Решение по делу № 2-642/2012 ~ М-592/2012 от 20.07.2012

К делу № 2 - 642/2012

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

27 ноября 2012 года п. Мостовской

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Немчинова Ю.А.

при секретаре Семёновой С.Н.,

с участием: представителя истца Безручко В.А.,

представителя третьего лица – Департамент имущественных отношений Краснодарского края Дудника Е.Н.,

представителя третьего лица КФХ Лазникова С.В.- Белоусова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мартиянова М. В. к ООО «Мартико» о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Мартиянов М.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Мартико» о признании за ним права собственности на сооружения: <...> по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, сельское поселение Переправненский в границах <...> секция <...> участок <...>.

Исковые требования Мартиянов М.В. мотивировал тем, что на основании договора займа от 15.03.2011 передал ответчику денежные средства в сумме 10 000 000 рублей для строительства теплиц и объектов инфраструктуры. Согласно условий вышеуказанного договора срок возврата указанной суммы установлен сторонами до 15.07.2012. Однако на дату возврата у ответчика денежных средств не было и согласно ст. 409 ГК РФ, в счет обеспечения выполнения обязательств по договору займа ответчик передал ему по соглашению об отступном от 17.07.2012 вышеперечисленное недвижимое имущество. Земельный участок, на котором расположено данное имущество принадлежал ответчику на основании договора субаренды земельного участка от 02.04.2011, заключенного с КФХ Лазникова С.В. (первоначальным арендатором земельного участка согласно договора аренды от 28.10.2005), договора субаренды земельного участка от 05.02.2012 заключенного с КФХ Лазникова С.В. и договора о совместной деятельности от 05.02.2012, заключенного с КФХ Мартияновой Т.А. Согласно условиям первоначального договора аренды указанного земельного участка и договора субаренды арендатор имел право возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка ( сельскохозяйственного назначения). Однако при оформлении документов для регистрации права собственности он выяснил, что первоначальное право собственности на вновь построенное недвижимое имущество за ответчиком не зарегистрировано в установленном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи он не может произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости за собой, что нарушает его права как собственника недвижимого имущества, установленные ст. 209 ГК РФ. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации и ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, заключенный договор ( соглашение об отступном) о передаче недвижимого имущества не требует обязательной государственной регистрации, а предусматривает только государственную регистрацию перехода права собственности, то есть соглашения об отступном от 17.07.2012 считается заключенным и обязательным для его сторон.

В судебном заседании представитель истца Безручко В.А. поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении, дав объяснения, аналогичные изложенным в заявлении, дополнив, что при заключении договора субаренды Лазников С.В. скрыв от ответчика, что не согласовал договор субаренды с арендодателем, т.е. ввёл в заблуждение субарендатора, который зная о том, что согласно договора аренды на земельном участке разрешено строительство объектов недвижимости для сельхоз производства. Данный факт Лазников С.В. скрыл. Имеются заключения о том, что данные объекты недвижимости не создают опасности для жизни и здоровья и неразрывно связаны с землёй.

Представитель ответчика ООО «Мартико» - директор Мартиянова Т.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, ранее в судебном заседании она признавала исковые требования Мартиянова М.В. и просила их удовлетворить, так как КФХ «Лазников С.В.» предоставило землю в субаренду на 10 месяцев. Передали Лазникову С.В. 100000 рублей за аренду. На данном земельном участке на заёмные средства Мартиянова М.В. были возведены объекты недвижимости. КФХ «Лазников С.В.» отказался подписывать договор о продлении субаренды, потребовал за аренду данного земельного участка 250000 рублей. После обращения в суд Лазников С.В. представил письмо о том, что не мог сдавать земельный участок в субаренду. Теплицы возводили примерно полгода – год назад. В договоре указано, что если стороны друг к другу претензий не имеют, договор считается продленным. Денежные средства, которые ООО «Мартико» брало в долг у Мартиянова М.В., были потрачены на возведение теплиц и на заработную плату рабочим. После обращения Мартиянова М.В. с требованием возвратить долг, было принято решение о передаче ему возведённых объектов недвижимости. Обращались в Администрацию Переправненского сельского поселения с просьбой о введении в эксплуатацию объектов, но был получен отказ.

