Решение по делу № 2-877/2019 от 15.01.2019

Дело № 2-877(2019)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2019 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми

в составе: председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Погодиной Ю.В.,

с участием представителя истца Богдановой А.В., представителя ответчика Бондарь С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суднициной Елены Николаевны к Сятчихину Василию Николаевичу, Данилко Виктору Павловичу об уменьшении выкупной стоимости объекта недвижимого имущества в связи с обнаружением обременения права собственности,

у с т а н о в и л :

Судницина Е.Н. обратилась в суд с иском к Сятчихину В.Н., Данилко В.П. об изменении договора купли- продажи земельного участка б/н от 30.10.2017г., заключенного между Сятчихиным В.Н., Данилко В.П. и Суднициной Е.Н., изложив п.4 договора в следующей редакции «Стоимость земельных участков составляет 436732.1 рублей»; взыскании с Сятчихина В.Н., Данилко В.П. в пользу Суднициной Е.Н. денежных средств в размере 313.268 руб., по ? соответственно с каждого, расходов по госпошлине. В обоснование иска указала, что 30.10.2007г. между Сятчихиным В.Н. и Судницыной Е.Н. был заключен предварительный договор с внесением задатка купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Стороны обязуются в будущем заключить договор купли- продажи (основной договор) на 24 земельных участка, местонахождение участков: <адрес> расположенного в границах участках позиции №. Стоимость 24 земельных участков между сторонами была согласована в размере 10.500.000 руб. (п.4 договора); в обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи Покупатель передал задаток в размере 6 000 000 руб. (п. 6 договора). Оплата в размере 10.500.000 руб. была переда в полном объеме 4.500.000 руб. по расписке и мемориальным ордером на 6.000.000 руб. который был осуществлен ФИО4 за Судницыну Е.Н по доверенности от 03.02.2007г. в рамках полномочий п. 3 (проведение необходимых расчетов). 30.10.2007 г. между Сятчихиным В.Н. (Продавец 1, Ответчик 1) и Данилко В.П. (далее Продавец 2, Ответчик 2) с одной стороны и Судницыной Е.Н. ( Покупатель, Истец) с другой стороны был заключен Договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого: Продавцы передали, а Покупатель приобрел в собственность земельные участки в количестве 5 (пять) штук, общей площадью 7.467 кв. м., категории земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для личного подсобного хозяйства, находящиеся по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира п. Объект КРП, расположенное в границах участка, поз. № имеющие следующие кадастровые номера соответственно: № (п. 1 договора). Согласно п. 2 договора, указанные участки принадлежали Продавцам на праве общей долевой собственности (№ доли в праве у каждого соответственно), что было подтверждено Продавцами договорами купли-продажи, а также свидетельством о государственной регистрации права. При совершении сделки Продавцами не было сообщено Покупателю о наличии какого-либо обременения в отношении указанных участков. Продавцами было гарантировано, что на момент подписания договора участки никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены никакими правами третьих лиц (п. 6 договора). В соответствии с п. 4 договора, общая стоимость участков по договору составляет 750.000 рублей, которые уплачиваются Покупателем Продавцам в момент подписания договора в равных долях. Передача земельных участков осуществляется в момент подписания договора, при этом дополнительный акт приема-передачи не подписывается сторонами (п. 5 договора). Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом и в соответствии с условиями предварительного и основного договора. Факт получения Ответчиками денежных средств подтверждается их собственноручными отметками на договоре по 750 000 руб. каждый. Ответчики никаких претензий и замечаний к исполнению договора Истцом не имеют и не предъявляли. В рамках банкротного дела А50-3938/2017г., рассматриваемого Арбитражным судом Пермского края, в рамках рассмотрения обособленного спора о признании права собственности на газопровод, при ознакомлении с запрошенными судом материалами дела Истец узнала о том, что Продавец Сятчихин В.Н. до момента продажи имущества 30.10.2007г., а именно 24.09.2007г. согласовал прохождение газопровода на указанных выше земельных участках. 