Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1897/2015 ~ М-1329/2015 от 16.03.2015

Дело №2-1897/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 апреля 2015 года                                  г.Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Илларионова Д.Б.,

секретаря                                     Расулова Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еременко СВ к ООО "НСК-Н", ООО "С-Н" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Еременко С.В. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: <адрес> размере <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – квартире № общей площадь <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1-ом подъезде на 3 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>; взыскать с ООО "НСК-Н" в свою пользу неустойку в размере <данные изъяты> коп. за период с /дата/ по /дата/ года, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы в пользу потребителя, судебные расходы на составление доверенности в сумме <данные изъяты> руб., расходы на изготовление экспликации к поэтажному плану квартиры в размере <данные изъяты> коп., расходы на представление выписки из ЕГРП в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что /дата/ распоряжением Мэрии г.<данные изъяты> № было разрешено ФГУ ВПО "ГАУ" строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем застройщику на праве бессрочного пользования.

/дата/ между застройщиком, Мэрией г. <данные изъяты>, ОООО ИСК "С-М" был заключен договор об инвестиционном проекте, предметом которого было строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в силу которого ОООО ИСК "С-М" наделялось правом выполнять функции «Инвестора – Застройщика» и заключать с третьими лицами договоры в целях финансирования строительства данного объекта.

/дата/ застройщику Мэрией г. <данные изъяты> было выдано разрешение на завершение строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

/дата/ между ООО "НСК-Н" и ОООО ИСК "С-М" был заключен договор № об инвестиционной деятельности в отношении строительства указанного выше объекта недвижимости, в том числе квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1-ом подъезде на 3 этаже.

/дата/ между ООО "НСК-Н" и Биром А.В. был заключен предварительный договор № в отношении однокомнатной квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1 подъезде на 3 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены первым покупателем в полном объеме надлежащим образом.

/дата/ решением общего собрания участников ОООО ИСК "С-М" было переименовано в ООО "С-Н" внесением /дата/ в ЕГРЮЛ.

/дата/ между Еременко С.В., первым покупателем при участии и с согласия ответчика было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли- продажи квартиры. Обязательства по оплате стоимости уступаемого права были исполнены истцом в полном объеме. Правопреемник становится стороной по предварительному договору купли-продажи и осуществляет все права и обязанности покупателя, установленные договором. Заключая указанный договор, продавец действовал на основании договора об инвестиционной деятельности от /дата/ №, заключенного с ОООО ИСК "С-М" правопреемником которого является ООО "С-Н" в силу которого строительство дома и ввод его в эксплуатацию должны быть завершены в 4-м квартале /дата/ года.

Согласно указанному выше предварительному договору продавец принял на себя обязательства в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на квартиру заключить с покупателем основной договор купли-продажи с письменным уведомлением последнего о заключении такого договора и передать покупателю квартиру в собственность по передаточному акту с момента регистрации основного договора, но не позднее 30 дней с момента регистрации права собственности продавца на квартиру, а также подготовить надлежащий пакет документов, необходимых для такой регистрации (п.п.1.5, 4.1 и 4.2 договора). Однако ответчик в сроки, установленные указанными выше договорами, спорный объект не построил, квартиру в собственность истца не передал.

/дата/ спорная квартира была передана истцу под самоотделку.

