Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3798/2015 от 11.02.2015

Судья: Савилова О.И. Дело № 33-3798/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О.Г.

судей Алибердовой Н.А. и Аверченко Д.Г.

при секретаре Долгове В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 06 апреля 2015 года апелляционную жалобу Колубеловой Татьяны Ивановны и апелляционное представление прокурора города Долгопрудного на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 08 октября 2014 года по делу по иску Антипова Василия Игоревича к Колубеловой Татьяне Ивановне о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета ее вместе с членами ее семьи, по встречному иску Колубеловой Татьяны Ивановны к Антипову Василию Игоревичу, Антиповой Регине Сасуновне о признании договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры, притворными сделками, прикрывающими другу сделку - договор займа, восстановление права собственности на квартиру, применение ничтожности вышеуказанных сделок, погашение в ЕГРП записи регистрации права собственности Антипова В.И.

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения Колубеловой Т.И., представителя Антипова В.И., по доверенности Хаустовой Т.П., прокурора Ковалева Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Антипов В.И. обратился в суд с иском к Колубеловой Т.И. о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии ее вместе с членами семьи с регистрационного учета по месту жительства.

Ссылался на то, что 27.06.2013 года между ним и Колубеловой Т.И. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>, по которому он приобрел принадлежавшую ответчице квартиру. В квартире были зарегистрированы Колубелова Т.И. и члены ее семьи - Колубелов Ю.И., Колубелов Н.Ю., Гусева А.А. Указал, что по условиям договора Колубелова Т.И. приняла на себя обязательство сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с учета зарегистрированных в квартире лиц в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности, однако, обязательства не исполнила. Фактически она и члены ее семьи проживают в квартире без законных оснований.

Колубелова Т.И. иск не признала, обратилась со встречным иском к Антиповым В.И., Р.С. о признании договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры притворными сделками, восстановлении права собственности на квартиру, применении ничтожности сделок, погашении в ЕГРП записи о регистрации права собственности Антипова В.И. на квартиру.

Ссылалась на то, что в 2013 году, находясь в крайне тяжелом материальном положении, вынуждена была искать значительные денежные средства. Через сеть Интернет и частных брокеров познакомилась с Антиповым В.И., который согласился предоставить требуемую сумму денег под залог квартиры. Согласно их договоренности, он передает ей 2 200 000 рублей под 48% годовых, и предоставляет возможность погашения процентов ежемесячно в течение 11 месяцев по 88 000 рублей. После выплаты всей суммы долга и процентов квартира возвращается в ее - Колубеловой Т.И. собственность. Указала, что Антипов В.И. выплатил ей 2200 000 рублей, 27.06.2013 года между сторонами был оформлен договор купли-продажи.

Квартира и ключи от нее Антипову В.И. не передавались, она и члены ее семьи продолжали пользоваться квартирой и пользуются по настоящее время. 12.07.2013 года между нею и Антиповым В.И. был заключен договор аренды спорной квартиры на 11 месяцев, по которому она обязалась уплачивать арендную плату по 88 000 рублей в месяц, с правом выкупа квартиры при оплате 2200 000 рублей.

Всего по этому договору она выплатила 453500 рублей, после чего Антипов В.И. потребовал освободить квартиру.

Указала, что оба договора представляют собой притворные сделки, совершенные с целью прикрыть одну сделку - договор займа денежных средств под залог квартиры. Считает, что стала жертвой недобросовестных действий риелторов по отъему квартиры, в результате которого она и члены ее семьи лишились единственного жилья.

В судебное заседание Антипов В.И. не явился, его представитель по доверенности Козлов А.А. явился, просил заявленные Антиповым В.И. требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований Колубеловой Т.И. отказать.

В судебное заседание Колубелова Т.И. и ее представитель Бегельман Л.Б. явились, просили отказать в удовлетворении требований Антипова В.И, встречный иск удовлетворить.

Гусева А.А. в судебное заседание явились, исковые требования Колубеловой Т.И. поддержала, против иска Антипова В.И. возражала.

Антипова Р.С., Колубелов Ю.И., представители Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, органа опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о. Долгопрудный в судебное заседание не явились, извещены.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 08 октября 2014 года иск Антипова В.И. удовлетворен.

Суд выселил Колубелову Т.И., Колубелова Ю.И., Колубелова Н.Ю., 21.09.1999 г.р., Гусеву А.А. из квартиры по адресу: <данные изъяты>; признал их утратившими право пользования жилым помещением; прекратил регистрационный учет по указанному адресу, сохранив за ними право пользования квартирой сроком на 6 месяцев с даты вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска Колубеловой Т.И. отказано.

Не согласившись с решением суда, Колубелова Т.И. в апелляционной жалобе просит о его отмене, просит отказать в иске Антипову В.И. и удовлетворить ее иск.