24.09.2007 г. на основании Акта выбора (согласования) земельного участка, утвержденного главой Пермского муниципального района Пермского края ФИО3, в частности в составе комиссии представитель землепользователя Сятчихин В.Н., было принято решение о принятии для размещения на спорном участке объектов инженерного оборудования Газоснабжения (проектирование и строительство газопровода от автомобильной дороги «Пермь-Нижние Муллы» в восточном направлении по северной границе объекта КРП). Однако, ни в договоре между сторонами, ни при устных переговорах Ответчиками не был отражен вышеуказанный факт и наличие на участках газопровода. По указанным выше участкам (в связи с согласованием Ответчика Сятчихина В.Н., которое он предоставил застройщику газопровода до момента передачи земельных участков Истцу) проходит газопровод высокого давления к жилому поселку, расположенный по адресу: <адрес>» в восточном направлении по северной границе объекта КРП. Начало объекта – врезка в существующую сеть, конец объекта - пункт газораспределительный блочный, кадастровый №. В то же время указание и информирование о данном обстоятельстве Истца являлось обязательным, поскольку существенным образом влияет на возможности по владению и пользованию земельными участками, в связи с наличием на них законного обременения. В силу п.п. 1,2 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, поскольку договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность, указана покупная цена недвижимого имущества. Учитывая положения статей 551, 554, 555 ГК РФ, договор купли-продажи земельного участка от 30.102007 г. между Ответчиками и Истцом является заключенным. Право собственности Истца на участки зарегистрировано в ЕГРН 04.12.2007г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В связи с наличием обременений в виде охранной зоны минимальных безопасных расстояний газопровода использование земельных участков по их назначению ограничено, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В нарушение императивного требования земельного и гражданского законодательства Ответчиками в договоре гарантировано отсутствие таких обременений (п. 6 договора), так как в договоре купли-продажи земельного участка от 30.10.2007 г. не содержится информации о наличии обременений в виде охранной зоны минимальных безопасных расстояний магистрального газопровода земельных участков, Ответчиками наличии таких обременений Истцу не сообщено. Истцу стало известно о наличии таких обременений при рассмотрении обособленного спора по делу А50-3938/2017, то есть летом 2018 г. При заключении договора Истец разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании земельных участков не могла, так как в договоре купли-продажи не отражены обременения, как и сведения о расположении земельных участков в зоне минимальных безопасных расстояний магистрального газопровода, а Ответчики о наличии данных обременений при заключении договора не сообщали. При приобретении земельных участков Истец проявила определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, земельные участки были осмотрены, но определить согласование, а в дальнейшем и размещение газопровода на ее участках не представлялось возможным. Для Истца невозможность строительства жилого дома и вспомогательных строений, высадка деревьев и кустарников на земельных участках в связи с расположением их в охранной зоны минимальных безопасных расстояний магистрального газопровода, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в котором указано об отсутствии каких-либо ограничений в пользовании земельными участками, так как Истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Требование о соразмерном уменьшении покупной цены является одним из способов защиты права покупателя в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи. В соответствии с оценочной справкой снижение рыночной стоимости спорных земельных участков с учетом установленных ограничений в виде охранной зоны составило 313.268 рублей. Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление от 25.08.2018г. с предложением изменить договор купли-продажи земельных участков в части стоимости земельных участков и вернуть денежные средства в размере 325.000 руб. Срок ответа на уведомление был установлен - в течение 7 дней, на указанное уведомление Ответчики в срок, установленный в предложении, а также в срок 30 дней с даты направления, не ответили.

