Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1181/2021 ~ М-6998/2020 от 31.12.2020

Дело № 2-1181/2021

УИД 66RS0003-01-2020-006399-12

Мотивированное решение изготовлено 09.03.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 01 марта 2021 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Чувашевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к Вшивковой Нине Дмитриевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Вшивковой Нине Дмитриевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование искового заявления указала, что решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от *** с Вшивковой Н.Д. взыскана задолженность по арендной плате по июль 2016 года. Указанным решением суда установлено, что *** между администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды *** (в редакции дополнительных соглашений от ***, от ***, от ***, от *** и от ***) земельного участка, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером ***, площадью 19550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с *** по ***. По истечении предусмотренного срока договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с вводом объекта в эксплуатацию от *** № RU 66302000-150 (1-я очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора. На земельном участке по *** расположено 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди, общей площадью 40968,8 кв.м., и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди, общей площадью по разрешению на строительство 18855,6 кв.м. (от *** № RU 66302000-424, по состоянию на *** степень готовности 40 %). Таким образом, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке составляет 59824,4 кв.м. В связи с государственной регистрацией доли 980 + 17081 + 11105028 + 5944 + 3201/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – вторая очередь строительства, у Вшивковой Н.Д. возникли права и обязанности по договору аренды от *** ***. Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определен пропорционально занимаемым площадям, а именно для Вшивковой Н.Д. в размере 100,95 + 175,96 + 114,35 + 51,8 + 61,23 + 32,98 = 537,27/59 824,4 от 19550 кв.м. с *** по настоящее время. Пунктом 2.3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Арендная плата, начисленная за период с августа 2016 года по октябрь 2020 года в размере 436929,87 руб., оплачена ответчиком частично в размере 265567,32 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 171362,55 руб. за период с апреля 2019 по октябрь 2020 года. В соответствии с п. 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором аренды срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы. В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы ответчику начислена неустойка за период с *** по *** в размере 142202,19 руб. Задолженность, взысканная решением Кировского районного суда от ***, оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем также начислены пени в размере 50097,15 руб. за период с *** по ***. Таким образом, общая сумма задолженности Вшивковой Н.Д. по договору аренды от *** *** составляет 363661,89 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 171362,55 руб. и задолженность по пени в размере 192299,34 руб.

На основании изложенного просит взыскать с Вшивковой Н.Д. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года в размере 171362,55 руб., пени за период с *** по *** (по решению суда) и за период с *** по ***, всего в размере 192299,34 руб.

Не согласившись с исковым заявлением, представитель ответчика – Назарова Д.Н., действующая на основании доверенности от ***, подала отзыв на исковое заявление, в котором указала, что исковое заявление поступило в суд ***, в связи с чем требования о взыскании неустойки за период с *** по *** не подлежат удовлетворению ввиду пропуска срока исковой давности, могут быть взысканы пени только за период с *** по ***. Кроме того указала, что в обоснование исковых требований истец ссылается на решение суда от ***. Вместе с тем, указанным решением суда установлено, что после прекращения действия разрешения на строительство необходимо применять ставку 1,5 % как для земельных участков, на которых ведется строительство, а не ставку 5,5 % как для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и объектов общественно-деловой застройки. Объект недвижимого имущества, размещенный на земельном участке по ***, за использование которого истец взыскивает арендную плату, является объектом незавершенного строительства по настоящий момент. Истец подтверждает, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 40 %, он не введен в эксплуатацию и не может использоваться в качестве административного, офисного здания и объекта общественно-деловой застройки. Таким образом, при расчете арендной платы должна применяться ставка 1,5 %. Расчет задолженности по арендной плате, подготовленный истцом, произведен, исходя из применения ставки 5,5 %, что существенно увеличивает ее размер. Ответчиком подготовлен контррасчет задолженности по арендной плате исходя из ставки 1,5 %. Поскольку размер арендной платы должен рассчитываться исходя из ставки 1,5 %, то пени подлежат начислению на основании иного размера задолженности, и составлять с учетом срока исковой давности, 4712,08 руб. В случае удовлетворения требований о взыскании неустойки просила применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и снизить размер исходя из учетной ставки Банка России до 953,83руб. При снижении размера неустойки просила также учесть достижение ответчиком преклонного возраста (86 лет), наличие 2 группы инвалидности, а также статуса ветерана.

Представитель истца – Соболевская Т.В., действующая на основании доверенности от ***, в судебном заседании представила расчет задолженности с учетом поданного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности в отношении части требований. Так, согласно представленному расчету, задолженность по арендной плате за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года составляет 171362,55 руб., пени за период с *** по *** в размере 71153,14 руб. На удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, вопрос о применении срока исковой давности оставила на усмотрение суда. Кроме того, указала, что по спорному земельному участку имеется сложившаяся судебная практика, которой признается обоснованным расчет арендной платы исходя из ставки 1,5 %, поскольку срок выданного разрешения на строительство истек.