В апелляционном представлении прокурор города Долгопрудного просит об отмене решения суда в части выселения Гусевой А.А. и в данной части в иске отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и апелляционного представления, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего в иске Антипова В.И. отказать, встречный иск Колубеловой Т.И. удовлетворить, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 27.06.2013 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому Колубелова Т.И. продала Антипову В.И. 3-х комнатную квартиру по адресу: Московская <данные изъяты>

Согласно пункту 4 договора стоимость квартиры определена сторонами в 2200 000 рублей.

Колубелова Т.И. не оспаривала тот факт, что оговоренную в договоре сумму она получила в полном объеме.

В пункте 12 договора указано, что в квартире зарегистрированы по месту жительства Колубелова Т.И., Колубелов Ю.И., Колубелов Н.Ю., Гусева А.А. Продавец, подписывая настоящий договор, обязуется сняться с регистрационного учета сам и обеспечить снятие с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области(л.д.12-13).

Как указано в пункте 13 договора, по соглашению сторон продавец обязуется освободить указанную квартиру и передать ее покупателю в течение 30 дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности.

12.07.2013 года на имя Антипова В.И. было выдано свидетельство государственной регистрации права собственности на квартиру (л.д.11).

12.07.2013 года между Антиповыми В.И.,Р.С. и Колубеловой Т.И. заключен договор аренды № 07/13, по которому спорная квартира передана Колубеловой Т.И. во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев с арендной платой в размере 88 000 рублей в месяц.

Договором аренды предусмотрено, что квартира может перейти в собственность Колубеловой Т.И. по истечению срока аренды при условии внесения арендатором выкупной цены в размере 2200 000 рублей, не позднее 5 дней с момента окончания действия основного договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования Антипова В.И., суд первой инстанции ссылался то, что договор купли-продажи отвечает требованиям ст.550 ГК РФ, заключен в установленной форме, оплата по нему произведена и Колубеловой Т.И. получена. Суд ссылался на отсутствие доказательств того, что сделка совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для Колубеловой Т.И. условиях. Получая деньги, она понимала, что перестанет быть собственником жилья.

Суд исходил из добровольного обязательства Колубеловой Т.И. сняться с регистрационного учета и снять с учета всех зарегистрированных в квартире лиц, которое ею не исполнено, что нарушает права Антипова В.И. как собственника квартиры.

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств притворности сделок, признав несостоятельными доводы Колубеловой Т.И. о том, что при оформлении договора купли-продажи и договора аренды стороны не имели цели продажи квартиры, а их целью являлось обеспечение обязательств Колубеловой Т.И. по возврату полученных у Антипова В.И. денег.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Положения статьи 556 ГК РФ определяют правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами дела бесспорно подтверждается, что после заключения договора купли-продажи Колубелова Т.И. и члены ее семьи, продолжали быть зарегистрированными, проживать и пользоваться квартирой, которая является их единственным местом жительства. Колубелова Т.И. также же производила оплату за жилищно-коммунальные услуги по спорной квартире, т.е. несла бремя ее содержания.

В пункте 18 договора купли-продажи указано, что передача квартиры, согласно ст.556 ГК РФ, произойдет путем вручения продавцом покупателю ключей, документов по оплате за коммунальные услуги и обязательным подписанием передаточного акта.

Указанные положения договора, полностью соответствующие требованиям ст. 556 ГК РФ, выполнены не были – передаточный акт не подписывался, ключи от квартиры и документы по оплате за коммунальные услуги Антипову В.И. не передавались.

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что фактическая передача квартиры от Колубеловой Т.И. Антипову В.И. не произошла.

При такой ситуации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что последствия, предусмотренные ст. 454, 549, 556 ГК РФ, не наступили, поскольку, несмотря на регистрацию сделки, переход права на квартиру к Антипову В.И. не состоялся.

Пояснения Колубеловой Т.И. о том, что она заключила с Антиповым В.И. договор с целью срочной продажи квартиры в связи с финансовыми проблемами на работе у дочери, и о достигнутой устной договоренности о том, что она и ее семья останутся проживать в проданной квартире, а после уплаты предусмотренных договором аренды платежей по 88000 рублей в месяц, равных процентам за пользование займом, и выплаты указанной в договоре суммы 2200000 рублей, она сможет выкупить данную квартиру, по мнению судебной коллегии, также подтверждают доводы Колубеловой Т.И. о заключении первоначально договора купли-продажи с условием "обратного выкупа", который она расценивала как договор займа с залогом квартиры.

Эти доводы подтверждаются условиями договора аренды, где в пункте 4.3 указано о том, что квартира переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды и внесения выкупной цены. Кроме того, на договоре имеется надпись «счет в банке для обратного выкупа жилья»(л.д.112 -114).

Более того, перечисляя на счет Антипова В.И. деньги, Колубелова Т.И. в графе «назначение платежа» указывала, что это «оплата процентов за займ по залогу недвижимости», «арендная плата по залогу недвижимости» «долг за аренду»(л.д.116-127,183-189).

Указанное выше подтверждает доводы Колубеловой Т.И. о том, что она, заключая оспариваемые договоры, преследовала цель получения займа под залог квартиры.

