-продажи трех земельных участков общей площадью <данные изъяты> сформированных путем отмежевания от единого участка. Основные условия договора купли-продажи Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

В соответствии с п.1.3 договора три земельных участка, которые будут являться предметом основных договоров купли-продажи, должны быть сформированы как самостоятельные, имеющие индивидуальные кадастровые номера путем выдела из одного существующего с кадастровым номером № в соответствии с план-схемой предусматривающей его расположение и конфигурацию, согласованной сторонами. План-схема является неотъемлемой частью договора и каждого основного договора.

Пункт 1.4 договора устанавливает, что общая площадь трех вновь образованных земельных участков должна быть не менее 30 гектар.

Согласно п.1.5 договора вновь образованные земельные участки, на момент подписания настоящего предварительного договора должны быть отнесены в перспективный план развития (генеральный план застройки) с разрешенным использованием под строительство капитального объекта - сервисный центр по ремонту грузовых автомобилей. Земельные участки не должны иметь внутри себя иных земельных участков с другими кадастровыми номерами и с иными собственниками, не иметь никаких обременений со стороны третьих лиц, кроме как установленных действующим законодательством РФ, сообщить о которых до момента подписания основного договора является обязанностью Продавца. Если какие-либо обременения или иные правовые условия станут препятствием для ведения коммерческой деятельности Покупателя, последний вправе отказаться от исполнения условий настоящего договора без негативных для себя последствий. Все предварительно уплаченные Продавцу суммы в счет стоимости земельного участка подлежат возврату Покупателю в течение 30 (Тридцати) банковских дней по первому письменному требованию. В случае, если внутри сформированных земельных участков возникнут иные земельные участки, смежные со вновь сформированными, в таком случае Продавец обязуется в течение 12 месяцев сформировать их под отдельными кадастровыми номерами и передать их во владение исключительно Покупателю. Обязанность по формированию новых земельных участков, а также включение их в перспективный план развития с разрешенным использованием под строительство капитального объекта – сервисный центр по ремонту грузовых автомобилей возлагается на Продавца.

В соответствии с п.1.7 договора по основным договорам Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок, а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Пунктом 1.8 договора определено, что точные границы (площадь) участков будут определены после проведения межевания.

Согласно п.1.9 договора стоимость земельного участка площадью 30 га является фиксированной и составляет <данные изъяты>. за один гектар. Пересмотр стоимости участка в сторону увеличения в период действия договора и в момент подписания основных договоров не допускается.

В соответствии с п.1.10 договора в целях подтверждения намерений сторон исполнить условия настоящего договора стороны согласовали следующие размеры предварительной оплаты, а также размеры и последующий порядок оплаты сформированных земельных участков. В качестве аванса в момент подписания настоящего договора (как обеспечительная мера и как средство платежа) Покупатель передает Продавцу автомобиль марки DAFFTXF 105.460 № стоимостью <данные изъяты> Евро, что в рублях составляет <данные изъяты>, а также осуществляет безналичное перечисление денежных средств в размере <данные изъяты>, всего предварительная оплата составляет <данные изъяты>. Аванс подлежит зачету стоимости каждого основного договора из расчета <данные изъяты>

Согласно пункту 3.2.1 договора продавец обязан провести межевание и сформировать с получением правоустанавливающих документов, новые земельные участки в соответствии с согласованной сторонами план-схемой в течение 60 дней от момента подписания договора. Основные договоры купли-продажи земельных участков должны быть заключены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктом 3.2.2 договора установлено, что продавец обязан осуществить все организационные и необходимые процедуры о включении данных земельных участков в перспективный план развития (генеральный план застройки) с разрешенным использованием под строительство капитального объекта – сервисный центр по ремонту грузовых автомобилей с получением подтверждающих документов, в том числе карты планируемого размещения объектов местного значения сельского поселения Васильевка. Считается, что продавец выполнил свои обязательства при наступлении следующих условий:

- после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя

-подписания Передаточного акта и перехода права собственности на каждый земельный участок на имя Покупателя

- после государственной регистрации и исключительно с количественными, качественными и правовыми характеристиками, оговоренными в настоящем договоре.

