Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1772/2021 от 18.06.2021

Судья Мелкозерова Ю.И. Дело №

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июля 2021 г. город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Курлаевой Л.И.,

судей Коротченковой И.И., Второвой Н.Н.,

при секретаре Фоминой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Орловского района Орловской области о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орловского районного суда Орловской области от 10 марта 2021 г., которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 к администрации Орловского района Орловской области о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №1 от 09 января 2020 г., заключенный между администрацией Орловского района Орловской области и ФИО1 в отношении земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения скважины, площадью 9670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №».

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Орловского района Орловской области о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании денежных средств.

В обоснование требований указал, что 09 января 2020 г. по результатам проведения торгов между администрацией Орловского района Орловской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 1.

По условиям договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения скважины, площадью 9670 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № на срок с 24 декабря 2019 г. по 24 февраля 2023 г.

ФИО1 был внесен задаток для участия в аукционе в размере 50000 руб., который согласно условиям договора аренды, засчитывается в счет арендной платы по договору.

Из градостроительного плана на земельный участок, выданного 20 мая 2020 г. Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ему стало известно, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в санитарно-защитных зонах предприятий ИП ФИО2 и ЗАО «Санофи-Авентис-Восток», а также в охранной зоне распределительного газопровода Г4Q273 и Г4Q108 (охранная зона инженерных коммуникаций), в связи с чем, на данном земельном участке невозможно размещение скважины, о чем ранее истцу известно не было. О невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования ФИО1 стало известно после заключения договора аренды.

В связи с чем, просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка №1 от 09 января 2020 г., заключенный между администрацией Орловского района Орловской области и ФИО1 в отношении земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения скважины, площадью 9670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, взыскать с администрации Орловского района Орловской области убытки в виде уплаченного задатка в размере 50000 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании в его пользу денежных средств, удовлетворив в данной части его требования.

Полагал, что судом нарушены нормы материального права. Указал, что поскольку ответчиком арендатору было предоставлено имущество, несоответствующее его назначению, следовательно, и у ответчика отсутствовали правовые основания для получения от истца арендной платы, а денежные средства, перечисленные в счет пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением, являются неосновательным обогащением.

Выразил несогласие с выводом суда о том, что он был осведомлен о наличии обременений земельного участка, а также о том, что он, действуя разумно и осмотрительно, должен был до заключения договора аренды убедиться в возможности строительства скважины на арендуемом земельном участке. Полагал, что в действиях администрации Орловского района Орловской области усматривается недобросовестность и злоупотребление правом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств, в связи с нарушением норм материального права (4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ)

В силу ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки являются объектами земельных отношений.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по результатам проведения торгов 9 января 2020 г. между администрацией Орловского района Орловской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №1, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения скважины, площадью 9670 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, на срок с 24 декабря 2019 г. по 24 февраля 2023 г.

По условиям договора, арендатор внес задаток для участия в аукционе на право заключения договора в размере 50000 руб., который согласно условиям договора аренды, засчитывается в счет арендной платы по договору.

Для строительства скважины на предоставленном в аренду земельном участке, исходя из его разрешенного использования, ФИО1 заказал градостроительный план в Управлении градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области

Из выполненного градостроительного плана на земельный участок, выданный 20 мая 2020 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в санитарно-защитных зонах ЗАО «Санофи-Авентис-Восток», транспортной инфраструктуры, зоны с особыми условиями использования территории ЛЭП №10780 ПС Юго-Восток, расположенной на территории <адрес>, в зоне с особыми условиями использования территории Охранная зона инженерных коммуникаций, а также в охранной зоне распределительного газопровода. В силу пункта 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», на данном земельном участке невозможно размещение скважины для питьевой воды (л.д.96-106).

В связи с чем, истец обратился в администрацию Орловского района Орловской области с заявлением о расторжении договора аренды на земельный участок.