Ответчик Вшивкова Н.Д. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, доверила защиту своих интересов представителю.

Представитель ответчика – Назарова Д.Н., действующая на основании доверенности от ***, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержала доводы представленного письменного отзыва.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных арендатору в аренду для расположения нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход.

Из абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения у собственника помещений возникает обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды пропорционально площади принадлежащих им помещений.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с. ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г.Екатеринбурга от *** удовлетворены исковые требования администрации г. Екатеринбурга к Вшивковой Н.Д. о взыскании задолженности по арендной плате. С Вшивковой Н.Д. в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 143594,09 руб., а также пени в размере 7 000 руб.

Указанным решением суда установлено, что на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от *** ***-П между администрацией г.Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО ТД «Чкаловский») заключен договор аренды от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) земельного участка, с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550кв.м, расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с *** по *** (пункты 1.1, 1.2, 9.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем имеется регистрационная запись от *** ***.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, и со стороны арендодателя возражений не последовало, договор аренды от *** *** считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с вводом в эксплуатацию от *** по разрешению № RU 66302000 (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

На земельном участке, с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди, общей площадью 40968,8 кв. м., и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди, площадью 18855,6 кв.м., со степенью готовности по состоянию на *** в размере 40%.

Согласно выписке из ЕГРП Вшивковой Н.Д. на праве общей долевой собственности принадлежит 5944/1830380, 3201/1830380, 17081/1830380, 1110/183038, 5028/1830380, 980/183038 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано соответственно ***, ***, ***, ***, *** и ***. Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - соответственно с каждой указанной даты Вшивкова Н. Д. приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенным ею объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К Вшивковой Н. Д. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакций дополнительных соглашений. И что не обязывает заключать отдельное соглашение сторон по изменению условий договора аренды. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 2.4 договора от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором аренды срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Как следует из расчета задолженности, размер арендной платы для Вшивковой Н.Д. за период с августа 2016 года по октябрь 2020 года составил 436929,87 руб., задолженность оплачена ответчиком частично в размере 265567,32 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 171362,55 руб. за период с апреля 2019 по октябрь 2020 года.

Сторона ответчика заявила о том, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы, исходя из разрешенного использования – земельные участки для размещения административных, офисных зданий и сооружений и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено. Представитель истца, возражая в этой части, указала, что ставка в размере 1,5 % может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.

При этом суд отклоняет доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы ставки 1,5 %, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, поскольку ставка арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка применяется на период действия разрешения на строительство, вместе с тем срок действия выданного разрешения на строительство № RU 66302000-424 истек, в связи с чем расчет арендной платы правомерно произведен исходя из ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки. Доказательств получения в спорный период разрешения на строительство и использования земельного участка для завершения строительства этого объекта, не представлено.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года в размере 171362,55 руб. Проверяя расчет истца, суд находит его основанным на положениях договора и арифметически верным.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика пени, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков уплаты аренды в соответствии с условиями договора аренды Вшивковой Н.Д. за период с *** по *** начислены пени в размере 142202,19 руб. Кроме того, поскольку задолженность, взысканная решением Кировского районного суда от ***, оплачена с нарушением сроков оплаты, также начислены пени за период с *** по *** в размере 50097,15 руб.

Проверяя расчет истца, суд находит его основанным на положениях договора и арифметически верным. Вместе с тем, исковые требования о взыскании пени подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Представителем ответчика – Назаровой Д.Н. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Настоящий иск предъявлен в суд путем сдачи в отделение почтовой связи ***.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Следовательно, при исчислении сроков исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате, предусматривающих исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности. Указанный срок исчисляется отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Следовательно, пени за период с *** по *** за неисполнение в срок решения суда и пени за период с *** по *** не могут быть взысканы в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Обоснованность сделанных выводов подтверждается представленным истцом информационным расчетом задолженности в пределах срока исковой давности.

Согласно информационному расчету администрации за период с *** по *** пени составляют 71153,14руб.

Поскольку Вшивковой Н.Д. арендная плата в установленный договором срок в полном объеме не внесена, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу администрации города Екатеринбурга пени в размере 71153,14руб. При этом суд отклоняет довод ответчика о том, что поскольку размер арендной платы должен рассчитываться исходя из ставки 1,5 %, то пени подлежат начислению на основании иного размера задолженности, и составлять с учетом срока исковой давности 4712,08 руб.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, длительный период не обращения истца с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 18000 руб. Оснований для снижения размера неустойки в большем размере в связи с достижением ответчиком преклонного возраста, наличия 2 группы инвалидности, а также статуса ветерана, не имеется.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 5625,16 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 171362,55 ░░░., ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ *** ░░ *** ░░░░░░░ 18 000 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5625,16 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░