Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5440/2013 ~ М-5051/2013 от 01.10.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 ноября 2013 г.                                                                                                                    г. Самара

Кировский районный суд г.Самара в составе:

председательствующего Маликовой Т.А.,

при секретаре Мигуновой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Рагозиной Н.З. к Горохову Д.А. о взыскании денежных средств, встречному иску Горохова Д.А. к Рагозиной Н.З. о досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

    Рагозина Н.З. обратилась в суд с иском к Горохову Д.А., в котором указала, что 20.08.2013г. она заключила договор аренды жилого помещения - жилого дома <адрес> с Гороховым Д.А. сроком по 19.08.2014г. По акту приема-передачи № Горохов Д.А. принял дом в состоянии, пригодном для проживания. При подписании договора он обещал авансовый платеж за последний месяц аренды отдать до 6.09.2013г. в размере <данные изъяты>., о чем составлена расписка. Однако при наступлении срока оплаты Горохов Д.А. стал оттягивать расчет, на напоминания стал отключать телефон. 9.09.2013г. они вывезли основную часть вещей, не заплатив по коммунальным платежам, за электроэнергию по счетчику <данные изъяты>., газ <данные изъяты>., пользование общей территорией ТСЖ <данные изъяты>., не известил об освобождении жилья за 30 дней (п.5.1 договора), не передал дом акту передачи (п.2.2.2), не рассчитавшись, не сдал ключи, оставил в доме беспорядок. 23.09.2013г.Горохов Д.А. направил в ее адрес письмо с вложенными четырьмя отдельными заявлениями, в которых предлагалось встретиться 27.09.2013г. для передачи комплекта ключей от дома и передачи остатка вещей, оставленных в доме, что подтверждает, что дом ей не был передан. Данное письмо ею получено 25.09.2013г. 27.09.2013г. Горохов Д.А. по расписке передал ей ключи и забрал оставленные вещи. Данную дату она просит считать последним днем фактического проживания. Претензии о скрытых недостатках считает необоснованными, т.к. жильцы перед заселением дважды осматривали жилье. Претензии о ее частом посещении считает несерьезными, т.к. доставку кровати она осуществляла по устной просьбе, как дополнительное спальное место для их гостей.

    С учетом изложенного, просила взыскать с Горохова Д.а. <данные изъяты> 44руб., в т.ч. за упущенную выгоду и несоблюдение сроков договора <данные изъяты>., оплату за свет <данные изъяты>., оплату за газ <данные изъяты>.. оплату за пользованием территорией ТСЖ <данные изъяты>., госпошлину <данные изъяты>.           

    В процессе рассмотрения дела Рагозина Н.З. уточнила исковые требования, просила взыскать с Горохова Д.А. <данные изъяты>., из которых размер арендной платы дома за период с 21.09.2013г. по 23.09.2013г. исходя из размера оплаты за месяц <данные изъяты>.; коммунальные платежи за период август-сентябрь <данные изъяты>., пени за просроченный платеж согласно п.3.2., 3.3. договора 0, 1% за каждый день просрочки с 21.09.2013г. по 23.10.2013г. <данные изъяты>., госпошлину <данные изъяты>. (л.д.117).

В процессе рассмотрения дела Горохов Д.А. обратился в суд со встречным иском к Рагозиной Н.З., в котором указал, что 20.08.2013г. между ним и Рагозиной Н.З. был заключен договор аренды жилого дома сроком на один год с ежемесячной оплатой <данные изъяты>. При пользовании арендованным домом выявлены скрытые недостатки, которые препятствуют проживанию семьи с маленьким ребенком: неисправный смеситель в ванной комнате, переключающий воду из крана на душ, неисправный сливной механизм в ванной, мало розеток, неисправные осветительные приборы, слабый напор воды во всем доме, для усиления которого возникала необходимость включения насоса, издававшего сильный шум, сильный шум при включении духового шкафа от вытяжки. Кроме того, п.2.1.2 договора предусматривается, что наймодатель имеет право периодического осмотра данного помещения, но не чаще одного раза в месяц. В нарушение указанного пункта наймодатель являлась в арендованный дом несколько раз в неделю без предупреждения. Обо всех нарушениях он неоднократно уведомлял Рагозину Н.З.в устном порядке. 4.09.2013г. он сообщил арендодателю о намерении съехать, в связи с невозможными условиями проживания и постоянными явками арендодателя без предупреждения. 08.09.2013г. он освободил арендуемый дом, вывезя почти все вещи. Оставшиеся вещи он не смог забрать, поскольку Рагозина Н.З. запретила ему появляться в доме, сказав, что он опечатан. Поскольку Рагозина Н.З. отказывалась встречаться с ним для передачи дома и ключей с 08.09.2013г. по 23.09.2013г., ему пришлось 23.09.2013г. отправить по почте уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. До настоящего времени ни согласия, ни отказа не получено. Тридцатидневный срок для получения ответа истек 23.10.2013г. Учитывая, что он съехал 08.09.2013г., фактически проживал в доме 20 дней, с 20.08.2013г. по 08.09.2013г., один день проживания в доме составляет <данные изъяты>., в связи нарушением условий договора аренды арендодателем, он понес убытки в сумме <данные изъяты>, которые сложились из оплаты оставшихся 10 дней, которые он не прожил в доме по вине арендодателя. За рассмотрение данного иска понесены судебные расходы на оплату услуг адвоката <данные изъяты>.