Представитель третьего лица – департамент имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Дудник Е.Н. исковые требования не признал, просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, считает их необоснованными и незаконными, предоставив суду отзыв на исковое заявление, из которого следует, что фактически исковые требования сводятся к признанию за истцом права собственности на вновь возведенные строения, сооружения, которые он не может зарегистрировать по причине того, что государственная регистрация права собственности ООО «Мартико» на спорное недвижимое имущество не осуществлялась. В соответствии со ст. 131 ГК РФ основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно. Истец просит признать право собственности на теплицы и навесы, в соответствии с п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и ст. 131 ГК РФ, необходимой предпосылкой для регистрации права является наличие у объекта, права на который подлежит регистрации, признаков недвижимости, предусмотренных действующий законодательством. В случае если теплицы, навесы являются временными постройками, то указанные объекты не являются капитальными и государственная регистрация права на такие объекты не осуществляется. Таким образом, исключается как первоначальная регистрация права собственности ООО «Мартико» на указанные объекты, так и последующая регистрация права Мартиянова М.В. Истец не доказал каким именно образом нарушены его права и законные интересы. Для признания и подтверждения государством права собственности определенного лица необходима государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. На основании представленных в дело доказательств можно сделать вывод о том, что право собственности ООО «Мартико» на спорные объекты недвижимости возникло после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122 –ФЗ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Единственным доказательством того, что за истцом может быть признано право собственности, может являться запись в ЕГРП о принадлежности ответчику спорных объектов, однако в ЕГРП таких записей нет. В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь созданные объекты недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Для удовлетворения требований о признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, считает что истец должен доказать, что эти объекты возведены в установленном законом порядке. Для вывода о законности возведения объекта недвижимости суду должны быть представлены документы, подтверждающие, что строительство здания осуществлялось на основании разрешения на строительство, в этот период земельный участок находился в законном пользовании, а сам объект недвижимости введен в установленном порядке в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на строительства этих объектов и ввода их в эксплуатацию. Право собственности субъекта Российской Федерации- Краснодарский край на земельный участок с кадастровым номером <...> зарегистрировано 14.12.2004, что подтверждает регистрационная запись за номером <...>. Также в материалах дела отсутствуют доказательства наличия воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание, возведение спорных сооружений ответчиком. Данный земельный участок ООО «Мартико» для создания недвижимости не предоставлялся. Истцом предоставлен договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> га №<...>. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Объектом гражданских прав является сформированный земельный участок, который может быть идентифицирован посредством установления его границ на местности, их описания и удостоверения в установленном законом порядке. В данном случае границы части земельного участка не описаны и не удостоверены в установленном законном порядке, что не позволяет определить местонахождение части земельного участка. Поскольку часть земельного участка не отвечает признаками индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 11.1 ЗК РФ и положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», она не может передаваться в субаренду. Фактически предмет договора субаренды земельного участка не определен надлежащим образом. Кроме того, пунктом 4.1.10 договора аренды земельного участка от 28.10.2005 <...>, заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Лазниковым С.В., предусмотрено, что земельный участок может быть передан в субаренду с согласия арендодателя. Лазников С.В. обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с просьбой выдать ему согласие на субаренду части земельного участка с кадастровым номером <...> и ему было отказано в рассмотрении его просьбы по существу. Данное указывает на то, что договор субаренды имеет признаки недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку в нарушение пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ и п.2 ст. 615 ГК РФ земельный участок передан в субаренду без согласия арендодателя. А также в связи с тем, что честь земельного участка площадью <...> га не сформирована в качестве объекта земельных правоотношений надлежащим образом и не может являться предметом сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (ст. 167 ГПК РФ). Законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (п.1 ст. 218, ст. 219ГК РФ). ООО «Мартико» надлежит представить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию. Кроме того, сведений о попытке осуществить государственную регистрацию на спорные объекты и в последующем осуществить государственный переход права на объекты, предусмотренные соглашением об отступном от 17.07.2012, в соответствии с требованиями ГК РФ и Федерального закона от 122-ФЗ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствуют. Данное свидетельствует о том, что представленное соглашение об отступном, заключенное между истцом и ответчиком, имеют признаки недействительности в форме мнимых сделок, т.е. совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В свою очередь, данные обстоятельства указывают, что ответчик осуществил самовольную постройку, и в силу ст. 222 ГК РФ, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой- продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Представитель третьего лица КФХ Лазникова С.В. Белоусов А.В. исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица КФХ Лазникова С.В., Лазников С.В. пояснил, что он с ООО «Мартико» в лице Мартияновой Т.А. и Мартиянова М.В. заключил договор субаренды земельного участка, при этом департамент был уведомлен о заключении договора субаренды. Они собирались выращивать овощи в открытом грунте. По окончанию срока договора субаренды с ООО «Мартико», они снова обратились о продлении субаренды, однако поскольку не сошлись в цене, он попросил, чтобы они прекратили пользоваться земельным участочком. Им было разрешено пользоваться земельным участок до осени, до того, как они реализуют продукцию с 1 га земли, при этом они были предупреждены, что по окончанию срока аренды, на земельном участке ничего не должно быть. Он им говорил, что о строительстве теплиц не может быть и речи. Срок договора закончился в прошлом году. Когда он попросил их убрать теплицы, они пообещали убрать сооружения. Они просили еще дать им 1 га и пообещали рассчитаться за аренду, он согласился, но растянули на <...> га. Он полностью поддерживает позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, так как постройка сооружений осуществлена без разрешения на строительство объектов. Истец не предоставил ни одного документа, подтверждающего, что объекты принадлежат ООО «Мартико».

