Мотивированное решение от 09.12.2021 по делу № 02-3275/2021 от 20.08.2021

Дело № 2-3275/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2021 года                                                                город Москва

Таганский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Синельниковой О.В.

при секретаре Кадырбаевой Е.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евсеева А.А. к Климову С.А., Добржанскому Ж. о прекращении обременения в виде ипотеки, встречному исковому заявлению Климова С.А. к Евсееву А.А., ООО «Профэлектромаркет» о признании торгов, договора купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Евсеев А.А. обратился в суд с иском к Климову С.А., Добржанскому Ж. о прекращении обременения в виде ипотеки. В обоснование заявленных требований указав, что по договору купли-продажи недвижимого имущества № 73-3 от 04 декабря 2020 года, истец приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 62,0 кв.м., кадастровый номер .... Квартира была приобретена на торгах по реализации имущества должников, организатором торгов выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в лице ООО «Профэлектромаркет».

Согласно п. 2.2 Договора стоимость квартиры составляет 9.764.160 рублей.

В соответствии с п. 2.3 Договора расчет за указанную квартиру произведен двумя частями: 24 ноября 2020 года - сумма в размере 480.000 рублей; 03 декабря 2020 года сумма в размере 9.284.160 рублей.

Взыскателями по данной квартире являлись Климов С.А. и Добржанский Ж., которые получили денежные средства в полном объеме от продажи квартиры на торгах, однако добровольно отказываются снимать обременение в виде ипотеки с квартиры, что препятствует регистрации права собственности на имя истца и нарушает права добросовестного приобретателя.

В адрес ответчиков были направлены досудебные претензии с требованием снять обременение с квартиры, но ответа и действий от них до настоящего времени не последовало.

Климов С.А. обратился со встречным иском к Евсееву А.А., ООО «Профэлектромаркет» о признании торгов, договора купли-продажи квартиры недействительными, указывая, что Климов С.А. является залогодержателем недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 62,0 кв.м., кадастровый номер ..., регистрационная запись об ипотеке: ... от 01 августа 2018 года. Собственником имущества является Махора В.В.

04 декабря 2020 года Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области вынесено решение по делу № …, которым торги по извещению №… от 09 ноября 2020 года, лот № 1: квартира, основание реализации имущества: по решению суда, реквизиты документа - основания реализации имущества, поручение на реализацию №Л6/20/34/ЦАО№3-28 от 29 октября 2020 года, сведения о заложенном имуществе: квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью: 62; кв.м., кадастровый номер ... были аннулированы в связи с нарушением их проведения, что повлекло нарушение прав истца, в том числе в части стоимости реализуемого имущества на торгах.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Евсеева А.А. Зуева И.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, встречный иск не признала. Представители ответчиков (истца Климова С.А. по встречному иску) Климова С.А., Добржанского Ж. Гольбенберг А.А., Поляков С.А. исковые требования Евсеева А.А. не признали, доводы встречного иска поддержали в полном объеме. Другие участники процесса в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив доводы иска и встречного иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, Евсеев А.А. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 62,0 кв.м., кадастровый номер .... Квартира Евсеевым А.А. приобретена на торгах по реализации имущества должников, организатором торгов выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, в лице ООО «Профэлектромаркет».

Согласно п. 2.2 Договора стоимость квартиры составляет 9.764.160 рублей.

В соответствии с п. 2.3 Договора расчет за указанную квартиру Евсеевым А.А. произведен двумя частями: 24 ноября 2020 года - сумма в размере 480.000 рублей; 03 декабря 2020 года сумма в размере 9.284.160 рублей.

Согласно п.1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Решением УФАС по Ростовской области по делу № … от 04 декабря 2020 года по жалобе на неправомерные действия организатора торгов – ООО «Профэлектромаркет», допущенные при проведении торгов на электронной площадке www.el-torg.net, извещения, размещены на www.torgi.gov.ru, в том числе 091120/39599967/14, предмет торгов – лот 1: квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью: 62; к/н ..., начальная цена 9.600.000 рублей, постановлено: Признать жалобы заявителей на действия Организатора торгов обоснованной. Признать Организатора торгов нарушившим публичный порядок Российской Федерации, определенный законодательством, регулирующим проведение публичных торгов, п. 4.4.44 Договора. Выдать Организатору торгов обязательное для исполнения предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушения порядка организации и проведения торгов, а именно: аннулировать торги. Рассмотреть вопрос о привлечении виновного должностного лица Организатора торгов к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.32.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Как следует из вышеназванного решения антимонопольного органа, 02 декабря 2019 года между ТУ Росимущество города Москвы и ООО «Профэлектромаркет» заключен Договор №10-АИ/2019 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории Российской Федерации, которой определены требования к участникам закупки и условия исполнения контракта, заключаемого по результатам данной закупки.

В п. 4.4.44 Договора указано, что к обязанностям организатора торгов относится: в обязательном порядке использовать при реализации имущества на торгах электронные торговые площадки, утвержденные распоряжением Правительства Российской Федерации от 04 декабря 2015 года № 2488-р и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 июля 2018 года № 1447-р.

В нарушение 4.4.44 Договора организатор торгов использует при реализации имущества на торгах электронную торговую площадку, не входящую в Перечень.

Ранее антимонопольным органом принято решение по уведомлению №061/10/18.12390/2020, которым ООО «Профэлектромаркет» выдано обязательное для исполнения предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушения, а именно: аннулировать торги №…, размещенные на сайте www.torgi.gov.ru. Также, комиссией Ростовского УФАС России установлено, что 20 ноября 2020 года электронный аукцион № …, размещенный на сайте www.torgi.gov.ru, аннулирован организатором торгов.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № … по заявлению ООО «Профэлектромаркет» о признании незаконным и отмене решения и предписания антимонопольного органа, решение УФАС по Ростовской области по делу № … от 04 декабря 2020 года и предписание № 1041/20 по делу № … признаны законными и обоснованными.

Согласно решению Арбитражного суда Ростовской области антимонопольный орган пришел к правомерному выводу о нарушении организатором торгов пункта 4.4.44 договора, выразившегося в проведении торгов на площадке, не входящей в перечень электронных торговых площадок, утвержденных Распоряжениями Правительства РФ № 2488-р от 04 декабря 2015 года и № 1447-р от 12 июля 2018 года, что является нарушением публичного порядка, предусмотренного законодательством о проведении публичных торгов.

Согласно ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В своем решении УФАС Ростовской области указывает на то обстоятельство, что проводимые торги являются публичными торгами, целью проведения которых является реализация имущества должника физического лица по наивысшей цене. Наибольшее количество  участвующих  в  торгах  лиц,  проявивших  интерес  к реализуемому  имуществу,  способно  увеличить  как  уровень  конкуренции  между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что, в конечном счете, повышает степень удовлетворяемости требований взыскателя. Действуя разумно и добросовестно в целях обеспечения равных прав  и соблюдения законных интересов всех потенциальных покупателей, организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего по количеству состава участников торгов.

Как указывает Климов С.А., в результате нарушения организатором торгов требований закона и государственного контракта и использования сомнительной торговой площадки из восьми допущенных к торгам лиц участие в торгах фактически смогли принять лишь трое, что привело к тому, что, имущество, которое имеет рыночную стоимость в размере как минимум 20.000.000 рублей было реализовано за 9.764.160 рублей, то есть более чем в два раза ниже рыночной стоимости и превышает первоначальную продажную цену лишь на 164.160 рублей. Жалобы в Федеральную антимонопольную службу на ООО «Профэлектромаркет» и используемую торговую площадку носят массовый характер, участники торгов жалуются на произвольное отключение интерфейса площадки в момент торгов, невозможность увеличить предлагаемую участником цену, что в конечном счете приводит к невозможности реализации имущества по наилучшей цене. Действительно денежные средства были получены Климовым С.А. и Добржанским Ж., но в результате исполнительных действий судебного пристава-исполнителя, как взыскателями по исполнительному производству.

Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).

Протокол о результатах торгов подписан 02 декабря 2020 года, договор купли-продажи между ООО «Профэлектромаркет» и Евсеевым А.А. заключен 04 декабря 2020 года, в тот же день когда решением УФАС Ростовской области результаты торгов были аннулированы.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 1 раздела «Судебная практика по гражданским делам» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04 марта 2009 года, 25 марта 2009 года, в случае признания недействительными торгов по продаже жилого помещения вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен разрешаться судом одновременно с признанием недействительным договора купли-продажи, заключенного с победителем торгов.

В силу п. 1 и 4 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2). О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

При таких данных, поскольку были допущены нарушения порядка и правил проведения торгов, установленных законом, суд полагает, что в силу положений ст. 449 и 167 ГК РФ требования Климова С.А. о признании недействительными торгов по извещению №… от 09 ноября 2020 года, лот № 1: квартира, расположенная по адресу: ..., общей площадью: 62 кв.м.; к/н ... и признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 73-3 от 04 декабря 2020 года, заключенного между ООО «Профэлектромаркет» и Евсеевым А.А. подлежат удовлетворению, денежные средства, полученные Климовым С.А., и Добржанским Ж. от реализации заложенного имущества подлежат возврату Евсееву А.А., а исковые требования Евсеева А.А. о прекращении обременения в виде ипотеки подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ №… ░░ 09 ░░░░░░ 2020 ░░░░, ░░░ 1: ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ..., ░░░░░ ░░░░░░░░: 62; ░/░ ..., ░░░░░░░░░ ░░░░ 9.600.000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 73-3 ░░ 04 ░░░░░░░ 2020 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 9.764.160 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                    ░.░. ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 09 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.