Истец Судницина Е.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного слушания.

Представитель истца по доверенности Богданова А.В. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представила письменные пояснения по иску.

Ответчики Сятчихин В.Н., Данилко В.П. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного слушания, просят рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее направили письменные возражения по иску.

Представитель ответчика Бондарь С.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, также просит применить срок исковой давности к заявленным истцом требованиям. Пояснила, что Истец просит изменить договор купли- продажи земельных участков, который был заключен 30.10.2017г. Государственная регистрация данного договора произведена 04.12.2007г.., приобретенные Истцом земельные участки (5 штук) были поставлены на кадастровый учет на имя Суднициной Е.Н. в это же время без каких-либо ограничений и обременений. Договор был исполнен обеими сторонами в период с 30.10.2007 г. по 04.12.2007 года. В соответствии с договором Истец приобрела 5 земельных участков с кадастровыми номерами: №, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование /назначение/ участка - для личного подсобного хозяйства. Согласно п. 4 данного договора стоимость всех участков составляет 750.000 руб., которые покупатель (истец) уплачивает продавцам (ответчикам) в равных долях по 375.000 руб. каждому. Данные условия договора были согласованы сторонами, соответствовали рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 2007 г. Положения договора купли-продажи являлись свободным волеизъявлением сторон. В 2007 г. Истец Судницина Е.Н. участвовала лично в подписании договора. Перед покупкой и оформлением договора купли-продажи земельные участки покупателем были осмотрены, никаких претензий и возражений не имелось. По условиям договора Акт приема-передачи не составлялся. Истец и ее супруг ФИО4 являются собственниками множества других земельных участков (24 участка), расположенных в этом же земельном квартале, поэтому задолго до заключения договора купли-продажи они имели возможность наблюдать и получать информацию обо всех работах по межеванию, благоустройству, прокладке кабелей связи, газификации и т.д. на всем массиве земельных участков. Данный факт подтверждается протоколом № общего собрания застройщиков-собственников земельных участков по адресу: Нижнемуллинское с/п. Объект КРП, от 26.11.2007 г. В данном протоколе указано, что собственники были проинформированы и утвердили разработку рабочего проекта водоснабжения, канализации, электро- и газоснабжения, внутренних и наружных сетей инженерного обеспечения жилого поселка. В работе собрания принимал участие ФИО4, а также другие собственники, о чем имеется собственноручные подписи каждого участника собрания. Таким образом, Истец получила информацию о земельных участках не только из представленных ей продавцами документов, но и от землеустроителей и проектировщиков в тот же период - в ноябре 2007 года, до регистрации договора в регистрирующем органе, т.е. Истец согласилась со всеми условиями договора, исполнила его. В настоящее время в 2019 году, не имеется оснований для пересмотра условий договора. Истец неверно излагает фактические обстоятельства дела. В октябре 2007г., когда заключался договор купли-продажи, никакого газопровода с газораспределительной станцией на продаваемых земельных участках не имелось. Газоснабжение всего коттеджного посёлка производилось в интересах собственников будущих жилых домов на основании их решения на общем собрании 26.11.2007 г., за счёт собранных ими средств. 10.06.2008г. между собственниками земельных участков в лице уполномоченного лица и ООО «Данко» был заключен договор на разработку проекта газификации и т.д. Таким образом, вопрос о газификации посёлка, а также строительство газопровода производились в 2008г. и последующих годах, то есть после покупки Истцом спорных земельных участков. Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы в жилом посёлке по адресу: <адрес>, наружный газопровод, был подписан сторонами 29.05.2009г., то есть спустя полтора года после заключения договора купли-продажи земельных участков. Никаких обременений по использованию земельных участков по их назначению не имелось в 2007 году, как не имеется и в настоящее время. Свои требования к ответчикам истец обосновывает неполнотой предоставленной информации со стороны продавцов, что не подтверждается фактическими обстоятельствами дела и документами, поэтому не подлежат удовлетворению. Истец был своевременно и полно проинформирован о качестве приобретаемого им имущества, а именно при подписании договора в 2007 г. Истцом не приведены доказательства нарушения его имущественных прав и интересов. В иске не приводится оснований и доказательств нарушений со стороны Ответчиков прав Истца по использованию земельных участков по их назначению или о причинении ущерба по иным основаниям. Требования истца о взыскании с каждого из ответчиков по ? доле от суммы 313 268 руб. являются необоснованными, поскольку никакого удешевления земельных участков не наступило в результате строительства газопровода в 2007г., напротив, наличие газопровода увеличило рыночную стоимость участков земли. Ответчики заявляют ходатайство о пропуске Истцом трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, Истцом заявлены требования об изменении существенных условий договора купли-продажи, заключенного 30.10.2007г. Следовательно, срок исковой давности по оспариванию договора в целом, а также его условий, истёк 30.10.2010 г., поэтому основанию исковые требования также не подлежат удовлетворению. Просит отказать Судницыной Е.Н. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурнобытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (в ред. Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 87 ЗК РФ в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Из абз. 2 п. 6, п. 8 ст. 90 ЗК РФ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется.

У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов (п. 8 введен Федеральным законом от 21.07.2011 № 257-ФЗ, в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, являющему приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540 разрешенное использование «Для ведения личного подсобного хозяйства» категории 2.2 предполагает право на размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Согласно п. 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 (ред. от 17.05.2016) «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», п. 14, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил:

а)    строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения;

б)    сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями;

в)    разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений;

г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей;

д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ;

е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей;

ж) разводить огонь и размещать источники огня;

з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра;

и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики;

к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них;

л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, покупатель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены является одним из способов защиты права покупателя в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Однако суд апелляционной инстанции приведенные выше нормы материального права не применил и разъяснения Пленума ВС РФ не учел.

