Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1443/2021 ~ М-1196/2021 от 09.07.2021

66RS0008-01-2021-001979-25

Дело № 2-1443/2021

Р Е Ш Е Н И Е

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 сентября 2021 года                            город Нижний Тагил

Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе: председательствующего Свининой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гореловой Е.В.,

с участием истца Налобина Н.Д.,

ответчиков Бабайлова С.Ю., Бабайловой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Налобина Н. Д. к Бабайлову С. Ю., Бабайловой О. В. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

Налобин Н.Д. обратился в суд с иском к Бабайлову С.Ю., Бабайловой О.В. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма от 15.01.2018 в размере 170 769 рублей 71 копейку.

В обоснование заявленных требований указал, что истец приобрел на публичных торгах, организованных в рамках процедуры банкротства НАО «НТКРЗ» здание общежития общей площадью 3853,8 кв.м., расположенное пo адресу: <Адрес>. Договор купли-продажи здания был заключен 08.05.2019, здание было передано по акту-приема-передачи 31.05.2019, право собственности зарегистрировано 05.06.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Согласно данным государственного реестра в состав здания по адресу: <Адрес> входит 30 квартир (№№ 1-30). В момент приобретения в <Адрес>, входящей в состав здания, был зарегистрирован Бабайлов С.Ю., фактически проживающий совместно с супругой - Бабайловой О.В., занимая помещения №№ 1-4, 9,10 общей площадью 38,8 кв.м. После приобретения имущества мною было заказано заключение о стоимости аренды 1 кв.м. в указанном здании. Согласно заключению ООО «Главэкспертиза» № 2019/06-01н от 24.06.2019, рыночная стоимость аренды составила 281 рублей 64 копейки. Ответчикам было предложено заключить договор коммерческого найма занимаемых помещений, исходя из указанной стоимости найма (цена договора составила 10 927 рублей 63 копеек в месяц), от чего они отказались, путем проставления Бабайловым С.Ю. соответствующей надписи на проекте договора № 16-345/19 от 01.07.2019, продолжив занимать указанные помещения и нерегулярно оплачивая за пользование помещением самостоятельно определенную денежную сумму в размере 5 000 рублей. Впоследствии также выяснилось, что между Бабайловой О.В. и НАО «НТКРЗ» в момент приобретения истцом здания по <Адрес> имелся действующий договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения № 59 от 15.01.2018, который сторонами не расторгался и продолжал действовать на момент вступления Налобина Н.Д. в права собственности. Ответчик Бабайлов С.Ю. значился в указанном договоре лицом, постоянно проживающим совместно с нанимателем. Таким образом, истец стал являться стороной указанного договора в качестве наймодателя. В соответствии с п. 4.3 указанного договора наймодатель может в одностороннем порядке сменить размер платы за жилое помещение, предупредив об этом Нанимателя за 1 месяц. Считает, что уведомление ответчиков от 25.07.2019, выразившееся в проставлении ответчиком Бабайловым С.Ю. отметки об отказе в заключении договора найма на новых условиях, уведомлением об увеличении размера оплаты по договору № 59 от 15.01.2018 до 10 927 рублей 63 копейки, которая могла начисляться истцом через месяц - то есть с 25.08.2019. 30.08.2019 истцом было подано исковое заявление в Дзержинский районный суд <Адрес> о признании ответчика Бабайлова С.Ю. прекратившим право пользования жилыми помещениями и выселении. Иск удовлетворен, решение вступило в законную силу. Однако добровольно исполнять указанное решение Бабайлов С.Ю. не стал, снят регистрационного учета только 29.01.2021, после представления заверенной копии решения о снятии его с регистрационного учета в МУ МВД России «Нижнетагильское». В период времени с 01.06.2019 по 29.01.2021 ответчики пользовались принадлежащим ему недвижимым имуществом. Считает договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения № 59 от 15.01.2018 расторгнутым с 29.01.2021 в связи со снятием ответчика Бабайлова С.Ю. с регистрационного учета. Ежемесячная плата за пользование имуществом составляла 10 927 рублей 63 копейки в месяц с 25.08.2019. Период пользования составил 17 месяцев. Сумма оплаты за указанный период: 10927,63 * 17 = 185769,71 рублей. За указанный период времени от ответчиков поступила оплата в общем размере 30 000 рублей. С учетом частичной оплаты, с ответчиков подлежит взысканию задолженность в размере 170 769 рублей 71 копейка.