ДД.ММ.ГГГГ Истцом Ответчику в счет оплаты аванса по предварительному договору купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ были перечислены денежные средства в размере <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № купли-продажи транспортного средства, согласно которому истец обязался передать в собственность, а ответчик принять и оплатить транспортное средство марки DAFFTXF 105.460 № стоимостью <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено соглашение о зачете взаимных требований, согласно которому сумма в размере <данные изъяты> подлежащая оплате ответчиком Истцу по договору № купли-продажи транспортного средства зачитывается в счет выполнения Истцом обязательства по оплате аванса по предварительному договору купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный как предварительный, по сути не является предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи земельных участков, но и обязанность истца по оплате существенной части стоимости имущества в качестве аванса, то есть произвести предварительную оплату основных договоров купли-продажи, что было исполнено истцом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если Истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ответчику на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый №, имеющий адрес: <адрес> участок расположен в южной части кадастрового квартала,№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ;

- земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый №, имеющий адрес: <адрес> участок расположен в южной части кадастрового квартала,№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ;

- земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый №, имеющий адрес: <адрес> участок расположен в южной части кадастрового квартала,№ категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком в соответствии с условиями договора был сформирован предмет договора купли-продажи в виде трех самостоятельных участков совокупной площадью <данные изъяты> что соответствует условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителей истца о том, что сформированные земельные участки не соответствуют требованиям, установленным предварительным договором о том, что вновь образованные земельные участки должны быть отнесены в перспективный план развития (генеральный план застройки) с разрешенным использованием под строительство капитального объекта – сервисный центр по ремонту грузовых автомобилей, суд считает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно информации администрации сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Васильевка, утвержденными Решением Собрания представителей сельского поселения Васильевка № от ДД.ММ.ГГГГ отнесены к зоне П-2 (коммунально-складская зона). Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны предусмотрен вид разрешенного использования «Размещение складских помещений» и «Размещение объектов административного назначения» в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка. Также в качестве основного вида разрешенного использования для зоны П-2 установлен вид использования – «Размещение объектов обслуживания автомобильного транспорта», предусматривающий деятельность по строительству, реконструкции и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, в том числе объектов по обслуживанию легковых и грузовых автомобилей, включая мойки, станции технического обслуживания. К вспомогательным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые возможно использовать в дополнение к основному виду разрешенного использования, относится вид использования «Размещение объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств», предусматривающий деятельность по строительству, реконструкции и эксплуатации зданий и сооружений, предназначенных для технического обслуживания, ремонта средств, хранения и стоянки транспортных средств.

Таким образом, вновь образованные земельные участки включены в документы территориального планирования (Правила землепользования и застройки) и отнесены к территориальной зоне использования, которая предусматривает возможность использования земельных участков под строительство и эксплуатацию центра по ремонту грузовых автомобилей.

Также суд считает необоснованным и довод истца о том, что ответчик не выполнил требование предварительного договора о том, что земельные участки не должны иметь внутри себя иных земельных участков с кадастровыми номерами и с иными собственниками в связи с тем, что внутри сформированных земельных участков имеется смежный с ними земельный участок, принадлежащий в настоящее время иному собственнику.

Истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено надлежащих и достоверных доказательств того, что внутри сформированных участков (каждого из них) находится иной участок.

Напротив, представленными в материалы дела кадастровыми паспортами земельных участков подтверждается, что внутри их контуров отсутствуют иные земельные участки, имеющие самостоятельные кадастровые номера и принадлежащие третьим лицам.

Также судом учитывается то обстоятельство, что сторонами была согласована схема расположения формируемых земельных участков. Согласно указанной схеме с участком площадью <данные изъяты>. граничит земельный участок, принадлежащий третьему лицу (не ответчику). Истец был согласен с указанным в схеме расположением земельных участков. Доказательств того, что местоположение сформированных трех земельных участков не соответствует их местоположению в соответствии с ранее согласованной сторонами схемой истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ также не представлено.

Таким образом, ответчик выполнил обязательства по предварительному договору в части формирования земельных участков с определенными количественными и качественными характеристиками.

Ответчик от передачи имущества Истцу не уклоняется. Напротив, в материалы дела представлены доказательство того, что ответчиком в адрес истца направлялось предложение о заключении Основного договора в отношении вновь сформированных земельных участков. Так на письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ с требованием передать земельные участки Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был направлен проект основного договора купли-продажи с актом приема-передачи участков. Однако основной договор заключен не был в связи с тем, что истец считает, что ответчиком не соблюдены требования к предмету сделки. При этом представители сторон в судебном заседании пояснили, что все это время между сторонами шли переговоры, в связи с чем, оснований считать, что ответчик уклонялся от выполнения возложенных на себя обязательств, не имеется.

Довод представителя истца о том, что в нарушение предварительного договора ответчиком был представлен проект одного основного договора купли-продажи в отношении трех земельных участков, а не трех в отношении каждого земельного участка не имеет значения для разрешения настоящего дела, так как фактически не влияет на выполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора и передаче имущества Истцу.

Требований о расторжении заключенного договора Истцом в рамках настоящего спора не заявлялось.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии собычаямиили иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящимКодексом, другимизаконамиили иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Дженерал Сервис» к Бикбаеву Иршату Шагиазамовичу о взыскании задолженности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области.

В окончательной форме решение изготовлено 23 мая 2017 года.

Судья подпись