Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-170/2021 (2-6445/2020;) ~ М-5939/2020 от 24.09.2020

                            Дело № 2 –170/06– 2021 г.

                                46RS0030-01-2020-009270-71

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2021 г.                            г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска

в составе:

председательствующего судьи                    Нечаевой О.Н.,

при секретаре                             Иванюк О.С.,

с участием:

представителя истца                        Самойловой А.И.,

представившей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика                        Павленко О.Н.,

представившей удостоверение адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

ПАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго»                Солосенковой Е.М.,

представившей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

ГУ – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Курске Курской области (межрайонное)                            Мелиховой О.А.,

представившей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

администрации Центрального округа г. Курска            Кочеткова А.Н.,

представившего доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. Курска гражданское дело по уточненному иску Гончарова Андрея Викторовича к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

истец Гончаров А.В. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истец приобрел у ответчика жилой дом общей площадью 155,1 кв. м кадастровый № и земельный участок площадью 730 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 3900000 руб. Продавец гарантировал, что каких-либо ограничений в пользовании имуществом не имеется, однако как выяснилось в дальнейшем земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение в виде охранной зоны <данные изъяты>» на площадь участка в размере 661 кв.м., при том, что общая площадь самого земельного участка составляет 730 кв.м. Учетный номер охранной зоны №, дата ее установления предположительно 2013 г. Данные обременения существовали при постановке земельного участка на кадастровый учет. В указанной охранной зоне имеются ряд ограничений, в том числе на размещение детских, спортивных площадок, проводить массовые мероприятия без согласования с сетевой организацией, осуществлять строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, запрещена посадка и вырубка деревьев. Существует реальная угроза жизни и здоровью людей. Указывая на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец просит признать недействительным договора купли-продажи, прекратить право собственности Гончарова А.В. на жилой дом и земельный участок, обязать ответчика возвратить истцу денежные средства в размере 3471974 руб., а денежные средства в размере материнского (семейного) капитала, используемого при покупке объектов недвижимости по сертификату МК-9 №, - 428026 руб. возвратить в Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области.

В судебное заседание истец, ответчик, третьи лица - Гончарова К.И., Фуштей Н.Р., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ПАО «Сбербанк», Управление Росреестра по Курской области, ФГКУ «Росвоенипотека» не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, истец и ответчик для участия в судебном разбирательстве направили своих представителей.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения участников процесса, не возражавших рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, на основании ст.ст. 12, 35, 48, 167 ч. 3, 5 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке по представленным в материалы дела доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признала, просил отказать в удовлетворении иска, указывая на отсутствие оснований для расторжения договора.

Представитель ПАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго» пояснила, что сведения о границе охраняемой зоны № внесены в ЕГРН в 2013 г., зона существовала до 2009 г., ее существование не зависит от внесения в ГКН, спорный земельный участок имеет обременение данной охранной зоной, письменного решения о согласовании строительства жилого <адрес>, филиалом ПАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго» не выдавалось.

Представитель ГУ – Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г. Курске Курской области (межрайонное) вопрос о разрешении спора оставила на усмотрение суда, указав, что при приобретении жилого дома истцом был использован материнский (семейный) капитал по сертификату № № в размере 428026 руб., который в случае расторжения договора подлежит возвращению в Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области.

Представитель администрации Центрального округа г. Курска разрешение иска оставил на усмотрение суда, прося вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав в судебном заседании объяснения и мнения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, основываясь на положениях ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с ч. 1 которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.

Так, частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

При этом, согласно разъяснениям, данным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами, при этом могут устанавливаться такие формы ограничения прав на землю, как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что. если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ истец Гончаров А.В. приобрел у ответчика Фуштей Е.И. жилой дом общей площадью 155,1 кв. м кадастровый № и земельный участок площадью 730 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 3900000 руб.