Материалами дела установлено, что 30.10.2007г. между продавцами Сятчихиным В.Н. (ответчик 1) и Данилко В.П. (ответчик 2) с одной стороны и покупателем Судницыной Е.Н. (Истец) с другой стороны был заключен Договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого: Продавцы передали, а Покупатель приобрел в собственность земельные участки в количестве 5 (пять) штук, общей площадью 7.467 кв.м., категории земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для личного подсобного хозяйства, находящиеся по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира <адрес>, расположенное в границах участка, поз. №, имеющие следующие кадастровые номера соответственно: № (п. 1 договора) / том 1 л.д.11-12 /. Согласно п. 2 договора, указанные участки принадлежали Продавцам на праве общей долевой собственности (по ? доле в праве у каждого соответственно), что было подтверждено Продавцами договорами купли-продажи, а также свидетельством о государственной регистрации права. При совершении сделки Продавцами не было сообщено Покупателю о наличии какого-либо обременения в отношении указанных участков. Продавцами было гарантировано, что на момент подписания договора участки никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены никакими правами третьих лиц (п. 6 договора).

В соответствии с п. 4 договора, общая стоимость участков по договору составляет 750 000 руб., которые уплачены Покупателем Продавцам в момент подписания договора в равных долях. Передача земельных участков осуществлена в момент подписания договора. Дополнительный Акт приема-передачи сторонами не подписан (п. 5 договора). Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом. Факт получения Ответчиками денежных средств подтверждается их собственноручными отметками на договоре.

Согласно п. 4 данного договора стоимость всех участков составляет 750.000 руб. Следовательно, средняя цена каждого участка составляла по 150 000 руб.

Истец Судницина Е.Н. просит уменьшить покупную стоимость участков на 313.268 руб. (по ? доле с каждого ответчика), при этом ссылается на неполноту сведений о земельных участках при заключении договора, а именно, что продавцы Сятчихин В.Н. и Данилко В.П. не сообщили ей о планирующейся газификации будущего коттеджного посёлка с прохождением газопровода через приобретаемые ею участки. Истец указала, что действиями ответчиков ей причинён материальный ущерб.

Представитель истца пояснил суду о том, что в договоре купли-продажи от 30.10.2007г. указано на отсутствие каких-либо обременений (ограничений) /п. 6 Договора/. В действительности такие обременения и ограничения имеют место- обременение в пользу третьих лиц для прокладки газопровода на основании Акта выбора (согласования) земельного участка от 24.09.2007г., утвержденного главой Пермского муниципального района Пермского края, в частности, в составе комиссии представитель землепользователя Сятчихин В.Н., было принято решение о принятии для размещения на спорном участке объектов инженерного оборудования Газоснабжения (проектирование и строительство газопровода от автомобильной дороги «Пермь-Нижние Муллы» в восточном направлении по северной границе объекта КРП). Таким образом, обременение в виде согласования использования спорных земельных участков под строящийся газопровод на момент продажи земельных участков истцу Судницыной Е.Н. не было сообщено, что подтверждается п.6 договора (отсутствие указания на указанное обременение). Ответчики не сообщили Истцу достоверно известные им сведения о наложении в будущем обременения под строящийся газопровод. При этом, данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названных земельных участков. Продавцы подтвердили в договоре отсутствие ограничений любого характера, что не соответствует фактическим обстоятельствам, в связи с чем, Ответчиками допущено нарушение существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера. Поскольку регистрация договора происходила 04.12.2007г., поэтому осмотр участков в натуре был невозможен (отсутствие подъезда при наличии снежного покрова), документы об обременении/ограничении ответчиками не были предоставлены, то есть факт обременения данных участков правом на прохождение газопровода не был доведен продавцами до сведения покупателя.

В обоснование заявленных требований истцом представлена справкам ООО «Бизнес Эксперт» о величине стоимости уменьшения цены земельных участков в связи с обременением (трасса газопровода) от 06.08. 2018 г. исх. 076 (том 1 л.д.28.28).

