Решение по делу № 3а-658/2015 от 09.10.2015

дело № <...>а-658/2015

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

с участием представителя

административного истца Лекомцева К.А.,

при секретаре Дробковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительный Элемент» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительный Элемент» (далее -административный истец, общество), являясь арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, с кадастровым номером 34:34:000000:48452, площадью 56724 кв.м., с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, обратилось в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование требований пояснило, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Строительный Элемент» на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права общества как плательщика арендной платы, а также права на выкуп земельного участка. В связи с чем, общество просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 30347000 руб.

В ходе рассмотрения дела по существу, представитель административного истца заявленные требования поддержал, просил суд об их удовлетворении.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской <адрес> (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»). В качестве заинтересованных лиц привлечены: Губернатор Волгоградской <адрес>, Администрация Волгоградской <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской <адрес> (далее - Управление Росреестра по Волгоградской <адрес>), администрация <адрес>, департамент земельных ресурсов Волгограда.

О времени и месте рассмотрения дела вышеуказанные лица извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. Губернатор Волгоградской <адрес>, Управление Росреестра по Волгоградской <адрес> и ФГБУ «ФКП Росреестра» направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Также Управление Росреестра по Волгоградской <адрес> и ФГБУ «ФКП Росреестра» в своих ходатайствах вопрос о разрешении заявления оставили на усмотрение суда.

От администрации Волгограда поступил письменный отзыв на административное исковое заявление с просьбой об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции администрация Волгограда указала на отсутствие у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, на пропуск истцом установленного ст.219 КАС РФ трёхмесячного срока на обращение в суд с указанным требованием, а также на отсутствие доказательств рыночной стоимости спорного земельного участка.

Поскольку в соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 245 КАС РФ предусматривает право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствие с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Оспаривание юридическими лицами кадастровой стоимости предусмотрено только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Строительный Элемент» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, с кадастровым номером 34:34:000000:48452, площадью 56724 кв.м. Участок передан обществу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. № <...>-В и изменений к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между обществом и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской <адрес> (после переименования - Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской <адрес>), сроком на пять лет (т.1 л.д.21-30).

В данном случае, из вышеназванных договора аренды и изменений к нему, а также из расчёта арендной платы земельного участка установлено, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка исчисляется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность ООО «Строительный Элемент» по уплате арендной платы, в связи с чем административный истец обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости: сооружение - подъездные железнодорожные пути, сооружение – внеплощадочные железнодорожные пути, двухэтажное кирпичное здание котельной с двухэтажной панельной пристройкой фильтрационной и двумя одноэтажными кирпичными пристройками, здание цеха керамзитового, сооружение, принадлежащие административному истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 34-АБ № <...>, серии 34-АБ № <...>, серии 34-АБ № <...>, серии 34-АБ № <...>, серии 34-АБ № <...> соответственно (т.1 л.д.157,163,169,180,189).

Таким образом, ООО «Строительный Элемент», являясь собственником указанных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:34:000000:48452, обладает предусмотренным статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на его приобретение в собственность, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Исходя из изложенного, общество и по этим основаниям обладает правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах доводы администрации Волгограда об отсутствии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, являются несостоятельными.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административным истцом соблюдён предварительный досудебный порядок урегулирования спора.

Так, общество до обращения с настоящим заявлением в суд, ДД.ММ.ГГГГ обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Волгоградской <адрес> с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Председателем Комиссии дан ответ об отсутствии у указанного органа полномочий по пересмотру результатов определения кадастровой стоимости, а также даны разъяснения о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке (т.1 л.д.154-156).

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом, исходя из анализа положений упомянутой статьи, следует, что датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с пунктом 2.6 Методических указаний, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Постановлением Губернатора Волгоградской <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № <...> утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Спорный земельный участок отсутствует в перечне объектов недвижимости, в отношении которых указанным постановлением утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:48452 поставлен на государственный кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (т.1 л.д. 235-242).

Из сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ № НБ-6126/2015 следует, что спорный земельный участок внесён в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 65924632 руб. 80 коп. Количественные и качественные характеристики, влияющие на изменение кадастровой стоимости земельного участка, после указанной даты не изменялись (т.1 л.д.227-229).

Таким образом, с учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности и датой внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость этого участка должна быть установлена на указанную дату.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, ООО «Строительный Элемент» обратилось к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в суд отчету об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, подготовленного ЗАО «Вавилон Консалт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:48452 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 30 347 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ст.77 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, стороны не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 этого же Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено ст.20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с подп. «и», «к» п.8 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к содержанию отчета об оценке (ФСО N 3)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 299), в отчёте об оценке должны быть указаны: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подп. «и»); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (подп. «к»).

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 297), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п.11). При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24).

В силу п.п.12-14 ФСО № <...> сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

Как следует из представленного отчёта, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости по городу Волгоград, в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Оценка проведена оценщиками Артемьевой С.В. и Орловой Е.В., имеющими необходимое образование и опыт работы в области оценки - с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиками рыночной стоимости земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчет получил положительное экспертное заключение № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное Ассоциацией СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», согласно выводам которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (Т.1 л.д.131-141).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах доводы администрации Волгограда об отсутствии доказательств рыночной стоимости земельного участка являются несостоятельными.

Поскольку общество представило доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Исходя из вышеизложенного, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Судом установлено, что административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, указанную дату необходимо считать датой подачи заявления.

Суд не может согласиться с доводами администрации Волгограда, приведенными в возражениях, относительно того, что административным истцом пропущен предусмотренный ст.219 КАС РФ трехмесячный срок для обращения в суд с указанным заявлением, в связи со следующим.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 названного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 34:34:000000:48452 внесён в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учёта на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ № <...>.

С заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка заявитель обратился в Комиссию ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, довод администрации Волгограда о пропуске заявителем срока обращения с административным исковым заявлением в суд основан на ошибочном толковании норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительный Элемент» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская <адрес>, с кадастровым номером 34:34:000000:48452, площадью 56724 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации цеха керамзитового, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 30347 000 рублей.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Жданова С.В.

решение в окончательной

форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья: Жданова С.В.