Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-44/2018 (2-1098/2017;) ~ М-1131/2017 от 20.12.2017

Дело № (2018 г.);

Поступило в суд: № г.;

Р <данные изъяты>

<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Федеральный районный суд общей юрисдикции <адрес> в составе: председательствующего Довыденко С.П.

При секретаре судебного заседания: Калининой И.А.;

С участием ФИО3 по <адрес>: Краваль Г.А.;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клименко <данные изъяты> к Пантюховой <данные изъяты>, КПК «Содействие» о расторжении договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации ипотеки

У С Т А Н О В И Л:

В основание своих исковых требований истец указал о том, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ он передал в собственность ответчика индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке, общей площадью 372 кв. м. Жилой дом принадлежал истцу на праве собственности. Право собственности на земельный участок не оформлены в соответствии с действующим законодательством. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №. В настоящее время титульным собственником жилого дома является ответчик. Согласно п. 3 Договора по соглашению сторон отчуждаемый жилой дом оценивается в сумме 428026 рублей 00 копеек. До настоящего момента он не получал от ответчика денежные средства в размере 428026 рублей 00 копеек, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенный жилой дом в соответствии с п. 4 Договора. Согласно п. 4 Договора жилой дом продан за 428026 рублей 00 копеек. Ответчик является пайщиком КПК «Содействие». Денежная сумма в размере 428026 рублей 00 копеек в счёт уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается за счёт заёмных денежных средств, предоставленных заимодавцем, согласно Договору займа № ОМ33499-МК-1 от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику Пантюховой В.А., им до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ. Заключая договор купли-продажи, он был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного жилого дома, неполучение которых является ущербом, причиненным ему Пантюховой В.А. Считает, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер. Так, он является инвали<адрес> группы (ампутация нижней конечности), супруга - инвали<адрес> группы, вынужден был продать свой дом ввиду своего престарелого возраста и состояния здоровья, невозможности нести запредельные для его дохода затраты на содержание дома и оплату представляемых коммунальных услуг, рассчитывал, получив от продажи дома денежные средства, купить жилой благоустроенный дом. Другого жилого помещения он не имеет, не полученная от продажи дома сумма 428026 рублей 00 копеек рублей является для него значительной, поскольку размер его пенсии составляет 14000 рублей, иного источника дохода он не имеет.

В отношении жилого дома установлено обременение права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №, лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременении) права, является КПК «Содействие». При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В порядке ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства. В порядке ст. 325 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку имеются основания для расторжения договора купли продажи и право собственности ответчицы на дом прекращается подлежит и прекращению обеспечение в виде ипотеки и государственная запись об ипотеке подлежит аннулированию.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с использованием заемных средств от КПК «Содействие», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Клименко А.И. и Пантюховой В.А.;

Аннулировать запись от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №;

Прекратить право собственности Пантюховой В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество: индивидуальный одноэтажный жилой дом, общей площадью 41.2 кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>;

Признать за ним право собственности на недвижимое имущество: индивидуальный одноэтажный жилой дом, общей площадью 41.2 кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>;

Судом к участию в деле в качестве соответчика в порядке ст. 40 ч. 3 ГПК РФ привлечен КПК «Содействие», в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных исковых требований привлечено: Управления Росреестра по <адрес>;

Истец Клименко А.И. в судебное заседание не явился, суду предоставил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчица Пантюхова В.А. исковые требования признала, суду пояснила о том, что не имеет возможности рассчитаться с истцом поскольку заемные денежные средства были похищены иным лицом.

Представитель КПК «Содействие» в судебное заседание не явился, в суд предоставил отзыв в котором указал, что возражает против удовлетворения исковых требований. Срок договора купли - продажи истек и его расторжение невозможно. В содержании договора не имеется таких условий как возврат имущества продавцу. Жилой дом находится в залоге в КПК, обязанность по договору займа не исполнена, в суде имеется спор о взыскании с Пантюховой задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

ФИО3 по <адрес>: Краваль Г.А. не возражает против удовлетворения исковых требований. Обременение на дом установлено только в пользу КПК «Содействие» в пользу истца обременение не устанавливалось.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено следующее:

Из договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Клименко А.И. продал Пантюховой В.А. жилой дом по <адрес> за 428026 рублей (п. 4). Пантюхова В.А. является пайщиком КПК «Содействие» оплата за дом в 428026 рублей производится за счет заёмных денежных средств по договору займа № ОМ33499-МК-1 от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке» жилой считается находящимся в залоге у займодавца с момента регистрации права собственности у покупателя на жилой дом. Право залога у продавца на вышеуказанный жилой дом не возникает. (п. 5); (л.д. 6-7);