Согласно договорам строительство объекта должно быть завершено в 4 квартале /дата/ года. Письмом от /дата/ № застройщик информирует Мэрию г.<данные изъяты> о завершении строительства спорного жилого дома с указанием общей площади и количества построенных квартир и о планируемом в декабре месяце /дата/ года вводе объекта в эксплуатацию. Согласно техническому паспорту жилого дома с помещениями общественного назначения № по <адрес> указанный дом имеет инвентарный номер №, указан год постройки /дата/ г., число этажей надземной части – 17 и количество жилых квартир – <данные изъяты> Согласно кадастровому паспорту жилого дома общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м., количество этажей: <данные изъяты>, год завершения строительства /дата/ г. Указанный объект капитального строительства поставлен на кадастровый учет, состоит их трех блок – секций. Согласно приказу № от /дата/ дому присвоен постоянный почтовый адрес. /дата/ застройщиком получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий, которое подтверждает соответствие объекта строительства требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, включая инсоляцию и освещенность близлежащих зданий, в силу которого обеспеченность объекта элементами благоустройства и парковочными местами для хранения индивидуального автотранспорта жителей дома и соответствует требованиям местных нормативов градостроительного проектирования, утвержденных постановлением Мэра г.<данные изъяты> от /дата/ № В первом квартале /дата/ года заключены договоры энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, в силу которых энергоснабжение жилого дома обеспечивается гарантированными поставщиками в соответствии с техническими условиями на подключение указанного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно заключению о соответствии мероприятия по обеспечению пожарной безопасности соответствуют техническим регламентам, проектной документации, требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. /дата/ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ООО "С-Н" выдана справка для ввода объекта в эксплуатацию - жилой части блок – секции № с помещениями общественного назначения. /дата/ Инспекцией государственного строительного надзора по <данные изъяты> области проведена итоговая проверка строительства блок – секции № многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес>, в ходе которой установлено, что строительство дома завершено. /дата/ инспекцией государственного строительного надзора по <данные изъяты> области выдано заключение о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капительного строительства – блок секции № жилого дома по <адрес>, требованиям технических регламентов норм и правил, иных нормативных документов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов. Сама квартира является обособленным жилым помещением, что подтверждается экспликацией к поэтажному плану на квартиру.

Истец в письменной форме обратился к ответчику с претензией о решении вопроса о передаче квартиры и оформлению прав собственности на жилое помещение, и о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорный объект. Однако данная претензия осталась без ответа.

Из содержания заключенного договора следовало, что представление истцу квартиры в собственность постановлено в зависимость от действий ответчиков по получению акта ввод в эксплуатацию. Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.

На момент рассмотрения готовность здания составляет 100%, дом подключен ко всем коммуникациям и полностью заселен, получены все положительные заключения о соответствии объекта нормативным требованиям, а также требованиям безопасности.

Однако, несмотря на данные обстоятельства, ответчики уклоняются от принятых на себя обязательств по сдаче данной блок секции в эксплуатацию, и единственной причиной такого отклонения является наличие у ООО "С-Н" долга перед ОАО "Энергосбыт" в размере <данные изъяты> руб.

Фактически между сторонами был заключен договора участия в долевом строительстве. Период просрочки передачи объекта долевого строительства истцу составляет 1868 дней, в связи с чем, по - мнению истца, с ответчика ООО "НСК-Н" подлежит взысканию неустойка в соответствии с положениями ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Также истец полагает, что в его пользу с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда за нарушение его прав как потребителя, и штраф за отказ от удовлетворения его требований в добровольном порядке.

Истец Еременко С.В. о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Васильевой Н.В., действующей на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме /л.д. 59/.

Представитель истца Васильева Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков ООО "НСК-Н" ООО "С-Н" Валиков А.В., действующий на основании доверенности /л.д. 60-61/, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, указал, что /дата/ между Еременко С.В. и Бир А.В. с согласия ООО "НСК-Н" было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно полученных обмеров БТИ размер общей площади квартиры № изменился и составляет <данные изъяты>.м. Ответчики считают, что в связи с изменением площади объекта, изменился предмет основного договора, следовательно, на прежних условиях невозможно заключить основной договор. На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Так как площадь квартиры изменилась и истцом данные квадратные метры не оплачены, ответчики полагают, что истец не приобрел права собственности на данное имущество. На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из условий договора (п. 1.5) стороны обязуются в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. На момент рассмотрения дела право собственности ООО "НСК-Н" на спорный объект не зарегистрировано, следовательно, данное событие не наступило. Сумма неустойки подлежит уменьшению ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Ответчик не имеет собственных средств, все собранные денежные средства направляются на строительство объекта. Сумма компенсации морального вреда не подтверждена никакими доказательствами, сумма расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. является завышенной и неразумной, также не имеется оснований для возмещения расходов на составление экспликации к поэтажному плану, и штрафа. Представитель ответчиков полагает необоснованным привлечением к участию в деле в качестве ответчика ООО "С-Н", поскольку в какие-либо правоотношения данная организация с истцом не вступала /л.д. 62-63/.