Представитель ответчика указала, что Сятчихиным В.Н. также была проведена оценка земельных участков, о чём ООО «Акцент-оценка» выдано информационное письмо от 11.04.2019 года о рыночной стоимости земельных участков. Каждый участок - 4 штуки, оценен от 625.000 руб. до 630 000 руб. Из анализа указанного документа следует, что Истец не потерпел никакого ущерба от приобретения спорных земельных участков. Напротив, истец имеет возможность их продать с прибылью в 400 % и более ( разница между 150 000 руб. и 625.000 руб.). Никакого удешевления земельных участков не наступило в результате строительства газопровода в 2007г., напротив, наличие газопровода увеличило рыночную стоимость участков земли. Действиями ответчиков никакого ущерба Истцу причинено не было. Истцом продан земельный участок с КН № по цене около 1,5 млн. руб., следовательно, пересмотр условий договора от 30.10.2007 г. невозможен, из обладания Истца частично выбыло имущество, приобретённое им по договору. В настоящее время (2019г.) не имеется оснований для пересмотра условий договора от 30.10.2007г. Истец был своевременно и полно проинформирован о качестве приобретаемого им имущества, а именно при подписании договора в 2007 г. Истцом не приведены доказательства нарушения его имущественных прав и интересов. В иске не приводится оснований и доказательств нарушений со стороны Ответчиков прав Истца по использованию земельных участков по их назначению или о причинении ущерба по иным основаниям.

В статье 7 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сказано, что при условии использования в правовых документах таких терминов, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и другие, необходимо использовать термин в понимании рыночной стоимости. Со становлением оценочной деятельности и развитием законодательства по оценочной деятельности пришло ошибочное ожидание того, что рыночная стоимость станет «панацеей» для решения большинства экономических проблем, связанных с оценкой стоимости.

В законодательстве об оценочной деятельности прямо говорится о том, что отчет об оценке действителен только в течение 6 месяцев. Кроме того, как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений.

Существенный момент, обязательный при оценке объектов недвижимости - это указание в отчете величины рыночной стоимости земельного участка. Оба этих фактора (срок действия рыночной стоимости и стоимость земельного участка) оказывают отрицательный эффект при определении рыночной стоимости объекта, так как не учитывают стоимость спорных земельных участков на момент рассмотрения спора, рыночная стоимость малопригодна для расчета величины стоимости уменьшения цены земельных участков в связи с обременением.

В случае истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке должен быть привлечен оценщик для повторной оценки спорного имущества в установленном порядке.

Таким образом, справка ООО «Бизнес Эксперт» о величине стоимости уменьшения цены земельных участков в связи с обременением (трасса газопровода) от 06.08. 2018 г. исх. 076 (том 1 л.д.28.28) не может быть принята судом во внимание, данное доказательство является недопустимым, поскольку является необъективным, малоинформативным, ориентированным на цены 2018 года. Согласно примечанию, указанная справка не является отчетом об оценке на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.

Актуальный оценочный отчет о величине стоимости уменьшения цены спорных земельных участков в связи с обременением сторонами представлен не был, ходатайств о назначении экспертиз в рамках рассматриваемого спора сторонами заявлено не было, от представления иных доказательств представители сторон отказались.

Судом установлено, что договор купли-продажи от 30.10.2007г. зарегистрирован в установленном законом порядке, является заключенным, его содержание соответствует требованиям законодательства; Акт приема-передачи сторонами не подписывался. При этом, продавцы Сятчихин В.Н. и Данилко В.П. передали, а покупатель Судницина Е.Н. приняла недвижимое имущество, являющееся предметом договора, претензий у покупателя к продавцам по состоянию передаваемых земельных участков не имелось, 04.12.2007г. истцом получены свидетельства о государственной регистрации права на указанное имущество (том 1 л.д.13-16).

Акт выбора земельного участка от 24.09.2007г. был предназначен для предварительного согласования прокладки трассы линейных коммуникаций в случае расположения в землях государственной и муниципальной собственности, не был разработан и утвержден проект отвода земли и схема расположения на карте территории. Отсутствовал кадастровый учет земельного участка под газопровод.

В соответствии протоколом № общего собрания застройщиков-собственников земельных участков по адресу: <адрес>, от 26.11.2007г. установлено, что собственники земельных участков, в т.ч. представитель истца, были проинформированы и утвердили разработку рабочего проекта водоснабжения, канализации, электро- и газоснабжения, внутренних и наружных сетей инженерного обеспечения жилого поселка. В работе собрания принимал участие супруг истца ФИО4, а также другие собственники, о чем имеется собственноручные подписи каждого участника собрания.

