Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2022 (2-6646/2021;) ~ М-6426/2021 от 16.11.2021

Дело №... (2-6646/2021)

УИД: 34RS0№...-62

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г.Волгограда в составе:

председательствующего судьи – Полянского О.А.,

при секретаре судебного заседания – Выходцевой В.А.,

с участием представителя истца – Дергачевой Ю.Ю., представителя ответчика Бондаревой Н.А. и представителя третьего лица ООО «Аналитик Центр» - Макменевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2022 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Бидери П. А. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценки недостоверным и возложении обязанностей,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась с иском в суд к ответчику с вышеуказанными требованиями.

Исковые требования мотивированы тем, что истец в соответствии с Договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, общей площадью 4683 кв.м, (доля в аренде - 1181,76 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ....

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, размер годовой арендной платы составляет 363549,93 руб. и произведен по формуле: рыночная стоимость земельного участка (22 418 000,00 рублей (4787,10 рублей за 1 кв.м.)) * Кмд (0,0691) * Кказ (0,93).

С учетом доли в договоре аренды истца в размере площади - 1181,76 кв.м., расчет аренды произведен: 4787,10 руб. за 1 кв.м. * 1186,76 кв.м. *0,0691*0,93 = 363 549,93 руб.

В основу расчета арендной платы по договору аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ положен отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22418000 руб.

Однако, согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Омега Плюс», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13169000 руб.

С учетом изложенных обстоятельств, просила признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., от ДД.ММ.ГГГГ №..., выполненный ООО «Аналитик Центр».

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенный по адресу: г.Волгоград, ..., по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №... - исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 13169000 руб.

В дальнейшем стороной истца исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы уточнены в части, просит обязать ответчика установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 12263000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебное заседание не явилась, доверила участие в деле своему представителю.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, считает их необоснованными, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Свои доводы мотивировала тем, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Представитель третьего лица ООО «Аналитик Центр» в судебном заседании также полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, так как истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня

Пунктом 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С * Кмд * Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Согласно статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 11 закона №135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

При этом оспаривание отчета путем предъявления отдельного иска не допускается по следующим основаниям:

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ)В данном случае величина рыночной стоимости объекта оценки, земельного участка является обязательной для истца, поэтому она может быть оспорена в суде.

В судебном заседании установлено, что истец в соответствии с Договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, общей площадью 4683 кв.м, (доля в аренде - 1181,76 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ....

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, размер годовой арендной платы составляет 363549,93 руб. и произведен по формуле: рыночная стоимость земельного участка (22 418 000,00 рублей (4787,10 рублей за 1 кв.м.)) * Кмд (0,0691) * Кказ (0,93).

С учетом доли в договоре аренды истца в размере площади - 1181,76 кв.м., расчет аренды произведен: 4787,10 руб. за 1 кв.м. * 1186,76 кв.м. *0,0691*0,93 = 363 549,93 руб.

В основу расчета арендной платы по договору аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ положен отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22418000 руб.

Однако, согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Омега Плюс», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13169000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются копиями: договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №..., расчета годовой арендной платы и отчета №... ООО «Аналитик Центр» и отчетом №... от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52.

Поскольку между сторонами фактически возник спор относительно рыночной стоимости указанного земельного участка, то по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Альянс партнер».

Согласно результатам судебной экспертизы, отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Аналитик Центр», об оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г. Волгоград, ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная в рамках сравнительного подхода составляет 12263000 руб.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку данный документ соответствуют требованиям гражданско-процессуального законодательства, заключение подготовлено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются суду ясными и понятными. За дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым при разрешении между сторонами возникшего спора использовать результаты судебной экспертизы. С учетом результатов судебной экспертизы, отчеты о стоимости земельного участка, представленных сторонами, суд признает недопустимыми доказательствами по делу.

С учетом изложенных обстоятельств, суд решает признать отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., подготовленный ООО «Аналитик центр» (ИНН 3443923035, ОГРН 1133443018939) - недостоверным (недействительным) и обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за пользование указанным земельным участком, из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 12263000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, требования истца об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 13169000 руб. удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

Доводы стороны ответчика и третьего лица об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований основаны на неверной оценке обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, и неверном толковании норм действующего законодательства. Ссылки стороны ответчика и третьего лица на разъяснения, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», являются ошибочными.

Действительно, в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», на которые ссылается представитель ответчика и третьего лица, разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Данные разъяснения также согласуются с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, на который имеется ссылка в настоящем решении суда.

Исходя из данных разъяснений, на которые ссылаются спорящие стороны, следует, что рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Таким образом, в рассматриваемом случае не допускается оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки, посредством подачи самостоятельного иска к оценочной компании ООО «Аналитик Центр», а не к стороне договора, как ошибочно полагает сторона ответчика и третьего лица. Именно из данных разъяснений следует, что истец имеет право на защиту своих прав посредством оспаривания достоверности этой величины в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки – договора аренды.

То обстоятельство, что договор аренды, а также расчет арендной платы подписаны со стороны арендатора - истца без замечаний и возражений, в том числе и при изменении арендной платы в соответствующий период, не может лишать конституционного права истца на судебную защиту. В рассматриваемом случае истцом избран верный способ защиты нарушенного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Так как до настоящего времени расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22500 руб. не возмещены, то они подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения ООО «Альянс Партнер».

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бидери П. А. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценки недостоверным и возложении обязанностей – удовлетворить частино.

Признать отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., подготовленный ООО «Аналитик центр» (ИНН 3443923035, ОГРН 1133443018939) - недостоверным (недействительным).

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 12263000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части исковых требований Бидери П. А. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о возложении обязанностей – отказать.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу экспертного учреждения ООО «Альянс Партнер» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в месячный срок через Центральный районный суд города Волгограда со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья- подпись О.А. Полянский

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

SHAPE \* MERGEFORMAT