Третьи лица ФГУ ВПО «<данные изъяты>     государственный аграрный университет», Управление Росреестра по <данные изъяты> области о времени и месте судебного разбирательств были извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились, возражений на исковое заявление не представили, ходатайств не заявили.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что распоряжением мэрии г. <данные изъяты> № от /дата/. Федеральному Государственному Учреждению Высшего Профессионального Образования «<данные изъяты> государственный аграрный университет» разрешено строительство общежития квартирного типа на земельном участке с кадастровым № №, принадлежащем Федеральному Государственному Учреждению Высшего Профессионального Образования «<данные изъяты> государственный аграрный университет» на праве бессрочного пользования /л.д. 21/.

/дата/. во исполнение распоряжения от /дата/ мэрией г<данные изъяты> было выдано разрешение ФГУ ВПО «<данные изъяты> государственный аграрный университет» на строительство объекта капитального строительства - завершение строительства общежития квартирного типа по <адрес>. Впоследствии мэрией г.<данные изъяты> были внесены изменения в разрешение на строительство и продлен срок его действия. Срок действия разрешения истек /дата/. и больше продлен не был /л.д. 17-20/.

Согласно выписке из протокола от /дата/. № п.7.7 Мэрии г.<данные изъяты>, в результате рассмотрения заявления ФГОУ ВПО «<данные изъяты> государственный аграрный университет» от /дата/. № комиссией по вопроса земельных отношений и застройки земельных участков на территории <адрес> принято решение о внесении изменений в распоряжение мэра от /дата/ № «О разрешении Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Новосибирский государственный аграрный университет» строительства общежития квартирного типа по <адрес>» в части изменения наименования объекта, заменив слова « общежитие квартирного типа» на слова «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения» и проведении процедур согласования /л.д. 22/.

/дата/ между ООО "НСК-Н" и ОООО ИСК "С-М" был заключен Договор № об инвестиционной деятельности в отношении строительства спорного объекта недвижимости, в том числе квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1-м подъезде на 3 этаже /л.д. 10/.

/дата/ между ОООО ИСК "С-М" и ООО "НСК-Н" было заключено дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от /дата/ года, согласно которому приложение № к договору и п. 1.4 договора об инвестиционной деятельности № от /дата/ были дополнены в части квартиры № состоящей из 1 – ой комнаты, расположенной в 1-ом подъезде, на 3 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., оси помещения г-ж /№ /л.д.11/.

Из искового заявления следует, что /дата/ решением общего собрания участников ответчика ОООО ИСК "С-М"ОГРН №) было переименовано в ООО "С-Н" (ОГРН №), с внесением /дата/. изменений в ЕГРЮЛ.

/дата/ между ООО "НСК-Н" и Бир А.В. был заключен предварительный договор № купли-продажи, в соответствии с условиями которого ООО "НСК-Н" и Бир А.В. обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в 1-ом подъезде, состоящей из 1-ой комнаты, расположенной на 3-м этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в осях Г-Ж/№, на земельном участке с кадастровым номером №/л.д.12-13/.

Согласно п. 2.4 договора стоимость объекта составляет <данные изъяты> руб., сумма является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке, при условии надлежащего исполнения сторон принятых на себя обязательств

Квартира принадлежит продавцу на основании договора об инвестиционной деятельности от /дата/ №. Квартира приобретается в собственность продавцом путем инвестирования строительства (п. 1.3 договора).

В силу п.1.5 договора стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи. Письменное предложение о заключении основного договора на условиях, установленных настоящим договором, должно исходить от продавца и быть направлено покупателю не позднее 10-ти дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Согласно п. 3.2 договора уплата суммы, равной цене, указанной в п. 2.4 договора производится путем внесения покупателем денежных средств или путем передачи векселей, выданных ООО "С-Н" до /дата/

В силу п. 4.1 договора после сдачи объекта в эксплуатацию квартира в течение 30 дней передается участнику на основании подписанного акта приема-передачи.

Свои обязательства по оплате Бир А.В. исполнил надлежащим образом и в сроки, установленные условиями предварительного договора, что подтверждается актом приемки-передачи векселя от /дата/ /л.д.13 оборот/.

ООО "НСК-Н" в свою очередь обязалось передать отчуждаемую квартиру Бир А.В., подготовить надлежащий со стороны продавца пакет документов для регистрации права собственности на квартиру, а также произвести зависящие от него действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру /л.д. 12-13/.