Определением суда от 05 августа 2021 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено НАО «НТКРЗ», в лице конкурсного управляющего Коурова М.В.

В судебном заседании истец Налобин Н.Д. поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить по доводам и основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснил, что с июня 2019 года по ноябрь 2019 года, ответчиками произведено 6 платежей за найм жилого помещения по 5 000 рублей всего 30 000 рублей. Считает, что преюдициального значения решение по делу по иску Налобина Н.Д. к Бабайлову С.Ю. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма не имеет, так как ответчик Бабайлова О.В. не участвовала при рассмотрении данного дела. Помещение было освобождено, когда прекратилась регистрация ответчика в данном помещении. Распорядиться данным помещением он не мог, поскольку там был зарегистрирован ответчик. С решение о признании ответчика прекратившим право пользования и выселении для принудительного исполнения обратился в конце декабря 2020 года, которое вступило в законную силу 01.02.2020. В связи с тем, что считал поскольку ответчик Бабайлов С.Ю. признал данные требования, он добровольно снимется с учета в жилом помещении. Договор с Бабайловой О.В. и НТКРЗ действовал до 29.01.2021, никаких действий по его расторжению с его стороны не было. Никакого заявления о расторжении не было. Бабайловой О.В. не предлагал подписать договор коммерческого найма, так как не было данных, что она там проживает. Представителем прежнего собственника здания был предоставлен ему список проживающих в нем граждан, по его запросу.

Ответчик Бабайлов С.Ю. возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что решением Дзержинского районного суда г. Нижний Тагил от 04.09.2020, отказано в удовлетворении исковых требований Налобина Н.Д. о взыскании с Бабайлова С.Ю. суммы неосновательного обогащения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13.01.2021 и определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2021 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судами установлено, что 08.05.2019 между НАО «Котельно-радиаторный завод» в лице конкурсного управляющего и ИП Налобиным Н.Д. заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, на основании которого к Налобин Н.Д. перешло право собственности на здание по адресу: г. <Адрес>, <Адрес>. Право собственности истца на указанное здание зарегистрировано в установленном законом порядке 05.06.2019. Ранее здание принадлежало НАО «Котельно-радиаторный завод» прекратившего свою деятельность путем банкротства. 01.07.2017 между НАО «Котельно-радиаторный завод» и Бабайловой О.В. заключен договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения № 59 от 15.01.2018, в соответствии с которым, Бабайловой О.В., а также проживающим с ней на момент заключения договора найма Бабайлов С.Ю., во временное пользование для проживания предоставлено спорное жилое помещение. Согласно условиям договора установлена плата за жилое помещение в размере 52,88 руб. за один квадратный метр предоставленного жилого помещения и отдельное начисление стоимости предоставленных коммунальных услуг по тарифам в связи с фактически потреблением. Срок действия настоящего договора установлен сторонами до 15.01.2018. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды всех инстанций пришли к выводу, что представленный договор не был изменен либо расторгнут в установленном законом порядке, ответчик Бабайлов С.Ю. на протяжении длительного времени - с 02.10.2001 (с момента регистрации по месту жительства) на законных основаниях проживал в жилом помещении - комнатах №1-4,9,10 общей площадью 38, 8 кв.м., после истечения срока аренды жилого помещения, предусмотренного договором (15.01.2018) указанный договор следует считать возобновленным на тех же условиях, то есть, на условиях краткосрочного договора найма № 132 от 01.07.2017. Бабайлов С.Ю. производил плату по 5 000 рублей, ежемесячно, что составило 30 000 рублей. до конца 2019 года. Установлен факт правомерного вселения ответчика Бабайлова С.Ю. в спорное помещение, недоказанность обстоятельств отказа предыдущего собственника от заключения договора на новый срок по его окончании, а также пользование помещением ответчиком после декабря 2019 года. При этом установлено, что спорное помещение освобождено по состоянию на 01.12.2019. Таким образом, ответчики являлись добросовестными владельцами указанной квартиры, занимаемой с согласия предыдущего собственника жилого помещения, с намерением дальнейшего пользования. В связи с увеличением арендной платы новым собственником, дальнейшее пользование спорным помещением оказалось неприемлемым. Дополнительно суду пояснил, что проживал в жилом помещении в спорный период с Бабайлова О.В.. В конце ноября 2019 года освободил жилое помещение, о чем сообщил коменданту общежития. Сумму 5 000 рублей после смены собственника здания продолжил платить, поскольку ранее платежи производились в этом же размере, куда входили арендные платежи и коммунальные платежи. Налобин Н.Д. предоставлял для подписания новый договор коммерческого найма, который был на одном листе

