Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-891/2022 от 31.05.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 сентября 2022 года город Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

при секретаре Ивановой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-891/2022 по иску Саенкова Александра Николаевича к ТСЖ «Покровский» о признании актов приема-передачи недействительными,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Волгасоцжилстрой» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в <адрес>. Предметом указанного договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: <адрес>, в доле, 132,28 кв.м., что соответствует общей площади нежилого помещения, расположенного на 1 этаже вышеуказанного дома.

В связи с тем, что фактически были построены жилое помещение – <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м., и жилое помещение – <адрес>, общей площадью 63,4 кв.м., апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (в первой инстанции - №) было признано за истцом права собственности на жилое помещение, <адрес>А по <адрес>, расположенную на 1 этаже, общей площадью 61,5 кв.м., и на жилое помещение – <адрес>, в <адрес>А по <адрес>, расположенную на 1 этаже, общей площадью 63,4 кв.м. Данное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Волгасоцжилстрой» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в <адрес>. Предметом указанного договора является долевое участие в строительстве жилого помещения по адресу: <адрес>, в доле, составляющей 66,31 кв.м., что соответствует двухкомнатной <адрес>, расположенной на 14 этаже вышеуказанного дома.

Решением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было признано за истцом право собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении мировым судьей судебного участка № Железнодорожного судебного района г. Самары Самарской области гражданских дел №, №, № ТСЖ «Покровский» были представлены односторонние акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ о передаче жилых помещений: квартир №, № и № в <адрес> по <адрес>.

При рассмотрении Железнодорожным районным судом г. Самары гражданского дела № ТСЖ «Покровский» были представлены односторонние акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ о передаче тех же жилых помещений: квартир №, № и №.

Как указывает истец, он не был извещен о завершении строительства дома и не был надлежащим образом извещен о готовности ТСЖ «Покровский» передать объект долевого строительства, поскольку ответчиком не было направлено в адрес истца уведомления о готовности передать объекты долевого строительства и необходимости подписания актов приема-передачи, в связи с чем ответчик не вправе был принимать акты приема-передачи жилых помещений в одностороннем порядке.

Истец просил признать недействительными акты от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о передаче жилых помещений: квартир №, № и № в <адрес> по <адрес>, составленных ТСЖ «Покровский» в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель истца ФИО10 действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО9 действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд в иске отказать.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Волгасоцжилстрой» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в <адрес>. Предметом указанного договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения по адресу: <адрес>, в доле, 132,28 кв.м., что соответствует общей площади нежилого помещения, расположенного на 1 этаже вышеуказанного дома.

В связи с тем, что фактически были построены жилое помещение – <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м., и жилое помещение – <адрес>, общей площадью 63,4 кв.м., апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (в первой инстанции - №) было признано за истцом права собственности на жилое помещение, <адрес> по <адрес>, расположенную на 1 этаже, общей площадью 61,5 кв.м., и на жилое помещение – <адрес>, в <адрес> по <адрес>, расположенную на 1 этаже, общей площадью 63,4 кв.м. Данное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Волгасоцжилстрой» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в <адрес>. Предметом указанного договора является долевое участие в строительстве жилого помещения по адресу: <адрес>, в доле, составляющей 66,31 кв.м., что соответствует двухкомнатной <адрес>, расположенной на 14 этаже вышеуказанного дома.

Решением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было признано за истцом право собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных указанным Кодексом.

Из имеющихся в материалах дела судебных актов, а именно: решения Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что в 2006 году ООО «Волгасоцжилстрой» в связи с финансовой несостоятельности уведомило собственников помещений многоквартирного дома о неспособности завершить строительство дома.

ТСЖ «Покровский» с 2006 г. осуществляет управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Как указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № Министерством строительства Самарской области был разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в котором располагается 63 квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

В отзыве на исковое заявление (л.д. 60-61) ответчик признал, что односторонние акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ были составлены ошибочно, однако акты от ДД.ММ.ГГГГ является достоверными. После окончания строительства истец был приглашен на подписание акта приема-передачи и получения ключей, однако от подписания актов приема-передачи отказался.