Таким образом, Истец Судницина Е.Н. получила информацию о земельных участках не только из представленных ей продавцами Сятчихиным В.Н. и Данилко В.П. документов, но и от землеустроителей и проектировщиков в тот же период - в ноябре 2007 года, т.е. до регистрации договора в регистрирующем органе, Истец согласилась со всеми условиями договора, исполнила его.

Материалами дела также установлено, что в октябре 2007г., когда заключался договор купли-продажи от 30.10.2007г., никакого газопровода с газораспределительной станцией на продаваемых ответчиками земельных участках не имелось. Газоснабжение всего коттеджного посёлка производилось в интересах собственников будущих жилых домов на основании их решения на общем собрании 26.11.2007 г., за счёт собранных ими средств.

10.06.2008г. между собственниками земельных участков в лице уполномоченного лица и ООО «Данко» был заключен договор на разработку проекта газификации и т.д. Таким образом, вопрос о газификации посёлка, а также строительство газопровода производились в 2008г. и последующих годах, то есть после покупки Истцом спорных земельных участков. Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы в жилом посёлке по адресу: <адрес>, наружный газопровод, был подписан сторонами 29.05.2009г., то есть спустя полтора года после заключения договора купли-продажи земельных участков. Никаких обременений по использованию земельных участков по их назначению не имелось в 2007 году (том 1 л.д. 70-73).

Решением Пермского райсуда г. Перми от 27.02.2014г. ( дело №) Суднициной Е.Н.,ФИО4 отказано в удовлетворении иска к Дульцевой (Карповой) М.М. об обязанности за счет собственных средств переместить забор, расположенный на земельных участках с кадастровыми № на границу указанных земельных участков и обязанности за счет собственных средств переместить газопровод, расположенный на земельных участках с кадастровыми № за границу указанных земельных участков отказано.

Апелляционной инстанцией 28.05.2014г. решение Пермского районного суда Пермского края от 27.02.2014г. оставлено без изменений.

Решением Дзержинского районного суда г. Перми от 08.02.2017г. (дело №). Суднициной Е.Н. отказано в удовлетворении иска к Сятчихину В.Н., Данилко В.П. об изменении договора купли -продажи земельного участка б/н от 30.10.2007г., взыскании денежных средств по 478 929, 50 рублей с каждого.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 15.05.2017г. апелляционная жалоба Суднициной Е.Н. на решение Дзержинского райсуда г. Перми от 08.02.2017г. оставлена без удовлетворения.

В рамках указанного спора истец Судницына Е.Н. также заявляла требования к ответчикам об изменении договора купли-продажи земельных участков от 30.10.2007г. в связи с прохождением под землёй кабеля связи. Судом исследовались практически те же самые обстоятельства, что и в настоящем деле - наличие линейной коммуникации. Судом вынесено решение об отказе Судницыной Е.Н. в удовлетворении требований не только в связи с пропуском срока исковой давности, но и по существу требований, поскольку суд не усмотрел в действиях ответчиков никаких нарушений прав Истца.

Свидетель Дульцева (Карпова)М.М. пояснила суду о том, что с истцом был согласован вопрос права пользования земельных участков с кадастровыми номерами №, принадлежащих Суднициной Е.Н. и ФИО4 на праве собственности, для прохождения газопровода в Протоколе общего собрания от 26.11.2007 года. Свидетель также указала, что в 2014г. истец за счет собственных средств демонтировал газовую труду на своих земельных участках и установил ворота на границе земельных участков.

Материалами дела и из пояснений сторон установлено, что Судницыной Е.Н. были предприняты меры по сносу на принадлежащих ей земельных участках сооружения.

29.01.2014г. Судницына Е.Н. запросила в ООО «Газпром Газораспределение Пермь» акт выбора земельного участка, который ею не подписывался. Запрос был оставлен без удовлетворения.

28.05.2014г. Истец заключила договор подряда в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.06.2014г., предметом которого являются работы по демонтажу стоек металлических (15 шт.), раскопки и демонтаж трубы газовой. Оплата работ была произведена полностью.

29.05.2014г. Судницына Е.Н. направила уведомление в ООО «Газпром Газораспределение Пермь» о демонтаже газопровода до 30.05.2014г. Указанное письмо было получено в ООО «Газпром Газораспределение Пермь» входящий № от 29.05.2014г.

19.06.2014г. указанные работы были выполнены в полном объеме, была демонтирована труба газовая, установлены ворота на границе земельных участков.