/дата/ между Бир А.В. и Еременко С.В. с согласия ООО "НСК-Н" был заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от /дата/ №, в соответствии с условиями которого Бир А.В. передал, а правопреемник Еременко С.В. принимает правомочия по предварительному договору купли-продажи от /дата/ № в полном объеме и в том числе в части права требования в отношении исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи, согласно п.1.1 указанного предварительного договора; в отношении исполнения обязательства, установленного п. 1.5 названного предварительного договора, а в случае невозможности исполнения обязательств по предварительному договору права требования по возврату денежной суммы в размере и сроки согласно условиям предварительного договора.

Передаваемое по соглашению право оценено его сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п.2 соглашения).

После подписания настоящего соглашения правопреемник Еременко С.В. становится стороной по предварительному договору купли-продажи от /дата/ и осуществляет все права и обязанности по нему/л.д.14/.

Стоимость уступки права требования истцом оплачена в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовым ордером № от /дата/ согласно которого Еременко С.В. перевел на счет Бир А.В. денежные средства в размере <данные изъяты> руб., что также подтверждается распиской в получении денежных средств/л.д.15/

/дата/ квартира была передана истцу от ООО "НСК-Н" Еременко С.В. под самоотделку /л.д. 16/.

В соответствии с ч.3 ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» за инвесторами закрепляется право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В силу ст.279 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, положения данного Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемого к отношениям сторон.

В соответствии с п. 1 с. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также цена.

Оценивая существо возникших между сторонами обязательств, несмотря на то, что ООО "НСК-Н" и Бир А.В., Еременко С.В. поименовали заключенный ими договор как предварительный договор купли-продажи, данный договор содержит все признаки и подлежит квалификации в качестве основного договора об участии в долевом строительстве, поскольку все существенные условия договора участия в долевом строительстве между сторонами согласованы, денежные средства истца были привлечены ООО "НСК-Н" для оплаты долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у истца права собственности на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, на момент привлечения денежных средств истца дом не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, однако имелось действующее разрешение на строительство объекта. Договор был заключен истцом с целью приобретения в собственность жилого помещения для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Кроме того, к спорным правоотношениям, в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, применяются положения закона «О защите прав потребителей».

Из материалов дела следует, что блок секция многоквартирного жилого дома, в которой расположена спорная квартира, до настоящего времени не введена в эксплуатацию, что подтверждается копией кадастрового паспорта здания, объекта незавершенного строительства /л.д. 30/, копией технического паспорта жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> /л.д. 31-35/, справкой для ввода объекта в эксплуатацию от /дата/ года, выданной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» /л.д. 37/, ответом ФГУ ВПО "ГАУ" от /дата/ № /л.д. 38/, ответом Инспекции государственного строительного надзора <данные изъяты> области от /дата/ № /л.д. 39/.

При введении в эксплуатацию частей спорного объекта /дата/. Администрацией <данные изъяты> района г.<данные изъяты> издан приказ № о присвоении зданию жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, почтового адреса – <адрес> /л.д. 36/.

В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве жилья срок завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию определен – 4 квартал /дата/ года /л.д. 10/ и, кроме того, в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "НСК-Н"» было обязано передать спорную квартиру истцу. Подлежащая передаче истцу квартира располагается в блок-секции № 3, которая в эксплуатацию не введена.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, являющимися в силу ст. 128 ГК РФ объектами гражданского права, и в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случаях, когда объект незавершенного строительства создавался либо создается на основании регулируемых законом и (или) договором правоотношений двумя или более субъектами гражданских прав и обязанностей, указанными лицами в соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ с учетом положений, предусмотренных п.4 ст. 244, ст. 245 ГК РФ, приобретается право общей собственности на такой объект недвижимости. Согласно п.2 ст.244 ГК РФ возникающая в этом случае общая собственность, является долевой.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Еременко С.В. надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «НСК-Недвижимость», а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Проанализировав фактические обстоятельства в данном деле, суд признает права истца нарушенными со стороны ответчика ООО «НСК-Недвижимость», поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более трех лет назад, срок действия разрешения на строительство объекта истек /дата/ г., которое продлено не было.