Согласно выписки ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома по <адрес> является Пантюхова В.А. Установлено обременение ипотека в силу закона в пользу КПК «Содействие» номер государственной регистрации: 54-54\022-54\022\107\2016-164\1. (л.д. 10);

Из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № ОМ33499-МК-1 усматривается, что КПК «Содействие» передает члену кооператива Пантюховой В.А. займ в 428026 рублей для приобретения жилого дома по <адрес>. (п. 1.1, 1.2). Размер процентов по договору займа составляет 25 % годовых, но не менее 64000 рублей за весь период действия договора. (п. 1.3), срок возврата займа ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4), обеспечением обязательства является залог (ипотека) жилого дома по <адрес>, который считается находящимся в залоге у кооператива. (п. 5.1.1). (л.д. 24-26);

Из претензии усматривается, что Клименко А.И. в связи с неуплатой стоимости по договору купли -продажи жилого дома предлагает Пантюховой В.А. расторгнуть указанный договор. Претензия получена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8);

Согласно приговора <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Федорцова А.Н. не являясь работником КПК «Содействие» используя доверенность выданную ей Пантюховой В.А. ДД.ММ.ГГГГ путем злоупотребления доверием и обмана совершила хищение 363026 рублей перечисленных на счет Пантюховой до договору займа, еще 65000 рублей со счета перечислила как обязательный платеж в КПК «Содействие» за Пантюхову. (л.д. 62-67);

Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Данная норма не ограничивает также право продавца в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом истец являющийся инвали<адрес> группы как продавец по договору купли - продажи вообще не получил никакой суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Кроме того исходя из размера просроченного ответчицей обязательства и ее недобросовестности, не намеревавшейся исполнять принятое по условиям договора обязательство об оплате цены за недвижимость, суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора ответчицей. При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении указанного договора купли - продажи обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Следовательно исковые требования о прекращении права собственности на спорный жилой дом за Пантюховой В.А. и передачи жилого дома в собственность истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Далее доводы истца о том, что залог квартиры подлежит прекращению в связи с расторжением договора купли - продажи поскольку в порядке п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства ошибочны, поскольку обеспеченное залогом обязательство - обязанность по выплате займа КПК «Содействие» в 428026 рублей по договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> расторжением договора купли - продажи дома не прекращается. Расторжение договора купли - продажи жилого дома в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ и условий самого договора не является основанием для прекращения залога.

В соответствии со ст. 38 ФЗ РФ № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В порядке ст. 353 п. 1 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Следовательно, обременение права ипотекой, установленное собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 ГК РФ).

Данных за недобросовестность поведения КПК «Содействие, в пользу которого установлено обременение ипотекой права собственности на жилой дом, в ходе рассмотрения дела не установлено, истец о таких обстоятельствах не заявлял. Кроме того истец при подписании договора купли - продажи согласился с его условиями о том, что дом передаётся в залог КПК «Содействие» и права залога у него самого не возникает.

При таких обстоятельствах с учетом ст. 352, п. 1 ст. 353, п. 2 ст. 354 ГК РФ, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", переход права собственности на спорный жилой дом в связи с расторжением договора купли-продажи не является ни одним из случаев прекращения залога, предусмотренных в указанных нормах права.

Ссылка истца на ст. 329 п. 4 ГК РФ по поводу последствий недействительности основного обязательства влекущего прекращение обеспечивающего обязательства ошибочна, поскольку в данном споре каких либо исковых требований о признании договора купли - продажи недействительным не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований об аннулировании записи об обременении на спорный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, в удовлетворении данных требования следует отказать.

В порядке ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 192-194 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Клименко <данные изъяты> к Пантюховой <данные изъяты>, КПК «Содействие» удовлетворить частично:

Расторгнуть договор купли - продажи жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Клименко А.И. и Пантюховой В.А.;

Передать жилой дом по адресу: <адрес> в собственность Клименко <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г.р.;

Прекратить право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> за Пантюховой <данные изъяты>

Взыскать с Пантюховой <данные изъяты> в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 7480 рублей;

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать, сохранить обременение прав на жилой дом по адресу: <адрес> в виде ипотеки в пользу залогодержателя КПК «Содействие»;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через суд принявший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: