Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-374/2016 от 22.06.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    11 июля 2016 года                                                                                 с.Шигоны

    Шигонский районный суд Самарской области в составе:

    председательствующего судьи Объедкова А.А.,

    при секретаре Дементьевой С.Д.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-374 по иску Ефремова В.П. к Управлению Росреестра по Самарской области, о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости,

установил:

Ефремов В.П. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: коровник №, расположенный по адресу: <адрес>, коровник №, расположенный по адресу: <адрес>6, гараж №, расположенный по адресу: <адрес>, здание ЗАВ 25 сельскохозяйственное, расположенный по адресу: <адрес>, гараж №, расположенный по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истцом у СПК «Нива» (№, расположенный по адресу: <адрес>), в лице конкурсного управляющего ФИО1, действующего на основании Решения Арбитражного суда Самарской области по делу № Л55- 3420/2002-32 от 31.10.2002г. было приобретено указанное имущество. Данное имущество истец приобрел за <данные изъяты>. Оплата за приобретенное нежилое имущество подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. ГУП Самарской области «Центр Технической Инвентаризации» изготовил технические паспорта на недвижимое имущество. Обращаться в Шигонский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в регистрации права собственности не имеет смысла, по причине отсутствия на названные объекты недвижимости сведений о первичной регистрации права собственности. СПК «Нива» прекратил свое существование. Администрация сельского поселения Малячкино муниципального района Шигонский Самарской области не желает регистрировать за собой первичное право собственности, ссылаясь на отсутствие денежных средств. Обжаловать действия администрации не имеет смысла, поскольку ни каким законом на него не возложена обязанность регистрации за собой первичного права собственности. Таким образом, признание за истцом права собственности возможно только в судебном порядке. Продавец от регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости уклоняется.

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности по названному договору, является обстоятельством, препятствующим истцу оформить приобретенное здание в собственность.

В судебном заседании представители истца по доверенности Чекашев В.Г. и Уланов С.А. иск поддержали по основаниям указанным в иске и дополнительно пояснили, что в настоящее время в связи с завершением конкурсного управления сторона в договоре купли-продажи ФИО1 так же не вправе зарегистрировать договор купли-продажи в органах государственной регистрации. По мнению представителей истца здания переданы в собственность истца на основании решения собрания кредиторов СПК «Нива». Полагают, что продавец вправе был распоряжаться и продал здание как собственник на законных основаниях, поскольку помещения принадлежали СПК «Нива».

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по доверенности Е.А. Жаркова в судебное заседание не явилась. В отзыве на иск просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В удовлетворении иска просила отказать, приведя доводы, изложенные в отзыве. В том числе и том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области как регистрирующий орган не может являться ответчиком в рассматриваемом деле. Из отзыва также усматривается, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на спорные объекты недвижимости отсутствуют.      (л.д.74-77).

Представители третьих лиц Администрации муниципального района Шигонский, Администрации сельского поселения Малячкино муниципального района Шигонский в судебное заседание не явились. В заявление в суд просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании подтвердила заключение договоров купли-продажи на спорное имущество СПК «Нива» с ФИО3. Она также пояснила, ранее аналогичный договор был составлен с ФИО2. Однако он отказался оплатить стоимость имущества. Сделка не была оформлена. ФИО2 заказал технические паспорта на данное имущество.

Заслушав доводы представителей истца, изучив представленные в дело доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, подлежащие обязательной государственной регистрации, возникают с момента регистрации данных прав.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в соответствии со ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 3 ст. 131 ГК РФ, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним-юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Порядок проведения государственной регистрации урегулирован ст. 13 Закона о государственной регистрации. Согласно данной норме государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Исходя из того, что участие сторон сделки в государственной регистрации ограничивается подачей необходимых документов, то уклонением надлежит считать неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности (ст. ст. 13, 16 Закона о государственной регистрации).

В частности, уклонением могут считаться неявка лица в учреждение по государственной регистрации, отказ от подачи заявления, предоставления документа, удостоверяющего личность, и прочее.

Суд полагает, что заявленные требования могут быть удовлетворены, если единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца в месте осуществления регистрации.

