Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-53/2016 (2-1274/2015;) ~ М-1272/2015 от 27.11.2015

                                                                                                        Дело № 2-53/2016г.

ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 февраля 2016 года        

Камышловский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Деева Д.Л.

при секретаре Шмелевой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова ФИО10 к Патрик ФИО11 о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы,

У С Т А Н О В И Л:

Попов О.А. обратился в Камышловский городской суд с иском к Патрик Ю.И. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №, № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в здании по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании уплаченной суммы в размере <данные изъяты> руб. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи указных помещений, цена объекта определена <данные изъяты> руб. Ответчик гарантировал, что имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. Истец переход права собственности зарегистрировал. Между тем в августе 2015 года истцу стало известно о наличии существенных обстоятельств относительно приобретенного объекта, о которых он не знал на момент заключения договора и о которых ответчик истца в известность не ставил. Так, согласно письма МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ, стало известно, что здание по <адрес> является объектом культурного наследия областного значения - «жилой дом». Данный объект был принят на государственную охрану Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №. То обстоятельство, что приобретенные истцом у ответчика помещения расположены в здании, отнесенном к объекту культурного наследия следует рассматривать как существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи. Фактически истец приобретая в собственность указанные объекты столкнулся с ограничениями своего права, которые определены ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об объектах культурного наследия народов РФ», о чем он не был поставлен в известность. При таком положении дел, в случае если до истца ответчиком была бы доведена полная информация об отчуждаемых им объектах при заключении договора, истец отказался бы от заключения настоящего договора. В соответствии с порядком расторжения договора, он направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора, но получил отказ.

В судебном заседании представитель истца Дягилев Е.И. на иске настаивал. Приобретая объект, Попов не был уведомлен о его статусе. В договоре купли-продажи в п.1.3 указано, что притязаний третьих лиц не имеется. Только в июле 2015 года узнал из письма МУГИСО о том, что здание является объектом культурного наследия. Здание им приобреталось для сдачи в аренду Валову, который после получения письма отказался от его аренды, так как были требования убрать рекламу, которая до этого занимала более 30% фасада, необходимо демонтировать козырек, что влияет на безопасность посетителей. В настоящее время здание пустует. Если бы Попову было известно, что здание является объектом культурного наследия, то он бы не стал заключать сделку. Доказательств, что в момент заключения сделки Патрик ставил его в известность не имеется, на здании даже нет таблички.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

            Ответчик Патрик Ю.И. в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещались надлежащим образом по последнему известному месту жительства. Судом определено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

В письменном отзыве (л.д.30) Патрик Ю.И. указал, что с иском не согласен, так как в момент заключения сделки истец был уведомлен, что здание в котором он приобретает помещения является памятником исторического наследия. Данное задние является ярко выраженным образцом архитектуры 19 века, находится в центре города и на момент продажи являлось одним из самых больших зданий по <адрес>. Все признаки объекта культурного наследия у этого здания налицо. Информация о памятниках культурного наследия находится в открытом доступе. В <адрес> активно работает общественная организация по защите памятников, в поле зрения которой неоднократно попадал магазин истца по <адрес>. В обоснование иска Попов указывает на те проблемы, которые у него возникли в августе 2015 года, именно возникновение этих проблем по его словам является причиной обращения в суд. Получается, что Попова побудили к расторжению договора те требования. Которые были предъявлены ему в августе 2015 года, а ни отсутствие информации является ли здание памятником культуры.

Представитель третьего лица МУГИСО ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия, решение оставляет на усмотрение суда. В письменном отзыве (л.д.45-46) указала, что здание по <адрес> является объектом культурного наследия областного значения - «жилой дом». Данный объект был принят на государственную охрану Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с ФЗ №, объекты культурного наследия представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа РФ и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Объекты культурно наследия, включенные в реестр подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред. В этой связи ФЗ № установлены ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия. За нарушение требований законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, виновные несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Представитель Камышловского отдела Росреестра Южакова Т.И. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из принципа стабильности гражданско-правовых отношений, при отсутствии добровольного соглашения сторон расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в судебном порядке и лишь при наличии исключительных обстоятельств.

В силу пункта 1 названной статьи существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Поповым и Патрик был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №, № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в здании по адресу: <адрес>, цена объекта определена <данные изъяты> руб. (л.д. 8-9), также между продавцом и покупателем составлен акт приема-передачи имущества.

Согласно пункту 1.3 договора «Продавец» Патрик Ю.И. гарантирует «Покупателю» Попову О.А., что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

При обращении с иском в суд Попов представил свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты недвижимости (л.д.11), кроме того, Камышловским отделом Росреестра предоставлены копии материалов регистрационного дела (л.д.50-84), подтверждающее факт осуществления государственной регистрации права собственности Попова на помещения №, № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в здании по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи, а также отсутствие сведений о существовании ограничений (обременения) права.

Кроме того, в обоснование позиции существенного изменения обстоятельств по договору Поповым предоставлено письмо МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ИП Валова, являющегося пользователем помещений в объекте культурного наследия по адресу: <адрес>, согласно которого на последнего возложена обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ демонтировать рекламные конструкции, размещенные на главном фасаде здания, он предупрежден об административной ответственности по ст.7.13 КоАП РФ, также предоставлен срок до ДД.ММ.ГГГГ для письменного уведомления Министерства о принятых мерах (л.д.15-16).

ФИО7 в свою очередь обратился к собственнику помещений Попову О.А. с разъяснением сложившейся ситуации, в том числе отсутствие информации при заключении договора аренды, что здание является объектом культурного наследия. Кроме того, поставлен вопрос о досрочном расторжении договора аренды (л.д.17).

Действительно здание по <адрес> является объектом культурного наследия областного значения - «жилой дом», данный объект был принят на государственную охрану Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.48 выписка).

В соответствии с ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ, объекты культурного наследия представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа РФ и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Объекты культурно наследия, включенные в реестр подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред. В этой связи ФЗ № установлены ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, в частности, исходя из положений ч.1 ст. 47.3 названного Закона, при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;

6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Разрешая заявленный спор по существу, исследовав представленные в силу ст.56 ГПК РФ сторонами доказательства, суд приходит к тому, что действительно при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между сторонами отсутствовали сведения, что объект сделки является объектом культурного наследия и приобретатель не мог разумно предвидеть данное обстоятельство. В контексте цели приобретения Поповым помещений в здании по <адрес> (для сдачи в аренду под торговые площади) и наличии препятствий для её осуществления, суд признает данное обстоятельство существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и является основанием для расторжения договора.

Кроме того, одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения заявленного спора, является и принятие Патрик Ю.И. как «Продавцом» по договору купли-продажи обязательства, в силу которого «Продавец» гарантирует «Покупателю», что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. При том, что согласно ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Попова, так как нашел подтверждение факт наличия существенного изменения обстоятельств, которые стали известны истцу по истечении 7 лет с момента заключения сделки и не могли им быть предвидены при заключении договора купли-продажи. Досудебной порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.452 ГК РФ соблюден.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию уплаченная госпошлина.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Попова ФИО12 к Патрик ФИО13 о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, в отношении нежилых помещений №,№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в здании по адресу: <адрес>, вернув указанное имущество в собственность ФИО1

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет возмещения понесенных расходов на приобретение нежилых помещений №,№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в здании по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Патрик ФИО14 в пользу Попова ФИО15 уплаченную госпошлину в размере <данные изъяты> руб.

Заявление об отмене заочного решения ответчик вправе подать в суд в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                       Деев Д.Л.