Ответчик Бабайлова О.В. возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Дополнительно суду пояснила, что выехали из спорного жилого помещения в ноябре 2019 года, о чем сообщила коменданту общежития, которая сходила и проверила комнаты. Налобин Н.Д. ей не предлагал заключить договор коммерческого найма на новых условиях. В жилом помещении ранее была прописана временно, регистрация закончилась 01.06.2019, но продолжила проживать без регистрации.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика НАО «НТКРЗ», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен судом надлежащим образом.

Заслушав пояснения истца, ответчиков, исследовав доказательства по делу, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту частной собственности законом. Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ч. 1 и ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Дзержинского районного суда г. Нижний Тагил от 04.09.2020г. Дело № 2-1235/2020 отказано в удовлетворении исковых требований Налобина Н.Д. о взыскании с суммы неосновательного обогащения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 13.01.2021, и определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2021 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

При этом установлено, что здание по <Адрес> в <Адрес> находилось на балансе ОАО «НТКРЗ» и использовалось как общежитие для проживания работников Общества. Так, 25.11.1992 между Фондом по имуществу Свердловской области и АООТ «НТКРЗ» был заключен договор купли-продажи № 100 имущества государственного предприятия, сданного в аренду, согласно которому НТКРЗ обязалось принять и оплатить имущество государственного предприятия, сданное в аренду с правом выкупа на основании договора аренды от 01.11.1990 и дополнительного соглашения к нему от 13.10.1992. Имущество арендованного предприятия – с 11.04.1990 АО «НТКРЗ» и активны перешли в собственность ОАО «НТКРЗ» на основании договора купли-продажи от 25.11.1992, в том числе здание по <Адрес> в г. <Адрес>, и вошли в составную часть уставного капитала. Письмом департамента финансов Правительства Свердловской области за № 05-12 данные обстоятельства подтверждаются. Право собственности на здание по <Адрес> в г. Н. Тагиле, как на здание общежития, было зарегистрировано 08.05.2008 за ОАО «Нижнетагильский котельно-радиаторный завод» на основании удостоверения о государственной регистрации № 11 от 28.06.1999 (запись в реестровой книге за №40) и вышеуказанных договоров от 1992 года. В муниципальный фонд указанное здание каким-либо решением не принималось и здание не передавалось, о чем представлен ответ администрации города.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу «А60-39996/2015 от 14.06.2018 НАО «НТКРЗ» ОГРН 1026601368716 признано банкротом, в отношении общества открыто конкурсное производство.

На основании договора купли-продажи от 08.05.2019, заключенному между НАО «НТКРЗ» и ИП Налобиным Н.Д., право собственности в отношении здания по <Адрес>, перешло Налобину Н.Д. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 05.06.2019.

08.05.2019 между НАО «Котельно-радиаторный завод» в лице конкурсного управляющего и ИП Налобиным Н.Д. заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, на основании которого к Налобин Н.Д. перешло право собственности на здание по адресу: г. <Адрес>, <Адрес>. Право собственности истца на указанное здание зарегистрировано в установленном законом порядке 05.06.2019.

