Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-393/2021 ~ М-178/2021 от 20.01.2021

Мотивированное решение

составлено 11.06.2021.

УИД 26RS0024-01-2021-000294-91

Дело № 2-393/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 08 июня 2021 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой Г.А.,

с участием представителя истцов - Швецовой Е.Н.,

представителя КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности Полезновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саркисяна Сергея Владимировича, Саркисяна Геннадия Владимировича к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и возложении обязанности внести изменения в соглашение о перераспределении земель,

УСТАНОВИЛ:

Саркисян С.В. и Саркисян Г.В. обратились в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и потребовали признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка.

В ходе рассмотрения свои требования уточнили, просили о признании недостоверной величины рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. № 485 «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС», и возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанности по внесению изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: <адрес> в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

В обоснование указали, что 16.04.2019 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего нам земельного участка с землями кадастрового квартала <данные изъяты>

Земельный участок для перераспределения был сформирован после судебного спора и вынесения решения 22.07.2020.

16.10.2020 они обратились в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

02.12.2020 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска вручил им проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. №21, где п. 2.1 была предусмотрена цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров в размере 827 100 руб. 00 коп.

Не согласившись с данным размером цены, они провели самостоятельно оценку, а также обратились в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы Саркисян С.В., Саркисян Г.В. не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель Швецова Е.Н. поддержала уточненный иск, просила определить стоимость с учетом проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель ответчика КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности Полезнова А.В. с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении по доводам письменных возражений, согласно которым полагают, что представленная истцами оценка, а также заключение судебной экспертизы, не соответствуют критериям достоверности, достаточности и допустимости, что противоречит законодательству об оценочной деятельности. Считают, что проведенная оценка ООО «Прайс» является достоверной, и при подготовке соглашения оснований сомневаться в ней у ответчика не имелось.

Представитель ООО «Прайс» в суд не явился, извещен надлежащим образом о слушании дела, конверт возвращен за истечением срока хранения, извещение подтверждается также уведомлением о получении письма посредством электронной почты.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотреть спор при имеющейся явке и приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки.

Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 настоящего Кодекса, при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2).

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Таким образом, отношения по перераспределению земельных участков между уполномоченным органом и гражданином возникают с момента подачи соответствующего заявления.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.06.2012 г. № истцы Саркисян С.В. и Саркисян Г.В. являются сособственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности за каждым объекта недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты> разрешенным использованием «земельный участок кафе», площадью 236 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>

Право общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с тем, что по соседству с принадлежащим им земельным участком отсутствовали сформированные земельные участки, имеющие общую границу с их земельным участком, а также здания, строения или сооружения, 16.04.2019 они обратились в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о перераспределении принадлежащего им земельного участка с землями кадастрового квартала <данные изъяты>

По результатам рассмотрения данного заявления КУМИ администрации г.Невинномысска было отказано в перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала, в обоснование отказа уполномоченный орган сообщил, что распределение указанных в заявлении земельных участков не предусмотрено п.1 ст.39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, они обратились в Невинномысский городской суд с исковым заявлением о признании права на перераспределение земельных участков.

Решением Невинномысского городского суда от 22.07.2020 были удовлетворены их исковые требования о признании за ними права на перераспределение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с землями кадастрового квартала <данные изъяты> в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером Саловой А.В., на КУМИ администрации города Невинномысска возложена обязанность по утверждению схемы расположения земельного участка, образуемого путем перераспределения, и по заключению соглашения о перераспределении земельного участка с землями кадастрового квартала. Решение вступило в силу 25.08.2020.

Постановлением администрации города Невинномысска от 18.09.2020 № была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска, ориентировочной площадью 566 кв.м, разрешенным использованием «объекты придорожного сервиса», адрес: <адрес> образованного путем перераспределения земель и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В отношения образованного земельного участка были проведены кадастровые работы.

13.10.2020 сведения об образованном земельном участке были внесены в Единый государственный реестр недвижимости со следующими характеристиками: кадастровый номер <данные изъяты>, площадь 566 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «земельный участок кафе», адрес: <адрес>

16.10.2020 они обратились в КУМИ администрации города Невинномысска с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

02.12.2020 КУМИ администрации города Невинномысска вручил проект соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ г. №. Согласно пункту 2.1 Цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности в результате перераспределения земельного участка и части земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, за 346 кв. метров составила 827 100 руб. 00 коп. Указанная цена была определена в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 12.05.2015 г. № 206-п «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ставропольского края», заключением на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2020 г. <данные изъяты> постановления администрации города Невинномысска от 18.09.2020 г. № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на территории города Невинномысска».

Указанная стоимость за увеличение площади земельного участка была определена на основании заключения к отчету № о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненном ООО «ПРАЙС».

Не согласившись с указанной оценкой, они обратились в ООО «Арбитраж» с заявлением о проведении независимой рыночной оценки.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объектов оценки от 10.12.2020 г. № по состоянию на 16.11.2020 г. рыночная стоимость выкупа увеличения земельного участка составляет 408 000 рублей.

11.12.2020 в КУМИ администрации города Невинномысска ими был направлен протокол разногласий к соглашению о перераспределении земель и (или) земельных участков от 16.11.2020 г. №, согласно которому они не согласились с условиями п. 2.1 соглашения в части цены в размере 827 100 руб. 00 коп. и предложили согласовать цену в размере 408 000 рублей

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № КУМИ администрации города Невинномысска предложенные ими условия отклонил и вернул протокол разногласий без подписания.

Иные условия в соглашении на момент рассмотрения дела в суде обе стороны не оспаривают, в том числе, относительно площади образованного земельного участка, что подтвердили представили обеих сторон в судебном заседании.

Не согласившись с предлагаемой комитетом по управлению муниципальной имуществом администрации города Невинномысска ценой, основанной на заключении к отчету «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС», полагая её завышенной, истец обратился в суд с указанным иском.

Истцы настаивают на том, что отчет ДД.ММ.ГГГГ № «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненный ООО «ПРАЙС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, поскольку при проведении оценки не было учтено, что предполагаемый к перераспределению земельный участок, исходя из его конфигурации, не может быть предоставлен для самостоятельного использования с учетом его разрешенного использования, поскольку на нем невозможно возведение с соблюдением установленных нормативно-правовыми актами расстояний от границ участка при строительстве задний и сооружений.

Для установления иных обстоятельств, подтверждающих недостоверность отчета, по ходатайству истца назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости имущества, расположенного - по адресу: <адрес> по состоянию на 16.11.2020г

Как следует из выводов заключения эксперта № от 23.04.2021, Отчет № «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненный ООО «Прайс», по содержанию и структуре не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В отчете об оценке присутствуют некоторые неточности, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета об оценке и могут ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке. Оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено описание всего 3-х объектов аналогов, которые использовались при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Оценщик не приводит полный перечень объектов, аналогичных объекту оценки, представленных на рынке недвижимости на дату оценки. Следовательно, выбор данных объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, оценщиком не обоснован, уточняющая информация в отчете отсутствует. Данный фактор мог повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Российская <адрес> по состоянию на 16.11.2020, составляет: 482 600 рублей. (л.д. 247 т.1).

С данной оценкой не согласился ответчик КУМИ администрации г.Невинномысска, посчитав её недостоверной, полагая, что экспертами неверно выбраны объекты-аналоги, которые находятся удаленно, на окраине города, что существенно занизило цену.

В судебном заседании 08.06.2021 была допрошена эксперт АНО «НЭКС» ФИО10 проводившая судебную экспертизу.

Эксперт пояснила, что разница в одном и том же объекте оценки – объект-аналог по ул. Революционная, связан с использованием различных источников. Экспертом был взят архив Авито, в то время как в ООО «Прайс» был взят сайт Авито. Экспертом, поскольку дата определения является ретроспективной, был взят архив Авито, была взята дата, которая имелась в архиве, иной даты в архиве не было. Кроме того, ко всем объектам-аналогам был применен соответствующий корректирующий коэффициент, с учетом места расположения и иных данных, требующих корректировки. Корректирующие коэффициенты взяты в справочнике оценщика. Изначально экспертом было выявлено девять объектов-аналогов, и в табличной форме проведен анализ всех выявленных аналогов с точки зрения их применимости в экспертизе.

Давая оценку представленным в деле оценочным экспертизам и отчетам об оценке в их совокупности, суд приходит к выводу, что экспертиза, проведенная судом в полной мере отвечает требованиям закона, является полной, мотивированной и обоснованной.

У суда также не имеется оснований в компетенции, квалификации эксперта, проводивших экспертизу, приведены документы соответствующие документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Наряду с заявлением требования о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и, учитывая, что в соответствии с положениями ст. 39.28 ЗК РФ муниципальные органы власти обязаны заключить соглашение с гражданином, подавшим заявление о перераспределении земельного участка в случае соответствия заявления положениям ЗК РФ, а также в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным удовлетворить и требования о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обязанность внести изменения п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № 21 о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: <адрес>, в части размера платы, за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600рублей, что приведет к восстановлению прав истцов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Саркисяна Сергея Владимировича, Саркисяна Геннадия Владимировича - удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости платы за увеличение площади земельного участка площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> установленной на основании отчета от 16.11.2020 г. № 485 «О рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненном ООО «ПРАЙС».

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обязанность внести изменения в п. 2.1 соглашения от 16.11.2020 г. № о перераспределении земель и (или) земельных участков по адресу: <адрес> в части размера платы за увеличение земельного участка, указав цену за увеличение площади земельного участка 482600 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 11 июня 2021г.

Судья И.Н. Угроватая