Решение по делу № 2-1045/2020 ~ М-894/2020 от 23.04.2020

Дело № 2-1045/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2020 года                                                                                         <адрес>

    Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи по делу –Маховой Л.К.,

при секретаре судебного заседания – ФИО4,

    рассмотрев в закрытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес> исковое заявление Маккаева Марата Магомедовича к Веселову Сергею Львовичу, АО КИБ « ЕВРОАЛЬЯНС» о признании права отсутствующим,

ус т а н о в и л:

Маккаев М.М. обратился в суд с иском к ВеселовуС.Л., АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» о признании права отсутствующим.

    Исковые требования мотивированы тем, что Маккаев М.М. ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКП) у ответчика Веселова С.Л. машино-место 64, площадью 15,9 кв.м, назначение: нежилое помещение, номер этажа: подвал, расположенное в ТЦ «Шоколад» по адресу: <адрес>, кадастровый №, и 11/10000 доли в праве собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:     для строительства торгово-развлекательного центра – с офисными помещениями, площадь 11947 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>), на котором располагается подземный гараж-паркинг.

Согласно п.1.2, данного ДКП объект купли-продажи находится в залоге у АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС», ИНН: № (далее - Залогодержатель) на основании Договора о кредитной линии №-ДКЛ-2015 от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона) и продается с согласия Залогодержателя без сохранения залога в пользу АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС».

К данному ДКП был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Маккаеву М.М., переданы данное машино-место 64 и 11/10000 доли в праве собственности на земельный участок. Стоимость объекта купли-продажи согласно условиям договора составляет 300 000 (триста) рублей. Оплата произведена истцом в полном объеме, о чем ответчиком-продавцом Веселовым С.Л. составлены расписки о получении от меня денежной суммы в размере 240 000 (двухсот сорока тысяч) рублей от ДД.ММ.ГГГГ и в размере 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Также согласно п. 4.1.1. указанного ДКП продавец - ответчик Веселов С.Л. обязан явиться лично или обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания договора и осуществления регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи.

В соответствии с п. 4.1.2. ДКП продавец - ответчик Веселов С.Л. обязан оказывать покупателю необходимую помощь в целях регистрации перехода права собственности, а также предоставлять все необходимые документы для совершения указанных действий.

Пунктом 4.1.3. ДКП продавец обязался немедленно уведомить покупателя - истца по настоящему иску - о возникших притязаниях и нарушениях в отношении объекта купли-продажи со стороны третьих лиц, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи.

Однако до настоящего времени ответчик Веселов С.Л. не является в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи, а также не предоставляет необходимые документы для совершения указанных действий, в связи с чем Залогодержатель - АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС», с разрешения которого был заключен данный ДКП, не дает согласия на регистрацию перехода права собственности на меня - истца Маккаева М.М. как на добросовестного приобретателя указанного недвижимого имущества.

В отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Истцом Маккаевым М.М. обязательства по ДКП от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом. Ответчик Веселов С.Л. не является для регистрации перехода права собственности по неизвестной истцу причине, в связи с чем без обращения в суд защитить свои права как добросовестного приобретателя недвижимого имущества истец не имеет возможности.

    Исходя из изложенного, со ссылкой на ст.ст.12, 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ, просит суд прекратить ипотеку машино-места 64, площадью 15,9 кв.м, назначение: нежилое помещение, номер этажа: подвал, расположенное в ТЦ «Шоколад» по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированную    в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии - Управление Росреестра по <адрес> - с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Прекратить ипотеку 11/10000 доли в праве собственности на земельный участок (категория земель:    земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, площадь 11947 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>), на котором располагается    подземный гараж-паркинг, зарегистрированную в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии - Управление Росреестра по <адрес> - с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебное заседание истец Маккаев М.М. не явился. Доверил ведение дела представителю Сатари Н.Е., действующей на основании доверенности.

Представитель истца в судебном заявленные требования поддержала в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Веселов С.Л., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверил ведение дела на основании доверенности. представителю Копейкину Р.А.