Таким образом, по состоянию на 19.06.2014г. собственник земельных участков Судницина Е.Н. устранила допущенные нарушения по строительству газопровода, прокладку которого истец лично не согласовывала, путем самостоятельного демонтажа газовой трубы, переноса забора с частной собственности.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2017г. по заявления Судницыной Е.Н. и ФИО4 в отношении ФИО2 была введена процедура реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО1 Решением суда от 13.10.2017г. ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее имущества открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО1

В указанном обособленном споре при запросе Арбитражным судом были получены следующие документы:

-Наряд-допуск № от 2015г. о врезке вновь построенного газопровода высокого давления к жилому поселку методом Баринова, первичный пуск газа в газопровод высокого давления;

-Программа работ от 26.11.2015г. по врезке вновь построенного газопровода высокого давления к жилому поселку по адресу: <адрес>, п.6 которой из раздела производство работ следует, что были произведены сварочные работы по врезке вновь вводимого газопровода в существующий газопровод.

Представитель истца пояснила суду о том, что только 26.06.2018г. ФИО4 узнал о том, что на его участках, являющимися совместным имуществом с супругой Судницыной Е.Н., вновь построен газопровод путем врезки и сварки с существующим газопроводом, по которому в настоящий момент запущен газ. Указанные действия ФИО2, ООО «Газпром Газораспределение Пермь» стали возможны вследствие предварительного согласования Ответчиками Акта выбора (согласования) земельного участка от 24.09.2007г., который предусматривал возможность прокладки газопровода.

Таким образом, истец Судницина Е.Н. в 2007-2008г. была полно и достоверно проинформирована о предстоящей газификации будущего коттеджного посёлка по адресу: Нижнемуллинское с/п, Объект КРП, что подтверждается письменными пояснениями Истца, материалами гражданских дел, рассмотренных Пермским районным и Дзержинским районным судом г. Перми в 2014 -2017 годах.

Ответчик Сятчихин В.Н. указал на то, что при заключении сделки 30.01.200г. истец получала информацию о строительстве газопровода.

В обоснование заявленных требований Истец приводит подписание ответчиком Сятчихиным В.Н. акта выбора земельного участка от 24.09.2007 года, копия которого имеется в материалах дела.

Из искового заявления истца в Арбитражный суд Пермского края от 27.07.2018г. указано, что данный Акт выбора земельного участка был предназначен для предварительного согласования прокладки трассы линейных коммуникаций в случае расположения в землях государственной и муниципальной собственности. Однако, без проекта отвода земли, схемы расположения на карте территории, которые отсутствуют и которые никто из ответчиков не подписывал, он не имеет правового значения.

По настоящему делу правовое значение имеет строительство и наличие газопровода будущего коттеджного посёлка по адресу: Нижнемуллинское с/п, Объект КРП. Данное строительство велось летом-осенью 2008 года, когда собственниками земельных участков стали Истец Судницина Е.Н. и супруг ФИО4 В 2013 - -2014 годах супруги Судницины проводили переписку с различными инстанциями, в том числе обращались в суд с различными исками. В 2014 году Судницина Е.Н. демонтировали построенный газопровод. Все события, в том числе восстановление газопровода специализированными организациями в 2015 году, никакого отношения к действиям /бездействиям со стороны ответчиков не имеет. Нарушения права собственности истцов на земельные участки произошло по инициативе третьих лиц и без участия ответчиков. В связи с чем требования истца к ответчикам удовлетворению не подлежат.

Ответчиками Сятчихиным В.Н. и Данилко В.П. заявлено ходатайство о пропуске Истцом трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ходатайство ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, так как Суднициной Е.Н. заявлены требования об изменении существенных условий договора купли-продажи, заключенного 30.10.2007г. Следовательно, срок исковой давности по оспариванию договора в целом, а также его условий, истёк 30.10.2010 г., поэтому основанию исковые требования также не подлежат удовлетворению. Просит отказать Судницыной Е.Н. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Представитель истца возражает против удовлетворения ходатайства ответчиков, так как истцом не пропущен срок исковой давности. Указала, что в период с 2007г. по настоящее время права Истца нарушаются в связи с ограничениями в праве собственности, выраженное в невозможности использования в полном объеме прав владения спорными земельными участками (нельзя строить дом, возводить иные постройки, высаживать деревья и т.п.), следовательно, характер нарушений является а) длящимся, б) связан с нарушением правом собственности, хотя и не сопряженное лишением владения. По состоянию на настоящий момент, обременение спорных земельных участков имеет место, в данном случае нарушения прав Истца носят длящийся характер, в связи с чем, положения ст. 196 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы. Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность на заявленные истцом требования не распространяется. Поскольку нарушение прав Истца до настоящего момента не устранено, нарушение владения связано с правом собственности, хотя и не сопряженное с лишением права собственности, поэтому довод ответчика о пропущенном сроке исковой давности незаконен и несостоятелен.