Разрешая требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суд принимает во внимание, что строительство дома велось в установленном законом порядке: на основании разрешения мэрии г<данные изъяты> на строительство объекта капитального строительства на принадлежащем застройщику земельном участке, имеется проектно-сметная документация, а также описание объекта незавершенного строительства, две блок-секции введены в эксплуатацию в установленном порядке, то есть возведенный объект не является самовольной постройкой.

Кроме того, в силу статьи 729 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работ, который в настоящее время выражен в доле в объекте незавершенного строительства.

Согласно техническому паспорту, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», по состоянию на /дата/. квартира № расположенная на 3-м этаже по адресу: <адрес>, имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., жилую площадь <данные изъяты> кв.м., вспомогательную площадь <данные изъяты> кв.м., и согласно экспликации к плану состоит из: холла, площадью <данные изъяты> кв.м., ванной <данные изъяты> кв.м., кухни <данные изъяты> кв.м., коридора <данные изъяты> кв.м., коридора <данные изъяты> кв.м., спальни – <данные изъяты> кв.м., балкона – <данные изъяты>.м./л.д. 48/.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства – жилого дома с помещениями общественного назначения кадастровый номер №, инвентарный номер №, согласно которому общая площадь здания <данные изъяты> кв.м. При этом, в паспорте указано, что блок секции № – жилая часть (кв. №) М1:1000 – эт14 (квартиры без размеров – заведены по проектным данным. Проверять по делу. Блок секция № не принято в эксплуатацию /л.д. 30/.

Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии г.<данные изъяты> предоставлены сведения о площадях трех блок-секций указанного здания по проектной документации на строительство многоэтажного жилого дома, а также по данным технической инвентаризации на момент ввода 1 и 2 блок-секций в эксплуатацию.

Определяя размер доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд учитывает размер площади всего здания, поскольку материалами дела установлено, что блок-секция № не является самостоятельным объектом недвижимости, а является частью единого здания. При определении знаменателя доли, суд исходит из площади здания, указанной в кадастровом паспорте. Числитель, по мнению суда, должен быть определен исходя из площади помещения, подлежащего передачи истцу по завершении строительства, пропорционально которой определен и оплачен долевой взнос, поскольку определить достоверно фактическую площадь квартиры на момент ввода объекта в эксплуатацию в настоящее время не представляется возможным с учетом технического паспорта предоставленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на /дата/

Таким образом, доля истца составляет <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения», расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – квартире №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1 подъезде на 3-м этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

Разрешая исковые требования о передаче квартиры, суд учитывает, что при признании права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, квартира как самостоятельный объект недвижимости не может быть выделена в натуре и передана участнику в собственность, а потому такая передача квартиры не порождает у истца прав на жилое помещение.

Однако, истцом не заявлено требований о передаче квартиры в собственность, исковые требования в данной части имеют иное правовое основание и с учетом фактических обстоятельства дела заслуживают внимания.

Так, при рассмотрении дела установлены следующие фактические обстоятельства.

С учетом данных технической инвентаризации и пояснений представителя ответчика судом установлено, что строительство дома фактически завершено, в том числе достроен подъезд, в котором расположена квартира, подлежащая передаче истцу после ввода дома в эксплуатацию, а также сама указанная квартира. Дом подключен ко всем коммуникациям, и частично заселен, часть квартир ответчик передал участникам по акту приема-передачи под самоотделку. Данные обстоятельства помимо пояснений сторон также подтверждаются представленными в материалы дела актами и фотографиями дома.

Учитывая, что строительные работы в доме не ведутся и объект долевого строительства готов для производства отделочных работ, учитывая период просрочки передачи квартиры, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о передаче квартиры для производства отделочных работ.

Согласно п. 2.2 указанного договора стороны установили, что площадь спорной квартиры по окончании строительства жилого дома подлежит уточнению на основании данных контрольного обмера специализированной организацией, и основной договор будет заключен с указанием фактических площадей квартиры. При этом стороны договорились, что независимо от возможности изменения площадей квартиры, именно квартира, расположенная в указанных строительных осях будет являться предметом договора.

Таким образом, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что с учетом изменения площади квартиры изменился предмет основного договора и предварительный договор является прекращенным, поскольку условиями предварительного договора предусмотрено изменение площади спорной квартиры.