Ранее здание принадлежало НАО «Котельно-радиаторный завод» прекратившего свою деятельность путем банкротства.

01.07.2017 между НАО «Котельно-радиаторный завод» и Бабайловой О.В. заключен договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения № 59 от 15.01.2018г., в соответствии с которым, Бабайловой О.В., а также проживающим с ней на момент заключения договора найма Бабайлов С.Ю., во временное пользование для проживания предоставлено спорное жилое помещение.

Согласно условиям договора установлена плата за жилое помещение в размере 52,88 руб. за один квадратный метр предоставленного жилого помещения и отдельное начисление стоимости предоставленных коммунальных услуг по тарифам в связи с фактически потреблением.

Срок действия настоящего договора установлен сторонами до 15.01.2018. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что представленный договор не был изменен либо расторгнут в установленном законом порядке, ответчик Бабайлов С.Ю. на протяжении длительного времени - с 02.10.2001 (с момента регистрации по месту жительства) на законных основаниях проживал в жилом помещении - комнатах №1-4,9,10 общей площадью 38, 8 кв.м., после истечения срока аренды жилого помещения, предусмотренного договором (15.01.2018) указанный договор следует считать возобновленным на тех же условиях, то есть, на условиях краткосрочного договора найма № 132 от 01.07.2017. Бабайлов СЮ производил плату по 5 000 рублей ежемесячно, что составило 30 000 рублей до конца 2019 года.

Таким образом, на момент обращения истца к ответчику с требованием о заключении нового договора найма жилого помещения, между сторонами продолжали действовать условия договора найма от 01.07.2017.

Установлен факт правомерного вселения ответчика Бабайлова С.Ю. в спорное помещение, недоказанность обстоятельств отказа предыдущего собственника от заключения договора на новый срок по его окончании, а также пользование помещением ответчиком после декабря 2019 года.

При этом установлено, что спорное помещение освобождено по состоянию на 01.12.2019г.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ч. 1 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения (продления договора) на новый срок.

Доводы истца Налобина Н.Д. о том, что данное решение суда не имеет преюдициальное значение, поскольку Бабайлова О.В. не являлась стороной по делу, судом не принимаются в виду следующего.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Лица, в том числе третьи лица, участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции вынесено соответствующее судебное постановление, а также их правопреемники не вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами (статья 34, часть 2 статьи 61, часть 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Таким образом, для целей применения части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определяющим является совпадение (полностью или частично) субъектного состава участников обоих споров и установление юридических фактов и правоотношений вступившим в законную силу судебным актом. Если в новом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях. При этом для преюдициальной связи судебных актов не имеют определяющего значения как различия в основаниях возникновения правоотношений, так и различия в составе доказательств.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. В частности, применяя по аналогии и исходя из положений п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывается судом, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судом установлено, что ответчики являлись добросовестными владельцами указанной квартиры, занимаемой с согласия предыдущего собственника жилого помещения, с намерением дальнейшего пользования. В связи с увеличением арендной платы новым собственником, дальнейшее пользование спорным помещением оказалось для них неприемлемым.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.05.2007 № 37г-О-П разъяснил, что произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в указанных общежитиях, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, недопустимо.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации исходил из положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, указав, что поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения соответствующего договора, то новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения, то есть общежития.

Изменение собственника спорного жилого помещения (части общежития) не влечет изменение или прекращение прав ответчиков на пользование указанными комнатами, в силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая изложенное исковые требования Налобина Н.Д. к Бабайлову С.Ю., Бабайловой О.В. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма в размере 170 769 рублей 71 копейку, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Налобина Н. Д. к Бабайлову С. Ю., Бабайловой О. В. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма в размере 170 769 рублей 71 копейку, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила в течение одного месяца со дня изготовления текста решения в окончательной форме.

Судья:                                О.В. Свинина