Решение от 27.02.2020 по делу № 3а-75/2020 от 30.12.2019

Дело № 3а-75/2020

УИД 76OS0000-01-2019-000427-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                               27 февраля 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Таис-Сервис» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Таис-Сервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 094 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений, для эксплуатации лечебно – оздоровительного центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 824 346 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Таис-Сервис» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр-Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24 августа 2015 года составляет 6 824 346 рублей.

Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля – Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24 августа 2015 года составляет 10 079 615, 58 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании директор ООО «Таис – Сервис» Бахтурин А.А. и представитель административного истца на основании доверенности Богданова А.В. требования поддержали.

Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шатилович Т.В., Николаева Т.Б. возражали в удовлетворении административного иска в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в письменном отзыве на административный иск просил в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц. участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Таис-Сервис» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Таис-Сервис» является собственником земельного участка площадью 2 094 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений, для эксплуатации лечебно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

     В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Таис-Сервис» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля – Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 24 августа 2015 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 24 августа 2015 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24 августа 2015 года составила 10 079 615, 58 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24 августа 2015 года установлена в размере 6 824 346 рублей.

Из Отчета следует, что оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Возражая против обоснованности выводов оценщика, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что в Отчете об оценке неправильно произведена корректировка на местоположение объектов-аналогов №1 (<адрес>) и №2 (<адрес>), неверно определено местоположение объекта-аналога №3 <адрес>), следовательно, применена не та корректировка на местоположение указанного объекта.

Из анализа письменных пояснений и показаний оценщика Халиулиной С.В. следует, что корректировка на местоположение объектов-аналогов определена по таблице, относящейся к объектам недвижимости торгово-офисного назначения, в том числе и земельному участку. Объект оценки относится к группе, характеризуемой как территория старой застройки, рядом с промзоной. В Отчете на странице 76 представлен подробный расчет корректировки на местоположение объектов-аналогов №1 и №2, с предварительным отнесением каждого объекта к той или иной территориальной зоне согласно применяемой таблице.

Исходя из этого, суд не находит оснований согласиться с указанными доводами заинтересованного лица относительно неправильного применения корректировки на местоположение объектов-аналогов №1 (<адрес>) и №2 (<адрес>).

Обозревая выкопировку из карты города Ярославля с отображением на ней объекта-аналога №3 <адрес>) суд приходит к выводу о том, что указанный объект-аналог расположен на первой линии застройки, а объект оценки находится на второй линии застройки, следовательно, примененная оценщиком корректировка - 0,74 является верной.

Помимо приведенных возражений, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своем отзыве на административный иск приводило также доводы о том, что в распоряжении оценщика имелись и иные предложения к продаже на торгах: <адрес> в Дзержинском районе г. Ярославля, но не были использованы им в расчетах, что, по мнению Департамента, свидетельствует о нарушении пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Суд полагает, что приведенные доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности выводов Отчета не свидетельствуют.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца содержит подробный анализ рынка недвижимости города Ярославля, в том числе сегмента рынка под офисно – торговую застройку; содержит ссылку на исследованные оценщиком ресурсы, содержащие информацию о предложениях или о сделках с подобными объектами недвижимости на дату оценки. По итогам исследования оценщиком выявлены 4 объекта, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам.

Доказательств того, что данное исследование было недостаточно для выявления ценового диапазона в данном сегменте рынка, а также для последующего расчета рыночной стоимости объекта методом корректировок, материалы дела не содержат.

В связи с этим, суд полагает, что неиспользование оценщиком отдельных предложений подобных объектов, имевшихся на дату продажи, к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости объекта оценки не привело.

Кроме того, предлагаемый Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объект-аналог, расположенный по <адрес> в Дзержинском районе г. Ярославля, не может быть использован при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку результатом сделки (аукциона) стал размер арендной платы, который не сопоставим по единицам расчета.

В возражениях на Отчет заинтересованное лицо мэрия города Ярославля указывала на то, что невозможно идентифицировать используемые в качестве объектов-аналогов земельные участки, а именно, при проверке публикаций объявлений на сайте (архив объявлений Авито) по объектам-аналогам №3 и №4 информация, представленная в Отчете, отсутствует.

Данный довод заинтересованного лица опровергнут оценщиком в судебном заседании, представленными скриншотами объявлений о продаже земельных участков, используемых в качестве объектов-аналогов №3 и №4.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

Кроме того, Отчет №398/2015 являлся предметом оценки по административному делу №3а-281/2016. Решением Ярославского областного суда от 10 августа 2016 года указанный Отчет был признан надлежащим доказательством по делу. Решение вступило в законную силу 13 сентября 2016 года.

В силу части 2 статьи 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Указанное обстоятельство дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Таис-Сервис» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Таис-Сервис» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области – 20 августа 2019 года.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 8 ░░░░ 2016 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 2 094 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 6 824 346 (░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 8 ░░░░ 2016 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░ 6 824 346 (░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 20 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 11 ░░░░░ 2020 ░░░░