Из объяснений истца и его представителей и материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ СПК «Нива» в лице конкурсного управляющего ФИО1 были заключены договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с которыми СПК «Нива» продало, а Ефремов В.П. купил производственные здания: коровник № (общая площадь по зданию 1719,0 кв.м, действительная стоимость <данные изъяты>.),расположенный по адресу: <адрес>, коровник № общая площадь по зданию 1719,3 кв.м, действительная стоимость <данные изъяты>.), расположенный по адресу: <адрес>6, гараж № (общая площадь по зданию,3 кв.м, действительная стоимость <данные изъяты>.), расположенный по адресу: <адрес>, здание ЗАВ 25 сельскохозяйственное (общая площадь по зданию 340,4.. действительная стоимость <данные изъяты>.), расположенный по адресу: <адрес>, гараж № (общая площадь по зданию 532,4 кв.м, действительная стоимость <данные изъяты>.), расположенный по адресу: <адрес>. Ответчик-продавец уклоняется от подачи заявления на регистрацию перехода права собственности по этому договору на истца.

Право собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за продавцом СПК «Нива» не зарегистрировано.

Истец полагает, что поскольку договор купли-продажи указанного объекта недвижимости соответствует требованиям гражданского законодательства, указанные здания переданы во владение и пользование покупателя, покупатель передал продавцу <данные изъяты>. за приобретенные здания, то имеются основания считать договор исполненным и зарегистрировать переход права собственности за покупателем Ефремовым В.П.

Из представленных в суд договоров купли-продажи не усматривается, что продавец является собственником продаваемого имущества.

Как следует из договоров купли-продажи сторон здания переданы продавцу в собственность без земельного участка. Общая стоимость объектов по договору сторон <данные изъяты>

Доводы об исполнении сторонами договора купли-продажи у суда вызывают сомнение.

Так в части доказательств передачи названной денежной суммы за приобретаемое здания истец представил квитанции к приходно-кассовым ордерам № без даты на сумму <данные изъяты> в которых не указано в уплату по какому договору внесены указанные денежные средства (л.д.16).

Пунктом 1.2. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 45 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 настоящего Федерального закона особенностей (то есть до 01 января 2013 года) признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Из копии технических паспортов изготовленных Шигонским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» следует, что в качестве собственника спорных объектов недвижимости указан ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 17-34).

Из содержания договоров купли-продажи усматривается, что ни здания, ни земельный участок, на котором они расположены, на государственном кадастровом учете как самостоятельные объекты не значатся.

Сведений о зарегистрированных правах на здание коровников, гаражей и ЗАВ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, что не оспаривается истцом.

Истцом сведений о земельном участке, на котором расположено спорное здание, не представлено.

Кадастровых паспортов на здание и земельный участок не имеется.

Таким образом ни здание коровников, гаражей и ЗАВ ни земельный участок, на котором оно расположено, не идентифицированы как объекты права, требования заявлены истцом в отношении объектов не состоящих на кадастровом учете.

В соответствии с ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как предусмотрено в ч. 2 ст. 554 ГК РФ, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с ч. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в настоящей статье.

По договорам сторон здание отчуждено без земельного участка. Право на земельный участок не регистрировалось.

Земельный участок, как объект, на кадастровом учете не состоит, сведений о характеристике земельного участка, виде разрешенного использования в настоящее время, наличии (отсутствии) ограничений в обороте и по использованию в материалах дела не имеется.

Согласие на продажу здания со стороны собственника земельного участка отсутствует. Доказательств тому, что использование здания покупателем не противоречит интересам собственника земельного участка и условиям пользования таким участком, не имеется.

На основании статьи 13 ФЗ РФ N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделка с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель-истец должен был убедиться в том, что продавец имеет право на его отчуждение.

Передача объекта недвижимости предполагает передачу всех документов на него.

В условиях, когда объект недвижимого имущества не учтен в государственном кадастре недвижимости как объект права, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности продавца на отчуждаемое здание, оснований полагать, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона у суда не имеется.

При отсутствии государственной регистрации прав на спорное здание в ЕГРП за продавцом, невозможно удовлетворение требований о государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на покупателя.

Регистрация перехода права собственности на не учтенные в ГКН объекты недвижимости противоречит требованиям пунктам 1.2. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление Ефремова В.П. к Управлению Росреестра по Самарской области о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: коровник №, расположенный по адресу: <адрес>, коровник №, расположенный по адресу: <адрес>6, гараж №, расположенный по адресу: <адрес>, здание ЗАВ 25 сельскохозяйственное, расположенный по адресу: <адрес>, гараж №, расположенный по адресу: <адрес>. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента вынесения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Решение изготовлено в окончательной     форме 14 июля 2016 года.

Председательствующий                                                     А.А.Объедков