В судебном заседании представитель ответчика Веселова С.Л.- Копейкин Р.А. исковые требования признал и пояснил следующее. Полагает, что банк был в курсе продажи спорного машино-места, все это он отслеживает. Просто банк занял такую позицию, что не выдает теперь согласие на продажу машино-мест. В договоре указана сумма, которую Маккаев М.М. должен был вносить в погашение по договору об открытии кредитной линии. Маккаев М.М. вносил, есть небольшая просрочка. Банк выдавал согласие, в случае когда были внесены все деньги. У Веселова в залоге была площадь 6654 кв. – м. Сейчас остаток 4 343 кв.м. На данный момент 25 млн рублей внесено. Считает, что залогового имущества в настоящее время достаточно для погашения задолженности в случае ее образования. Кроме того, продав спорное машино-место Веселов С.Л. перечислил банку денежные средства в размере 435000руб., что больше, чем он получил от этой сделки в сумме 300000руб. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС»-Сорокин А.В., исковые требования не признал, исходя из следующего. Между АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» и Веселовым С.Л. (заемщик) заключен Договор о кредитной линии №-№2015г. Сроком погашения с учетом предшествующих реструктуризаций ДД.ММ.ГГГГ Остаток задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 202 166,66 руб. (основной долг и проценты до конца срока) Просроченная задолженность на текущий момент отсутствует.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору о кредитной линии предоставлен залог (ипотека в силу закона): подземный гараж-паркинг, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащий Заемщику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от № №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, площадью 11 974 (Одиннадцать * тысяч девятьсот семьдесят четыре) кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащая Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 37-СС № от 09.04.2015г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что соответствует 83 машино-местам.

Залог обеспечивает как обязательства по возврату основного долга, так и процентов за его пользование на весь срок до установленной договором даты возврата кредита, а также уплату неустойки в случае нарушения Заемщиком сроков исполнения обязательства.

На регулярной основе заемщик обращался в Банк с заявлениями о выведении из состава обеспечения отдельных машино-мест, с целью их реализации. На основании представленных документов и учитывая текущий размер задолженности, Банком принималось решение о возможности вывода отдельного машино-места в подземном гараже-паркинге путем выдачи согласия на реализацию без сохранения ипотеки с учетом достаточности полного обеспечения обязательств Заемщика по Договору о кредитной линии.

Маккаев М.М., являясь покупателем машино-места № согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, обратился с настоящим иском о признании ипотеки Банка отсутствующей, ссылаясь на то, что им исполнены обязательства по оплате машино-места продавцу-Веселову С.Л. в полном объеме. Банк не осведомлен о состоявшейся сделке купли-продажи части заложенного имущества и не давал согласия на её совершение.

Согласно пункту 1.2 ДКП от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что объект купли-продажи, находящийся в ипотеке, продается с согласия залогодержателя - Банка без сохранения залога.

Указанный договор купли-продажи подписан Веселовым С.Л. и Маккаевым М.М. без участия Банка.

При этом, учитывая принцип свободы договора, все его положения относительно прав и обязанностей Банка в обязательном случае должны быть согласованы с последним. Только в этом случае они имеют юридическую силу для Банка и иных лиц.

Важно отметить, что со стороны истца не представлено доказательств как обращения в Банк за получением согласия на сделку купли-продажи, так и непосредственно само согласие Банка ни на дату заключения договора, ни после. Истцом не представлено правовое и фактическое обоснование обязанности Банка на дачу согласия и погашение обременения на имущество, находящееся в ипотеке.

Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ. Ни одно из указанных оснований на настоящий момент не возникло. Тот факт, что истец как покупатель передал продавцу денежные средства за объект купли-продажи не приводит к прекращению залога. Сделка указанных лиц, совершенная без одобрения Банка, не порождает для последнего правовых последствий.

Как уже отмечалось выше, задолженность по обеспечиваемому залогом обязательству, на настоящий момент не погашена. Таким образом, до момента полного исполнения обязательства по Договору о кредитной линии №-ДКЛ-2015 от 20.03.2015г. дача согласия на снятие обременения является правом, а не обязанностью Банка. Истец не является добросовестным приобретателем, в связи с чем обременение сохраняет свою силу.

Если предмет залога возмездно приобретен лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество находится в залоге, залог прекращается (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Покупатель может быть признан добросовестным приобретателем.

Однако, в нашем случае покупатель был осведомлен должным образом о наличии ипотеки: указанные сведения имелись как в самом договоре, так и в Едином государственном реестре недвижимости в общем доступе.

Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ нарушенного права.

Как усматривается из мотивировочной части искового заявления все претензии истца адресованы Веселову С.Л., так как именно он ввел в заблуждение покупателя о наличии согласия залогодержателя и получил денежные средства с обещанием продажи недвижимого имущества в установленном порядке.