Исходя из установленных по делу обстоятельства, право распоряжения спорным объектом недвижимости, принадлежности ООО "НСК-Н" в связи с чем, оно является надлежащим ответчиком по требованию истца о признании за ним права собственности на указанный объект.

Как установлено в судебном заседании, застройщик обязан был завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию не позднее /дата/г. и передать объект Инвестору в течение 30 дней после завершения строительства объекта, то есть не позднее /дата/г.

Установлено, что объект долевого строительства до настоящего времени истцу не передан для регистрации права собственности.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства в срок, установленный договором, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ООО "НСК-Н" неустойки в соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ.

Неустойка за период с /дата/. по /дата/ составит <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>:100%х8,25%/300х2х1868).

С период неустойки и ее расчетом представитель ООО "НСК-Н" согласился, вместе с тем заявил об уменьшении размера неустойки и применении положений ст.333 ГПК РФ.

В силу абз.2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Вместе с тем, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При этом применительно к взысканию неустойки, под последствиями нарушения обязательства следует понимать не имущественные потери, а нарушенный интерес кредитора.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости был передан под самоотделку /дата/ года, что подтверждается актом о сдаче приемке квартиры /л.д. 16/.

Принимая во внимание изложенное, ответчик обязан уплатить истцу неустойку, определенную законом, однако суд считает, что, с учетом того, что ООО "НСК-Н" производит строительство дома за счет инвестиционных взносов и взыскание неустойки в требуемом истцом размере может в дальнейшем повлиять на интересы других инвесторов (дольщиков), суд находит данные обстоятельства исключительными, в связи с чем, считает рассчитанную сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств, и, применяя положения ст.333 ГК РФ, суд полагает снижение неустойки допустимым до <данные изъяты> руб. Учитывая при этом, что неустойка не может служить источником обогащения.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения регулируются, в том числе нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», то в силу ст. 15 Закона требования истца о компенсации морального вреда суд находит законными и справедливыми.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред (ст. 151 ГК РФ).

Учитывая размер неисполненного обязательства, характер действий ответчика, степень физических и нравственных страданий, причиненных истцу, суд полагает возможным взыскать с ответчика ООО "НСК-Н" в пользу истца в качестве компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, исходя из требований разумности и справедливости, степени участия представителя в судебном разбирательстве, количества судебных заседаний и оказанной юридической помощи, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы на оформление доверенности <данные изъяты> руб., а также судебные расходы на изготовление экспликации к поэтажному плану квартиры в размере <данные изъяты> коп., расходы за предоставление выписки из ЕГРП в размере <данные изъяты> руб., подтвержденные документально /л.д. 49,50,51-52,53,54/.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1).

Учитывая императивную норму, установленную в ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд считает необходимым взыскать с ответчика ООО "НСК-Н" в пользу истца штраф в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> + <данные изъяты> / 2).

При этом суд приходит к выводу о том, что просрочку перед истцом допустил ответчик ООО "НСК-Н" с которым истец состоял в договорных отношениях, в связи с чем, он и должен нести перед истцом гражданско-правовую ответственность. В связи с чем, ООО "С-Н"» является ненадлежащим ответчиком по данным требованиям.

Учитывая, что отношения между сторонами по данному спору регулируются законодательством о защите прав потребителей и истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, исчисляемой от цены иска, в пределах <данные изъяты> руб., суд считает необходимым взыскать с ответчика ООО "С-Н" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, а <данные изъяты> руб. в пользу истца на основании ст.98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 98, 100, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Еременко СВ удовлетворить частично.

Признать за Еременко СВ право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения», расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – квартире №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в 1 подъезде на 3 этаже многоэтажного жилого дома по <адрес>.

Взыскать с ООО "НСК-Н" в пользу Еременко СВ неустойку в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб., судебные расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> руб., расходы по оформлению доверенности <данные изъяты> руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на изготовление экспликации к поэтажному плану квартиры в размере <данные изъяты> коп., расходы за предоставление выписки из ЕГРП в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "НСК-Н" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

Председательствующий по делу /подпись/     

Копия верна, подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-1897/2015 Октябрьского районного суда г. Новосибирска

Судья                    

Секретарь