В дополнениях к отзыву на иск (л.д.21-22,т.2) ответчик указывает, что в связи с утратой квитанции об отправке в феврале 2019 года почтового сообщения об окончании строительства и готовности осуществить передачу объектов долевого строительства, послужившие основанием для оставления актов от ДД.ММ.ГГГГ, ТСЖ «Покровский» ДД.ММ.ГГГГ ода повторно отправил Саенкову А.Н. сообщение об окончании строительства дома и готовности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществить передачу объектов недвижимости.

В судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля ФИО7, который показал, что Саенков А.Н. был приглашен для составления актов приема-передачи в марте 2019 года, после вручения ключей от трех квартир Саенкову А.Н., отказался подписывать акты приема- передачи, в связи с чем были составлены акты в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что Саенкову А.Н. были направлены уведомления простой почтой, в связи с чем не осталось доказательств направления уведомлений, в июле 2019 года Саенкову А.Н. повторно направили уведомления о завершении строительства, в августе 2019 года Саенков А.Н. не пришел на подписание актов, в связи с чем, он, свидетель, напечатал акты приема-передачи односторонние, информация о данных Саенкова А.Н. была в ТСЖ, номер договора в акте №( л.д.8,32), он написал, т.к. имелась квартира номер 1, поэтому и был указан такой договор. Площади квартир, которые указаны как в актах от ДД.ММ.ГГГГ, так и ДД.ММ.ГГГГ он брал из технического паспорта на дом. Также пояснил, что акты приема-передачи составлялись для возложении обязанности нести коммунальные расходы.

В материалах дела имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Саенков А.Н., владелец квартир №, № получил ключи от входных дверей и почтовых ящиков.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании показал, что Саенков А.Н. приобрел в доме на <адрес>, <адрес> <адрес> офисное помещение, в дальнейшем оказалось, что вместо офисного помещения было построено две <адрес> №. В апреле, мае 2019 года Саенкову А.Н. выдали колючи от недвижимости. После чего он обратился к свидетелю для вопроса оформления указанных помещений. В 2020 году был вызван техник для замеров, после чего они обратились в суд для признания права собственности, поскольку иных образом не возможно было оформить собственность. При обращении в суд истец не знал о наличии актов приема-передачи, они у него отсутствовали. После вступления решений суда в законную силу, истец начал делать ремонт в указанных помещениях.

Суд считает неправомерным составление ТСЖ "Покровский" односторонних передаточных актов от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в материалах дела нет доказательств направления уведомления об окончании строительства и готовности осуществить передачу объектов долевого строительства, послужившие основанием для оставления актов от ДД.ММ.ГГГГ.

По поводу составления актов от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующим выводам.

В материалы дела ответчиком представлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома датированное ДД.ММ.ГГГГ годом (л.д.1,т.2).

Однако частью 4 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения, опись вложения стороной ответчика не представлена, таким образом фактического подтверждения направления ДД.ММ.ГГГГ именно сообщения о завершении строительства в адрес Саенкова А.Н. материалы дела не содержит и невозможно сделать вывод какое письмо было направлено в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, как установлено судом договорами долевого участия была предусмотрена обязанность застройщика передать иные объекты недвижимости, из показаний свидетеля ФИО7 следует, что акты о приеме-передачи он сам составлял, номер договора № на <адрес> был им «придуман», поскольку данного договора не существует, площадь объектов была взята из технического паспорта на дом.

Стороной ответчика в суд был представлен на обозрение технический паспорт на дом, при исследовании в судебном заседании указанного документа, выяснилось, что площади квартир не совпадают с площадями квартир указанных в актах приема-передачи ФИО7

Также суд учитывает, что право собственности на жилые помещения было признано за Саенковым А.Н. на основании решений судов в 2020 и 2021 году, в том числе, с изменением условий договора в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что право собственности Саенкова А.Н. на спорные жилые помещения зарегистрировано на основании вступивших в законную силу судебных актов, при этом Саенков А.Н. являлся участником долевого строительства на объекты, находящиеся в многоквартирном жилом доме, но имеющие иные характеристики.

В рамках настоящего дела истцом не оспаривалось то обстоятельство, что ключи от жилых помещений им были получены, однако доказательств того, что у Саенкова А.Н. имелась возможность использования в соответствии с назначением помещений до признания на них права собственности в материалы дела стороной ответчика в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Саенкова А.Н. удовлетворить.

Признать недействительными акты приема-передачи квартир № в доме расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенных ТСЖ «Покровский» в одностороннем порядке.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 09.09.2022 года.