Свидетель Назарова А.Н. также пояснила в судебном заседании, что Колубелова Т.И. брала в мае 2013 года деньги в долг под залог квартир, до этого обращалась в банки, где ей отказывали. Колубелова Т.И. показывала ей договор купли-продажи квартиры, сказала, что все просчитала, по-другому деньги ей не давали(л.д.102).

Аналогичные пояснения были даны дочерью Колубеловой Т.И. – Гусевой А.А.

Судебная коллегия полагает, что фактически отношения сторон, сложившиеся после заключения договора купли-продажи и договора аренды, не свидетельствуют о наличии между сторонами арендных отношений.

Так, размер арендной платы по 88000 рублей в месяц не соответствует рыночной стоимости арендной платы аналогичной квартиры в г.Долгопрудный, равной 25000 рублей(л.д.77), но соответствует размеру процентов за пользование займом 48% годовых от <данные изъяты> рублей, о чем указывала Колубелова Т.И.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что заключенные между сторонами договор купли-продажи квартиры и договор аренды являются притворными сделками, поскольку фактически стороны имели ввиду договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, действующей в редакции на момент заключения оспариваемого договора, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд применяет последствия недействительности договора купли-продажи в виде возврата имущества - спорной квартиры в собственность Колубеловой Т.И.

Колубелова Т.И. не оспаривала наличие долговых обязательств, признавала сумму, полученную в долг, в размере <данные изъяты> рублей, в связи с чем судебная коллегия применяет правила, относящиеся к договору займа, и взыскивает с Колубеловой Т.И. в пользу Антипова В.И. <данные изъяты> рублей.

Судебная коллегия применяет также последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Антипова В.И. на квартиру.

Правила, относящиеся к договору залога недвижимого имущества, судебная коллегия применить не может, по следующим основаниям.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Как следует из материалов дела, указанные в законе требования к содержанию договора об ипотеке, не соблюдены, а из представленных в материалы дела доказательств установить требуемые законом условия не представляется возможным.

Кроме того, согласно ст. 10 указанного закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Поскольку договор об ипотеке спорной квартиры сторонами в письменной форме не заключался, и соответственно указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, судебная коллегия не может применить последствия сделки, которую стороны действительно имели в виду.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1, ч. 1).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч. 4).

К числу оставшихся без родительского попечения ст. 121 СК РФ относит, в том числе тех, чьи родители уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, защита прав и интересов детей в таких случаях возлагается на орган опеки и попечительства.

Статья 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепляющая право на уважение частной и семейной жизни, в ее истолковании Европейским Судом по правам человека обязывает национальные власти обеспечивать соблюдение справедливого баланса между конкурирующими интересами и при определении такого баланса особое значение придавать коренным интересам ребенка, которые в зависимости от их характера и важности могут иметь приоритет над аналогичными интересами родителей (Решение от 24 ноября 2005 года по вопросу приемлемости жалобы "Л.В. и Л.П. против России").

В пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года "13-П" "По делу о проверке конституционности пункта 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч." указано, что из пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.

Согласно ст. 1 ФЗ N 159-ФЗ от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с... уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов... и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке.

С учетом положений ст. ст. 168, п. 4 ст. 292 ГК РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, судебная коллегия считает, что Колубелова Т.И., заключая договор купли-продажи квартиры и принимая на себя обязательство освободить квартиру и снять с регистрационного учета проживающего в квартире несовершеннолетнего сына Колубелова Н.И., 21.09.1999 года рождения, фактически оставила его без родительского попечения на момент совершения спорных сделок. При этом действия матери несовершеннолетнего по отчуждению квартиры являются незаконными, поскольку лишают ребенка жилища, и на их совершение не получено согласие органа опеки и попечительства.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене решения суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

На основании пункта 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью, или в части и принять новое решение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 08 октября 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В иске Антипова Василия Игоревича к Колубеловой Татьяне Ивановне, Колубелову Юрию Ивановичу, Гусевой Анастасии Анатольевне, Колубелова Никите Юрьевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из квартиры по адресу: <данные изъяты> - отказать.

Встречный иск Колубеловой Татьяны Ивановны удовлетворить.

Признать недействительными заключенные между Антиповым Василием Игоревичем и Колубеловой Татьяной Ивановной: договор купли- продажи от 27.06.2013 года и договор аренды от 12.07.2013 года квартиры по адресу: <данные изъяты>

Применить последствия недействительности договора купли- продажи от 27.06.2013 года.

Признать за Колубеловой Татьяной Ивановной право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>

Погасить в ЕГРП запись №50-50-62/100/2013-092 от 12.07.2013 года о регистрации права собственности Антипова Василия Игоревича на квартиру по адресу: Московская обл., г.<данные изъяты>

Взыскать с Колубеловой Татьяны Ивановны в пользу Антипова Василия Игоревича 2 200 000 рублей.

Председательствующий

Судьи