При этом просительная часть искового заявления обязывает содержит неблагоприятные последствия исключительно для Банка, который со своей стороны и не получил денежных средств, и должен потерять залоговое имущество.

В данном случае истцу следует обращаться с иском о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, так как предмет судебного разбирательства касается исключительно Веселова С.Л. и Маккаева М.М.

Учитывая изложенное, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

        Представитель третьего лица- Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом что ДД.ММ.ГГГГ между АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» и Веселовым С.Л, заключен договор о кредитной линии №-ДКЛ-2015, по которому банк взял на себя обязательство предоставить Веселову С.Л. кредит и открыть кредитную линию на сумму 40000000 руб., а Веселов обязался возвратить полученный кредит, уплатить проценты за пользование кредитом, предусмотренных настоящим договором. В период действия настоящего договора максимально возможная величина ссудной задолженности не может превышать установленный лимит. Кредит предоставлялся для приобретения недвижимого имущества- подземного гаража-паркинга, общей площадью 6054, 3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № и 2078\10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11974 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>(п.1.1 договора). Срок погашения с учетом дополнительных соглашений- ДД.ММ.ГГГГ.(дополнительное соглашение № отДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельства заключения кредитного договора, его условия лицами, участвующими в деле, не оспариваются, подтверждены вступившим в законную силу судебным актом по иному гражданскому делу.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору о кредитной линии предоставлен залог (ипотека в силу закона): подземный гараж-паркинг, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащий Заемщику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 09.04.2015г. серия 37-СС №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, площадью 11 974 (Одиннадцать тысяч девятьсот семьдесят четыре) кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащая Заемщику на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 37-СС № от 09.04.2015г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что соответствует 83 машино-местам, что также сторонами в ходе судебного заседания не оспаривалось.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Веселовым С.Л. и Маккаевым М.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно данному договору истец приобрел у ответчика Веселова С.Л. машино-место 64, площадью 15,9 кв.м, назначение: нежилое помещение, номер этажа: подвал, расположенное в ТЦ «Шоколад» по адресу:<адрес>, кадастровый №, и 11/10000 доли в праве собственности на земельный участок (категория земель:    земли населенных пунктов, разрешенное использование:    для строительства торгово-развлекательного центра – с офисными помещениями, площадь 11947 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>), на котором располагается подземный гараж-паркинг.

Согласно п.1.2, данного договора объект купли-продажи находится в залоге у АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС», ИНН: № (далее - Залогодержатель) на основании Договора о кредитной линии №-ДКЛ-2015 от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона) и продается с согласия Залогодержателя без сохранения залога в пользу АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС». Однако, как следует из материалов дела и пояснений сторон, при подписании данного договора между Веселовым С.Л. и Маккаевым М.С. согласие АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» отсутствовало. Данное обстоятельство не отрицалось сторонами в ходе судебного заседания. Более того, представителем истца и ответчика Веселова С.Л. не представлено в суд заявление Веселова С.Л. в АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» о даче согласия на заключение договора купли-продажи спорного машино-места № с отметкой банка о его получении. В судебном заседании представитель банка отрицал факт получения данного заявления и рассмотрения его на заседании кредитного комитета.

Согласно п. 6.1 договора купли продажи право на машино-место № и 11/10000 доли в праве собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Условия заключенного договора о кредитной линии №-ДКЛ-2015 не содержит указаний об обязанности банка

В соответствии с частью 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права.

Согласно части 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства. В данном случае, внесение в банк Веселовым С.Л. денежных средств, полученных по сделке купли-продажи машино-места №, без прекращения обеспеченного залогом обязательства, не отнесено к основаниям прекращения залога.

Стороны в судебном заседании также не отрицали что обязательства Веселова С.Л. по договору о кредитной линии №-ДКЛ-2015года, обеспеченного ипотекой не исполнены в полном объеме.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, если предмет залога возмездно приобретен лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество находится в залоге, залог прекращается. Покупатель может быть признан добросовестным приобретателем.

Однако, в данном случае покупатель был осведомлен должным образом о наличии ипотеки: указанные сведения имелись как в самом договоре, так и в Едином государственном реестре недвижимости в общем доступе.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь при этом ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    исковые требования Маккаева Марата Магомедовича к Веселову Сергею Львовичу, АО КИБ « ЕВРОАЛЬЯНС» о признании права отсутствующим оставить без удовлетворения.

        Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

        Председательствующий                                                       Л.К. Махова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№