Согласно договора и доп. соглашения к нему, жилой дом оценен за 3620000 руб., земельный участок за 280000 руб. При этом денежную сумму в размере 200000 руб.покупатель (истец) выплачивает за счет собственных средств в качестве задатка, сумму в размере 76950,15 руб. покупатель выплачивает за счет собственных средств в день подписания договора, сумму в размере 428026 руб. 00 коп. – за счет средств, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный) каптал серия МК-9 № на основании решения Управления ПФР по г. Курску и Курскому району Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №, сумму в размере 1049957,39 руб. за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого покупателю как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (свидетельство о праве участника серия №, выданное ДД.ММ.ГГГГ уполномоченных органом ФГКУ «<данные изъяты> сумму в размере 2145066,46 за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк.

Условия договора сторонами выполнены.

Право собственности истца на вышеуказанное недвижимое имущество в ЕГРН зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе землепользования истцом было выяснено, что приобретенный земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение в виде охранной зоны <данные изъяты>» на площадь участка в размере 661 кв.м., при том, что общая площадь самого земельного участка составляет 730 кв.м.

Учетный номер охранной зоны №, сведения о границе охраняемой зоны № внесены в ЕГРН в 2013 г., сама по себе зона существовала до 2009 г., ее существование не зависит от внесения в ГКН, что опровергает довод стороны ответчика об обратном.

Письменного решения о согласовании строительства жилого <адрес>, филиалом ПАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго» не выдавалось.

В указанной охранной зоне имеются ряд ограничений, в том числе запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи); полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) (п. 9,10 Правил установления охранных зон электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160)

Данные ограничения и запреты препятствуют истцу целевому использованию земельного участка, что суд находит существенными нарушениями прав истцов.

При этом, заключая и подписывая договор продавец (ответчик) гарантировал отсутствие обременений объектов недвижимости правами третьих лиц (п. 6 Договора), о наличии которых с учетом вида обременения, не являющегося скрытым, времени застройки (2015 г.), не знать не мог.

Установив таким образом, что, так как в нарушении императивных положений с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик - продавец по договору не представил покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях прав на земельный участок, истец - покупатель в данном случае, при условии предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, имеет право требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Наличие указанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что покупатель был поставлен им в известность о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд, руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, поскольку судом установлены правовые основания для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком жилого дома и земельного участка, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки и приведения сторон в первоначальное состояние до заключения сделки, а именно прекращении зарегистрированного права собственности истца Гончарова А.В. на данные объекты недвижимого имущества, возвратив указанные объекты в собственность ответчика Фуштейна Е.И. с взысканием с последнего денежных средств, уплаченных по договору, в размере 3471974 руб. 00 коп. в пользу истца Гончарова А.В., и учитывая, что при оплате по договору истцом были использованы денежные средства, выделенные в счет оплаты по договору по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия №, в размере 428026 руб. 00 коп. в пользу ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области (межрайонное).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании данной статьи суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы, состоящие из уплаченной государственной пошлины в доход государства, исходя из цены уточненного иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

р е ш и л:

уточненные исковые требования Гончарова Андрея Викторовича к Фуштей Евгению Ивановичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - жилого дома общей площадью 155,1 кв. м кадастровый № и земельного участка площадью 730 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровым Андреем Викторовичем к Фуштей Евгением Ивановичем.

Прекратить право собственности Гончарова Андрея Викторовича на указанные жилой дом и земельный участок, признать право собственности на них за Фуштей Евгением Ивановичем.

Взыскать с Фуштей Евгения Ивановича в пользу Гончарова Андрея Викторовича денежные средства, уплаченные по договору, в размере 3471974 руб. 00 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп., а всего сумму в размере 3472274 руб. 00 коп. (три миллиона четыреста семьдесят две тысячи двести семьдесят четыре руб. 00 коп.).

Взыскать с Фуштей Евгения Ивановича в пользу ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ по г. Курску Курской области (межрайонное) денежные средства, выделенные в счет оплаты по договору по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия МК-№ в размере 428026 руб. 00 коп. (четыреста двадцать восемь тысяч двадцать шесть руб. 00 коп.).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2021 года.

Судья

Ленинского районного суда г. Курска             О.Н. НЕЧАЕВА