Представитель третьего лица - администрации Переправненского сельского поселения в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к выводу, что требования Матриянова М.В. подлежат удовлетворению.     

Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения <...> от 28.10.2005 Департамент имущественных отношений Краснодарского края, в лице Сердюковой Е.М. – первого заместителя руководителя департамента имущественных отношений, начальника управления земельных отношений, предоставил Лазникову С.В., действующему на основании свидетельства о государственной регистрации КФХ во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, площадью <...> га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский в границах <...>, секция <...>, участок <...> для ведения сельскохозяйственного производства сроком до 28.10.2015.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия <...> <...> земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь <...> кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский, в границах <...> секция <...>, участок <...> с кадастровым номером <...> находится в аренде у Лазникова С.В. сроком с 28.10.2005 до 28.10.2015.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия <...> <...> земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь <...> кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский, в границах <...>, секция <...>, участок <...> с кадастровым номером <...> находится у Лазникова С.В.в аренде сроком с 28.10.2005 до 28.10.2015.

Как установлено в судебном заседании, между Мартияновым М.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Мартико», в лице директора Мартияновой Т. А., действующей на основании Устава заключен договор займа от 15 марта 2011 года в сумме 10 000 000 рублей, срок возврата денежных средств до 15.07.2012. Согласно договора займа указанные денежные средства передаются ООО «Мартико» для строительства сооружений- теплиц и объектов инфраструктуры. Исполнение обязательств по возврату суммы займа, может осуществляться ООО «Мартико», как путем передачи наличных денежных средств, так и путем предоставления отступного ( передачи имущества) согласно ст. 409 ГК РФ.

Передача заемных денежных средств в сумме 10 000 000 рублей подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15.03.2011, из которого следует, что от Мартиянова В.М. по договору займа от 15.03.2011 в ООО «Мартико» поступила сумма 10 000 000 рублей.

Согласно договору №<...> субаренды земельного участка 02.04.2011, КФХ «Лазников», в лице главы Лазникова С.В. предоставил ООО «Мартико», во временное пользование земельный участок площадью <...> га, являющийся частью земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <...> общей площадью <...> га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский, в границах <...>, секция <...>, участок <...>, для ведения сельскохозяйственного производства. Срок действия данного договора в течение 10 месяцев с 15.11.2011.

05.02.2012 КФХ «Лазников» в лице Лазникова С.В. заключил договор субаренды земельного участка с ООО «Мартико», о предоставлении земельного участка площадью 1 га, являющийся частью земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <...> общей площадью <...> га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский, в границах <...>, секция <...> участок <...>, для ведения сельскохозяйственного производства, договора действует в течение 10 месяцев.

Из представленного договора о совместной деятельности от 05.02.2012, ООО «Мартико» предоставляет КФХ Мартияновой Т.А. право пользования частью земельного участка общей площадью 1 га из земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <...>, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Переправненский, в границах <...> секция <...> участок <...>, принадлежащем ООО «Мартико» на праве субаренды согласно договору субаренды от 05.02.2012 с целью строительства объектов сельскохозяйственного назначения (теплиц и объектов инфраструктуры).

В 2011 году, согласно технической документации Мостовского районного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю были возведены спорные объекты.

Поскольку ООО «Мартико» до 15.07.2012 не исполнило обязательства по договору займа от 15.03.2011, взятые на себя, согласно ст. 409 ГК РФ, Мартиянов М.В. заключил соглашение об отступном от 17.07.2012 с ООО «Мартико», согласно которому ООО «Мартико» передает Мартиянову М.В. в собственность в счет погашения обязательств по договору займа от 15.03.2011 вышеуказанное недвижимое имущество. В связи с исполнением обязательств по договору займа от 15.03.2011 сторонами в полном объеме, стороны не имеют друг к другу финансовых и имущественных претензий. Данное соглашение об отступном от 17.07.2012 сторонами не оспаривается.

Строительство данного спорного недвижимого имущества не было согласовано с уполномоченными органами и, по окончании строительства в эксплуатацию спорные объекты не вводились.

Директор ООО «Мартико» Мартиянова Т.А. обращалась в администрацию Переправненского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости находящихся по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, сельское поселение Переправненский в границах <...> секция <...> участок <...>, согласно ответу, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, в соответствии с ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Техническими заключениями ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Мостовского районного отделения о соответствии строительным нормам и правилам спорных объектов недвижимости установлено, что данные сооружения не противоречат требованиям строительных норм и правил и не несут угрозу здоровью и жизни людей, и не нарушают права третьих лиц, соответствуют градостроительным, противопожарным, санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц.

Согласно пояснений специалиста ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Мостовского районного отделения данные объекты являются объектами недвижимости, т.к. их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.(ч.1 ст.130 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Спорное имущество передано 17.07.2012 ООО «Мартико» в собственность Мартиянову М.В. на основании соглашения в качестве отступного в целях погашения задолженности по договору займа. С момента передачи спорных объектов ООО «Мартико» был не вправе распоряжаться данным имуществом, являющимся предметом исполненного обязательства.

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Государственная регистрация признается обязательной лишь для тех видов сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. В связи с этим соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Как следует из договора аренды от 28.10.2005 на земельном участке переданном в аренду, для ведения сельскохозяйственного производства разрешено возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка.

В соответствии с п.26. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о возникновении у истца Мартиянова М.В. права собственности на спорные объекты, и удовлетворяет исковые требования.

На основании изложенного, руководствуясь ч.2 ст. 218 ГК РФ ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Мартияновым М. В., <...> право собственности на теплицу, <...> расположенные на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, площадью <...> га, находящейся по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, Переправненское сельское поселение в границах <...> секция <...> участок <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, т.е. с 03.12.2012.

Председательствующий:

Судья Ю.А. Немчинов