В силу изложенного, просил признать договор аренды от 20.08.2013г., заключенный между Рагозиной Н.З. и Гороховым Д.А., расторгнутым досрочно в одностороннем порядке. Взыскать с Рагозиной Н.З. в пользу Горохова Д.А. причиненные убытки <данные изъяты>., оплаченную госпошлину <данные изъяты>., расходы на адвоката <данные изъяты>. (л.д.41-42).

В судебном заседании истица Рагозина Н.З. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и возражениях на встречное исковое заявление (л.д.113-116), пояснив, что при заключении договора ею была обеспечена возможность осмотра всех помещений и конструкций дома, а также проверки функционирования системы электроснабжения, сантехнических устройств, бытовой техники. Указанные во встречном иске, по мнению Горохова Д.А., «скрытые недостатки» не указывают на наличие каких-либо дефектов, не позволяющих эксплуатировать дом, следовательно, не влияют на невозможность проживания в доме. Все указанные обстоятельства направлены на оценку качественных характеристик, т.е. на их улучшение, что к договорным обязательствам не относится. Таким образом, обстоятельства, которые бы исключали возможность эксплуатации объекта аренды, в данном случае отсутствуют. Доводы о ее присутствии в доме считает несостоятельными, т.к. в дом приезжала единожды по просьбе Горохова Д.А. о предоставлении дополнительного спального места. Ее присутствие на территории приусадебного участка не является нарушением договора, т.к. его условия относятся к жилым помещениям дома, а не к придомовой территории. При этом она оспаривает, что приезжала в арендованный дом и его территорию. Кроме того, предложение о досрочном расторжении договора она получила 25.09.2013г. Никаких препятствий в пользовании домом ответчику не чинила, возражений не имела. Горохов говорил ей, что собирается уехать 9 сентября, однако с письменным предложением Горохов Д.А. обратился только 23.09.2013г. Ответчик доложен был предупредить ее о расторжении договора за 30 дней. Просила ее исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика Горохова Д.А. по доверенности Сергеева А.В. исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным во встречном иске и в отзыве на исковое заявление ( л.д.31). Так, пояснила, что в процессе проживания в доме стали выявляться скрытые недостатки, о которых они извещали Рагозину Н.З. по телефону и при ее приходе. 04.09.2013г. Горохов Д.а. с супругой в устном порядке сообщили Рагозиной Н.З., что собираются съезжать в ближайшие дни, т.к. проживание в доме со скрытыми недостатками их не устраивало. 08.09.2013г. они по громкой связи в присутствии свидетелей П. и К.А. пытались договориться о встрече для сдачи дома и передаче ключей. Рагозина Н.З. была сильно возмущена этим фактом и пригрозила увидеться в суде. Принимать дом и забирать ключи отказалась. 23.09.2013г. Горохов Д.А. направил претензии о расторжении договора. 27.09.2013г. Рагозина Н.З. передала ему оставшиеся вещи, он предал ключи от дома, о задолженности по денежным средствам она не говорила. Требования об оплате коммунальных услуг считает не подлежащими удовлетворению, т.к. им было оплачено Рагозиной Н.З. <данные изъяты>., а в доме он не прожил 11 дней до месяца.     

В процессе рассмотрения дела в судебном заседании 1.11.2013г., 12.11.2013г. ответчик Горохов Д.А. не оспаривал суммы коммунальных платежей за свет <данные изъяты>. и за газ <данные изъяты>. Расчеты, указанные в квитанции ТСЖ за коммунальные услуги, не оспаривал, однако просил их принимать пропорционально фактически прожитому времени до 9 сентября. Также пояснял, что знал о том, где фактически проживает Рагозина Н.З., однако по месту ее жительства не ездил для передачи ключей. До 20.09.2013г. к Рагозиной Н.З. не обращался, т.к. ждал 20 сентября 2013г., поскольку до этой даты у него заключен и оплачен договор.                   

Допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании 1.11.2013г. Л. пояснила, что Рагозина НР.З. - ее родная сестра. Горохова Д.А. она не знает. Ей известно, что Рагозина Н.З. сдавала свой дом в аренду, однако про условия договора аренды и арендаторов ей ничего не известно. 27.09.2013г. она приехала в дом, помогала убираться сестре, они сняли показания со счетчика. Сестра сказала, что с этого дня ее арендатор выехал.

Свидетель Т. в судебном заседании 1.11.2013г. пояснила, что Горохов Д.А. - ее муж, они захотели снять дом на 1 год, т.к. в квартире, в которой они живут, есть еще собственник- ее бывший муж. Дом им нашли риэлторы. Они договорились снимать дом на 1 год за <данные изъяты>. в месяц.. Выехали из дома они 8.09.2013г. Перед этим 4 сентября 2013г. Они известили истицу о выезде из дома, т.к. их многое не устраивало. 5.09.2013г. истица приехала к ним, стала обвинять, что они хотели ее обмануть, а они ей сообщили о скрытых недостатках. В доме была неисправна духовка, сильно шумела, их не устраивал напор воды, при включении насоса стоял сильный шум, что пугало ребенка. Дочь не могла переключить душ, сложно было открыть слив в ванне. В результате им пришлось принимать душ на цокольном этаже, где находится бассейн. Они осматривали дом в дневное время, поэтому не видели, что в зоне, где готовилась еда, было мало света. Потом выяснилось, что в доме было мало розеток. Истица сказала, что раз им не нравится, они могут уезжать. Они дождались выходных, 8 сентября вывезли вещи. Вывозили вещи примерно до обеда, потому что был выходной день, потом примерно в 16-00часов пошли гулять в лес. Часть вещей осталась в доме. Истица угрожала им, что дом ее частная собственность и они после выезда не должны заходить в дом. Они от истицы не скрывались. 20.09.2013г. они созванивались с истицей, но она бросила трубку. 23.09.2013г. они подъезжали к дому, в доме горел свет, дверь им не открыли. 27.09.2013г. они забрали оставшиеся вещи. Истица приходила в дом в разное время без предупреждения. Когда осматривали дом, свет, воду не включали.

Свидетель Ф. в судебном заседании 1.11.2013г. пояснила, что Горохов Д.А. -муж ее соседки. В арендованном доме она не была. Про условия договора ей ничего не известно. Жена Горохова Д.А. говорила, что они собираются выехать из квартиры в съемный дом, собирались уехать надолго, но приехали 8.09.2013г., сказали, что в доме плохие условия, выявились недостатки, плохой напор воды.

Свидетель К.А. пояснил, что Горохов Д.А. его друг, который снимал у Рагозиной Н.З. дом. Он был у них в доме 24 августа и 7.09.2013г. Он видел Рагозину Н.З. оба раза. 8.09.2013г. он помогал Горохову Д.А. вывозить вещи из дома. В доме был плохой напор воды. 7.09.2013г. он видел Рагозину Н.З. во дворе, что она там делала, не знает. 8.09.2013г. Горохов Д.А. при нем звонил Рагозиной Н.З., предупреждал ее, что выедет из дома. Рагозина Н.З. говорила, что опечатала дом. Он слышал разговор, т.к. была включена громкая связь. В это время он находился в машине с Гороховым С.В., когда перевозил вещи.

Свидетель П. в судебном заседании 1.11.2013г. пояснила, что Горохов Д.а. - муж ее сестры. Ей известно, что сестра с мужем снимали дом у Рагозиной Н.З. Они были в доме 24.09.2013г. В доме не было воды, было темно, не хватало лампочек, розеток. Они остались на ночь. Утром 25.08.2013г. увидели в доме женщину. Горохов Д.А.сказал, что это хозяйка. 8.09.2013г. они помогали перевозить вещи из дома. Д.А. звонил истице, она возмущалась, что они уезжают, чтобы они с женой не появлялись, что она опечатала дом. 7 сентября она видела истицу в огороде.

Свидетель К в судебном заседании 12.11.2013г. пояснила, что знает
Горохова Д.А, около 10 лет, вместе работали. Она была в доме, который он снимал, 31.08.2013г. и 07.09.2013г. 07.09.2013г. она приехала к дому, чтобы забрать машину около 12 часов. Она видела, как женщина, она думает, что это Рагозина Н.З., привезла кровать. В это время Горохова Д.А. не было. С 08.09.2013г. Горохов Д.А. выехал из дома, живет в квартире жены, они живут в соседних домах, гуляют вместе с собаками. В доме было мало розеток, вода долго нагревалась. Дату 31.08.2013г. она запомнила, т.к. ее знакомый улетал в Турцию, а дату 07.09.2013г. она запомнила, т.к. в этот день к ней приезжал близкий знакомый.

Заслушав мнение сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании ст.421 ГК РФ, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.606, 607 ГК РФ, По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст.650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст.651 ГК РФ, Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.654 ГК РФ, Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Порядок передачи жилого помещения собственником в пользование физическим лицам определяется главой 35 ГК РФ.

Из характера сложившихся правоотношений, анализа условий договора, ст.431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что фактически на правоотношения между сторонами могут распространяться нормы договора найма жилого дома как разновидности договора имущественного найма.

Так, на основании ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

На основании ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст.682 ГК РФ, Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ч.2 ст. 683 ГК РФ, К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что 20.08.2013г. между Рагозиной Н.З. и Гороховым Д.А. заключен договор аренды жилого помещения № 1, согласно условиям которого, наймодатель Рагозина Н.З. предоставляет во временное пользование Нанимателю Горохову Д.А. принадлежащий ей по праву собственности дом <адрес> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, только под личное проживание с семьей, сроком с 20.08.2013г. по 19.08.2014г. (л.д.7-9).

Порядок и размер оплаты за пользование домом определен разделом 3 договора.

Так, п.3.1 договора предусмотрено, что за аренду дома наниматель выплачивает Наймодателю арендную плату в размере <данные изъяты>) рублей. Подоходный налог в размере 13% ( десять тысяч четыреста рублей) на доход физического лица наниматель перечисляет в бюджет самостоятельно.. Наниматель отдельно оплачивает коммунальные платежи в размерах, установленных за потребляемую электроэнергию по счетчику (показания счетчика на 20.08.2013Г. - 29589,0), газ (показания счетчика на 20.08.2013Г. - 31 788, 63), воды и содержания общей территории по выставленным счетам ТСЖ «Б».

В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При этом суд приходит к выводу, что условие о размере ежемесячной платы за пользование жилым домом - <данные изъяты>. согласовано сторонами, что подтверждается п.3.1 договора, пояснениями самого Горохова Д.А., в т.ч. во встречном исковом заявлении, показаниями свидетеля Т., кроме того, письменной распиской о передаче Гороховым Д.А. Рагозиной Н.З. за аренду с 20.08.2013г. по 19.09.2013г. <данные изъяты>. (л.д.29), распиской Рагозиной Н.З. о получении аванса (л.д.30).

Условие договора об оплате подоходного налога в настоящее время предметом спора не является, отражает правоотношения между налоговыми органами и получателем прибыли, требований о взыскании подоходного налога не предъявляется. При этом суд полагает, что условие об оплате подоходного налога не влияет на условие между Рагозиной Н.З. и Гороховым Д.А. об оплате платы за пользование жилым помещением в размере <данные изъяты>.

Согласно п.2.1.2 договора, наймодатель имеет право периодического осмотра данного помещения, но не чаще одного раза в месяц (время осмотра устанавливается по предварительной договоренности сторон).

П.4.2 договора предусмотрено, что наймодатель не несет ответственность за любые временные перерывы в предоставлении газа, электричества, водоснабжения по независящим от него причинам.

П.5.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время с предварительным уведомлением за 30 дней.

Судом также установлено, что жилой дом был передан Рагозиной Н.З. Горохову Д.А. по акту приема -передачи от 20.08.2013г., в акте указано внутреннее состояние хорошее. (л.д.10)

Также судом установлено, что 06.08.2013г. Рагозиной Н.З. было получено от Горохова Д.а. аванс-залог за сдачу в аренду дома <адрес> <данные изъяты>. Сумма аренды в месяц составляет <данные изъяты>., не считая коммунальных платежей. Предусматривается предоплата за месяц и оплата последнего месяца проживания, о чем свидетельствует расписка. (л.д.30)

Также по расписке от 19.08.2013г. Гороховым Д.А. передано Рагозиной Н.З. за аренду дома № с 20.09.2013г. по 19.09.2013г., <данные изъяты>.

Таким образом, всего в счет исполнения обязательств по оплате за пользование жилого дома Гороховым Д.А. был оплачено <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Так, доводы Рагозиной Н.З. о том, что Горохов Д.А. передал ей всего <данные изъяты>., <данные изъяты>. из которых по расписке от 06.08.2013г., которую он обещал уничтожить, являются необоснованными, доказательств указанным обстоятельствам не представлено.      

