Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1478/2011 от 18.01.2011

Судья: Красильников Т.С.                                      Дело № 33-1478

          О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в

составе:

председательствующего судьи Гаценко О.Н.,

судей Беленкова В.И., Киреевой И.В.,

при секретаре Байчорове Р.А.,

рассмотрев в судебном заседании 17 февраля 2011 года кассационную жалобу ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» на решение Истринского городского суда Московской области от 06 декабря 2010 года по иску Преображенского Алексея Александровича к ЗАО «Гудвин-3», ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис», третье лицо- ООО «Альфа-Альянс» о признании договора аренды не действительным и выселении из объектов незавершенного строительства,

Заслушав доклад судьи Беленкова В.И.,

Объяснения представителя Преображенского А.А.- Куцевол А.А., представителя ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис»- Алиева Ш.М.,

у с т а н о в и л а:

Преображенский А.А. обратился в суд с иском к ЗАО «Гудвин-3», ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис», третье лицо - ООО «Альфа-Альянс», о признании договора аренды недействительным и выселении из объектов незавершенного строительств, ссылаясь на то, что в результате торгов он, Приображенский А.А., приобрел в собственность недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер 50:08:06600388:057, по адресу: <адрес>, жилой комплекс «Балтия», <адрес>, объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер 50:08:06600338:054, по адресу: <адрес>, жилой комплекс «Балтия», <адрес>, объект незавершенного строительства дом <адрес> км автомагистрали «Москва - Рига», жилой комплекс «Балтия». После приобретения указного имущества Преображенский А.А. узнал, что данное имущество передано в аренду прежним собственником ЗАО «Гудвин-3» в пользу ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис») на основе договора аренды от 01.11.2007 №2. По мнению Преображенского А.А. указанный договор аренды от 01.11.2007 №2 должен быть признан недействительным, поскольку в момент заключения данного договора аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис») на объекты недвижимости были наложены аресты, в связи с чем данное имущество не могло являться предметом договора аренды. Также Преображенский А.А. указал, что поскольку он, Преображенский А.А., является законным владельцем объектов недвижимости, ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» подлежит выселению из указанных объектов недвижимости. В судебном заседании Преображенский А.А. и его представитель Куцевол А.А. заявленные требования поддержали.

Представитель ЗАО «Гудвин-3» Партнова М.С. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования признала.

Представитель ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом телеграммой, письменный отзыв суду не представлен.

Решением Истринского городского суда Московской области от 06 декабря 2010 года исковые требования Преображенского А.А. были удовлетворены.

ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» с решением не согласилось, подало кассационную жалобу, в которой просит решение отменить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, к отмене обжалуемого решения.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ч.2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В силу абз.2 ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Согласно п. 1.5 аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис» (л.д.15) следует, что арендодатель (ЗАО «Гудвин-3») на момент заключения договора аренды гарантирует, что объекты незавершенного строительства не обременены правами третьих лиц, в том числе не отчуждены, не находятся под арестом, в залоге и не являются предметом спора.

Однако согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 12.10.20069 №РС 1/01-01-4399/9 (л.д.21-23) следует, что на объект незавершенного строительства - караульное помещение, кадастровый (условный) номер 50:08:06600388:057, по адресу: <адрес>, был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от 31.08.2007 по исполнительному производству №1/10380/220/3/2007С).

Также согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 12.10.20069 №РС1/01-01-4399/9 (л.д.21-23) следует, что на объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый (условный) номер 50:08:06600338:054, по адресу: <адрес> автомагистрали «Москва - Рига», жилой комплекс «Балтия», д.75, был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от 31.08.2007 по исполнительному производству №1/10380/220/3/2007С).

Согласно письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 12.10.20069 №РС 1/01-01-4399/9 (л.д.21-23) следует, что на объект незавершенного строительства <адрес> автомагистрали «Москва - Рига», жилой комплекс «Балтия», был наложен арест на основании постановления судебного пристава Отдела судебных приставов по Истринскому району Изотовой от 31.08.2007 по исполнительному производству №1/10380/220/3/2007С).

Кроме того, суду был представлен оригинал указанного письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 12.10.20069 №РС 1/01-01-4399/9.

В силу п.4 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что ЗАО «Гудвин-3», выступающее как арендодатель по договору аренды от 01.11.2007 №2, не имело право распоряжаться объектами незавершенного строительства и передавать указанное имущество в аренду ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис»), поскольку судебным приставом был наложен арест на имущество, являющееся предметом договора аренды. Следовательно, указанная сделка - договор аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис») не соответствует требованиям закона, а именно - п.4 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Обстоятельство, что договор аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис» не порождает правовых последствий, подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу №А40-34623/08-88-80Б (л.д.27-30), согласно которому было отказано ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис») во включении в реестр кредиторов в рамках конкурсного производства на основе требований, вытекающих из договора аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис», при этом апелляционным арбитражным судом было установлено, что договор аренды от 01.11.2007 №2 между ЗАО «Гудвин-3» и ООО «Балтия Сервис» является недействительным.

Согласно п.37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст.302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения ч.1 и ч.2 ст.302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Суду не представлено доказательств, что ООО «Балтия Сервис» (впоследствии - ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис») при получении имущества по договору аренды от 01.11.2007 №2 произвело оплату за пользование переданным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование Преображенского А.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» из спорных объектов незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

На основании изложенного суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому кассационная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Истритнского городского суда Московской области от 06 декабря 2010 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.                      

                            Председательствующий

                            Судьи