Администрацией Орловского района Орловской области истцу был направлен проект соглашения № 223 от 28 сентября 2020 г. о расторжении договора аренды земли №1 от 9 января 200 г., согласно которому договор аренды расторгается с 1 ноября 2020 г., и с данной даты прекращается обязательство арендатора по уплате арендных платежей, по состоянию на 1 ноября 2020 г. арендная плата составила 208692,95 руб.

С данным соглашением ФИО1 не согласился в части необходимости оплаты арендных платежей, что явилось основанием для обращения в суд с данным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования, и арендатор принял решение расторгнуть договор, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном понимании норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных им в качества задатка и засчитанных в счет арендной платы по договору, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества п. 1 ст. 611 ГК РФ, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Из материалов дела следует, что в спорном договоре аренде вид разрешенного использования земельного участка был установлен – для размещения скважины, то есть носил целевой характер,.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на предоставленном истцу в аренду земельном участке согласно пункту 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» невозможно размещение скважины для питьевой воды, поскольку земельный участок с кадастровым номером № расположен в санитарно-защитных зонах ЗАО «Санофи-Авентис-Восток», транспортной инфраструктуры, зоны с особыми условиями использования территории ЛЭП №10780 ПС Юго-Восток, расположенной на территории Орловской области Орловского района 57:00-6.401, в зоне с особыми условиями использования территории Охранная зона инженерных коммуникаций, а также в охранной зоне распределительного газопровода, что следует из градостроительного плана спорного земельного участка, выданного 20 мая 2020 г.

Из пояснений представителя истца следует, что ФИО1 перед началом строительства скважины должен был получить градостроительный план, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией. Однако получив градостроительный план с запретом в пользовании земельным участком по его установленному разрешенному использованию, он не смог приступить к строительству скважины, в связи с чем, он не мог пользоваться арендованным земельным участком по вине арендодателя.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались. Более того, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика не оспаривал, что на момент выставления земельного участка на торги на нем нельзя было производить строительство скважины для питьевой воды, в связи с нахождением на нем ограничений в виде санитарно-защитных зон.

Таким образом, ФИО1 не смог пользоваться арендованным земельным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, следовательно, он не обязан оплачивать пользование земельным участком ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Поскольку ФИО1 с момента заключения договора аренды не приступил к фактическому пользованию спорным земельным участком по вине арендодателя, доказательств обратного администрация Орловского района Орловской области в материалы дела не представила, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в пользу ФИО1 подлежит отмене, а исковые требования ФИО1 о взыскании в его пользу денежных средств в размере 50 000 руб. удовлетворению.

Ссылка ответчика на то, что ФИО1 получил земельный участок по акту приема-передачи, основанием для отказа в иске о взыскании в его пользу денежных средств не является, поскольку данный акт приема-передачи подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Довод ответчика о том, что еще на момент выставления земельного участка на торги было известно, что на данном земельном участке имеются ограничения в виде санитарно-защитных зон, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку из представленных в материалы дела документов о проведении торгов, договора аренды не следует, какая площадь земельного участка с кадастровым номером № имеет санитарно-защитную зону, следовательно, как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договора аренды истцу не было известно, что весь земельный участок находится в санитарно-защитной зоне и его нельзя использовать по назначению, указанному в заявке на участие в торгах в аукционе.

В то время, истец, полагая, что администрация Орловского района действует добросовестно, выставляя данный земельный участок на торги с указанными ограничениями и с видом разрешенного использования – для строительства скважины для питьевой воды, не мог предполагать, что ему передается в аренду земельный участок не пригодный для использования по назначению.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

апелляционную жалобу ФИО1 – удовлетворить.

Решение Орловского районного суда Орловской области от 10 марта 2021 г. отменить в части отказа во взыскании денежных средств.

Взыскать с администрации Орловского района Орловской области в пользу ФИО1 денежные средства в размере 50 000 руб.

В остальной части решение Орловского районного суда Орловской области от 10 марта 2021 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи