Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-29/2019 (2-881/2018;) ~ М-828/2018 от 15.08.2018

    дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, с участием представителя комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и администрации муниципального образования городской округ «Охинский» ФИО4, рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (далее - КУМИ и Э МО ГО «Охинский», комитет) к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности по сделке от продавца к покупателю,

установил:

КУМИ и Э МО ГО «Охинский» обратился в суд с иском, в котором просит о государственной регистрации по заявлению одной стороны (истца) заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и района и ФИО2 договора купли-продажи жилого помещения - <адрес> Сахалинской области и перехода права собственности по указанной сделке от продавца (ответчика) ФИО2 к комитету.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что комитет согласно Положению о нем, утвержденному постановлением администрации МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ №, является органом местного самоуправления, реализующим полномочия по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ «Охинский». ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> и района по договору купли-продажи приобрела у ответчика ФИО2 жилое помещение - <адрес> Сахалинской области. Заключение договора купли-продажи квартиры удостоверено нотариусом. Право собственности продавца (ФИО2) на данный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Обязательства по сделке сторонами были полностью исполнены - объект недвижимости был передан продавцом покупателю по передаточному акту, расчет по договору произведен в установленный договором срок (платежное поручение о перечислении денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ №). До настоящего времени государственная регистрация перехода прав по указанной сделке не произведена, поскольку продавец (ответчик) уклонился от явки в регистрирующий орган, а впоследствии выехала в новое место жительства, которое истцу неизвестно. Истцу необходимо зарегистрировать свои права собственника на указанную недвижимость, для чего в силу закона необходимо присутствие в регистрирующем органе и соответствующее заявление обеих сторон сделки, что невозможно при указанных обстоятельствах. В связи с этим, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском, поскольку иного способа преодолеть описанные препятствия для оформления прав собственника у него нет.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица - администрации МО ГО «Охинский» (привлечена к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО4 иск поддержала по изложенным обстоятельствам.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указал, что с исковыми требованиями согласен.

Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (определение о привлечении к участию в деле от ДД.ММ.ГГГГ), в судебное заседание, о котором уведомлен, также не явился, причин неявки не сообщал, об отложении дела не ходатайствовал, отзыва на иск не представил.

Третье лицо ФИО5 (наниматель спорного жилого помещения по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зарегистрирована по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ; привлечена к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ) в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования комитета поддерживает.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8 (члены семьи нанимателя спорного жилого помещения по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, в котором зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ; привлечены к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ) в судебное заседание, о котором извещены, не явились, об отложении судебного разбирательства не просили, отзывы на иск не представили.

На основании статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся ответчика, третьих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> и района приобрела у ФИО2 жилое помещение - <адрес> Сахалинской области. Данная сделка удостоверена нотариусом, в установленном порядке недействительной (ничтожной) не признана. Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами были исполнены полностью, недвижимое имущество передано продавцом покупателю в день заключения сделки, покупателем это имущество оплачено в предусмотренной договор денежной сумме и в установленный им срок, имущество находится в фактическом владении и пользовании истца (передано в пользование по договору социального найма ФИО5 и членам ее семьи (третьим лицам), что подтверждает истец, не оспаривает ответчик, а доказательства, опровергающие данные обстоятельства, суду не представлены.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН до настоящего времени права собственности на указанное жилое помещение зарегистрированы за продавцом ФИО2

КУМИ и Э МО ГО «Охинский» в соответствии с пунктом 1.1.1 Положения, утвержденного постановлением администрации МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ №, является органом местного самоуправления, реализующим полномочия по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ «Охинский».

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 6 статьи 1 этого же Закона установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно редакции этой нормы, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ.

По пунктам 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 13 Закона о регистрации внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости (пункт 4 части 4 стать 14 Закона о регистрации).

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, для данного случая Законом не предусмотрена возможность государственной регистрации прав по сделке при одностороннем обращении в регистрирующий орган.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Закона о регистрации).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в пункте 63 названного выше Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции до ДД.ММ.ГГГГ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны по делу подтверждают взаимное исполнение ими договорных обязательств.

Согласно положениям статей 55,56,57 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела; эти сведения могут быть получены, в том числе из объяснений сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны; признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В обоснование заявленных требований истец указал, что продавец (ответчик) уклонился от явки в регистрирующий орган, а впоследствии выехал в новое место жительства, которое истцу неизвестно. Ответчик согласно его последнему отзыву на иск против предъявленных ему требований возражений не имеет.

Действия сторон по регистрации совершенной ими сделки и перехода прав по ней должны быть взаимными, не только со стороны заинтересованного в регистрации своих прав покупателя, но и получившего расчет по сделке продавца.

При таких данных, исходя из того, что право собственности продавца ФИО2 на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены - объект передан продавцом покупателю, оплачен последним, сделка не признана недействительной (ничтожной), что подтверждается документально, доказательств наличия правопритязаний третьих лиц на объект сделки в материалах дела не имеется, а отсутствие в настоящее время продавца, не принявшего своевременно (то есть до выезда в новое и неизвестное истцу место жительства) мер для регистрации договора и перехода прав по нему является единственным препятствием для перехода права собственности к истцу, исковые требования последнего суд находит обоснованными.

При этом суд принимает во внимание, что у истца отсутствует иной способ защиты имущественного права, кроме как обратиться с требованием о регистрации перехода к ней права собственности законного владельца на вышеуказанный объект недвижимости, и выбранный им способ защиты права не противоречит разъяснениям, изложенным в пунктах 61,63 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №, при том, что никто не оспаривает какие-либо права истца на вышеуказанное имущество.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после ДД.ММ.ГГГГ (часть 1,8 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3, и 4 части первой Гражданского кодекса РФ»), в данном случае сделка заключена до указанной даты.

С изложенным, суд применяет положения статьи 15 Закона о регистрации, пункта 3 статьи 551 и пункта 2 статьи 165 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям при разрешении заявленных требований и находит их подлежащими удовлетворению по изложенным основаниям.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения - <адрес> Сахалинской области, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией <адрес> и района, от ФИО2 к комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский», признав соответствующее право комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» в отсутствие продавца ФИО2.

Настоящее решение является основанием для внесения федеральным органом, уполномоченным в области государственной регистрации, соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме (с учетом выходных дней) ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Охинского городского суда

Сахалинской области                                                                       Разяпова Е.М.

Копия верна: судья                                                                           Разяпова Е.М.