В соответствии ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-Ф3 «О противодействии терроризму»; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом.

Пунктом 4 договора купли-продажи от 30.10.2007 года предусмотрено, что оплата за земельные участки произведена в момент подписания договора.

Как было указано выше, договор купли-продажи между Сятчихиным В.Н., Данилко В.П. и Судницыной Е.Н. заключен 30.10.2007 г., документы на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю сданы Судницыной Е.Н. и ФИО2, действующей по доверенности от Сятчихина В.Н., Данилко В.П. сданы 07.11.2007г. Право собственности истца на земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке 04.12.2007г.

Доводы представителя истца о том, что о срок исковой давности истцом не пропущен не принимаются судом во внимание, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Истцом заявлены требования об изменении существенных условий договора купли -продажи, следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению с момента его подписания, т. е. согласования всех существенных условий - 30.10.2007 г. с регистрацией перехода права собственности - 04.12.2007г.

Учитывая перечисленные обстоятельства сделки, установленные в ходе судебного разбирательства, и руководствуясь указанными требованиями закона, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности для заявления исковых требований об уменьшении выкупной стоимости объекта недвижимости. В данном случае начало исчисления срока исковой давности определяется моментом возникновения у Истца права собственности на объекты недвижимости (04.12.2007г.). В силу прямого указания закона именно с данного момента Судницына Е.Н. имела реальную возможность реализовать права собственника, в том числе на получение информации об использовании объектов недвижимости третьими лицами для размещения отдельных коммуникационных систем, в т.ч. прокладка линии газопровода.

Доводы истца о том, что срок исковой давности начинает течь с июня 2018г., когда Судницина Е.Н. узнала о том, что на ее участках вновь построен газопровод путем врезки и сварки с существующим газопроводом, по которому в настоящий момент запущен газ в данном случае для правильного разрешения спора значения не имеет, поскольку в силу требований ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности в данном случае начинается со дня, когда Судницына Е.Н. узнала или должна была узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для уменьшения выкупной стоимости объекта недвижимости.

По мнению суда, с учётом проведения необходимых действий для вступления в права собственника Истцом после подписания договора и в ходе переговорного процесса с определением объекта купли - продажи она должна была обладать информацией о состоянии объектов недвижимости не позднее возникновения у неё права собственности на данное имущество. Доказательств того, что соответствующая информация о прокладке газопровода в 2008г. не являлась общедоступной либо намеренно скрывалась от Истца, суду не представлено и в судебном заседании не установлено.

Истица обратилась в суд с иском об изменении выкупной цены по договору купли-продажи земельных участков б/н от 30.10.2007 – 23.11.2018 года, доказательства уважительности причин пропуска срока суду не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности до момента обращения истца за судебной защитой своих прав вне зависимости от мотивов применения к правоотношениям сторон по изменению условий договора, поскольку на момент подачи иска прошло более трёх лет с момента возникновения реальной возможности для получения информации о предположительном нарушении своих прав в связи с заключением сделки. В силу прямого указание закона истечение срока исковой давности является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поэтому в удовлетворении иска Суднициной Е.Н. должно быть отказано в связи с заявлением Ответчиками через своего представителя ходатайства о применении последствий истечения срока исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

              Р Е Ш И Л :

Отказать Суднициной Елене Николаевне в удовлетворении исковых требований к Сятчихину Василию Николаевичу, Данилко Виктору Павловичу об изменении договора купли- продажи земельного участка б/н от 30.10.2017г., заключенного между Сятчихиным В.Н., Данилко В.П. и Суднициной Е.Н., изложив п.4 договора в следующей редакции «Стоимость земельных участков составляет 436732.1 рублей»; взыскании с Сятчихина В.Н., Данилко В.П. в пользу Суднициной Е.Н. денежных средств в размере 313.268 руб., по ? соответственно с каждого, расходов по госпошлине.

    Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

С У Д Ь Я :