Также судом установлено, что 23.09.2013г. Горохов Д.А. обратился с письменными заявлениями к Рагозиной Н.З., в которых просил ее явиться 27.09.2013г. для передачи ключей от арендуемого дома и оставленных вещей, уведомлял ее о досрочном расторжении договора аренды в силу обнаруженных скрытых недостатков и нарушения п.2.1.2 договора (л.д.15-21).

27.09.2013г. Рагозиной Н.З. получены ключи (2экз.) от Горохова Д.А. от дома <адрес> (л.д.13), о чем составлена расписка с подписями: получила - Рагозина Н.З., сдал - Горохов Д.А.

Также 27.09.2013г. составлена расписка о передаче оставшихся вещей : кулера, плюшевой игрушки в виде лошади, пледа, расчески для собаки с подписями: получил - Горохов Д.А.. сдал- Рагозина Н.З.

Согласно п.2.2.2 договора, Наниматель обязался использовать дом и имущество в строгом соответствии с п.1.1 договора и по истечении срока настоящего договора передать Наймодателю по акту приема-передачи.

Из анализа правовых норм, ст.650 ГК РФ, следует, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Представленные суду расписки о передаче ключей от арендатора и личных вещей арендатору судом расцениваются как акт приема-передачи жилого дома и соглашение о расторжении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что каких-либо дополнительных соглашений о расторжении договора в данном случае не требуется. При этом доводы Горохова Д.А. об уклонении Рагозиной Н.З.от получения ключей не нашли подтверждения, поскольку 23.09.2013г. Гороховым Д.А. было направлено уведомление о расторжении договора, предложение о получении ключей 27.09.2013., которые были получены истицей 25.09.2013г. При этом Рагозина Н.З. от встречи не уклонялась, приняла ключи от Горохова Д.А. от дома 27.09.2013г., в обмен передала ему оставшееся имущество.

При этом суд приходит к выводу, что встречные исковые требования о признании договора аренды расторгнутым в одностороннем порядке и взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст. 687 ГК РФ, Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

        В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на основания расторжения договора, предусмотренные ст.620 ГК РФ.

Так, в соответствии со ст.620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда, в т.ч. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей ст.612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.676 ГК РФ, Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Из акта приема-передачи от 20.08.2013г. следует, что жилой дом № был передан Горохову Д.А. с хорошим внутренним состоянием с мебелью и бытовой техникой (в т.ч. 3 телевизора, холодильником, печь СВЧ, стиральная машинка-автомат, кухонный гарнитур со встроенным холодильником и посудомойкой )

Доводы ответчика о слабом напоре воды в доме не свидетельствуют о наличии скрытых дефектов, поскольку при осмотре дома и заключении договора ответчик мог ознакомиться с характером водоснабжения. Кроме того, из пояснений сторон, показаний свидетелей следует, что недостаток в виде слабого напора устранялся при включении насоса. Доводы ответчика о шумной работе насоса и духового шкафа также не могут быть признаны скрытыми недостатками, поскольку в аренду сдавался жилой дом, а не насос и духовой шкаф, с работой насоса ответчик мог быть ознакомлен при осмотре дома и заключении договора. Кроме того, вопрос о шумности работы духового шкафа и насоса относятся к субъективному восприятию личности. Каких-либо доказательств, подтверждающих превышение допустимого шумового воздействия на человека, суду не представлено.

Также доводы ответчика о недостатке розеток в доме и слабом освещении не являются скрытыми недостатками, имеют субъективную оценку и не могут свидетельствовать о невозможности проживании в доме.

        Доводы ответчика о нарушении Рагозиной Н.З. п.2.1.2 договора аренды при отсутствии письменных предложений о расторжении договора до 23.09.2013г. не позволяют считать договор аренды жилого помещения расторгнутым в устном порядке с 8.09.2013г.

     Кроме того, показаниям свидетелей К.А., П. о том, что они видели истицу в доме 7.09.2013г. суд относится критически, поскольку они не могли точно указать, в какое время и при каких обстоятельствах видели ее в доме. Кроме того, сам ответчик пояснял, что 7.09.2013г. в доме он Рагозину Н.З. не видел.

     Нормы, регулирующие правоотношения по договору найма, как и условия заключенного между сторонами договора, предусматривают возможность расторжения договора в любое время по желанию Нанимателя, не требуют для этого дополнительных условий по признанию стороны Наймодателя нарушившей условия договора.       

     Доводы Горохова Д.А. о том, что после выезда 8.09.2013г. он не имел доступа в дом, т.к. Рагозина Н.З. запретила пользоваться домом, не могут быть приняты во внимание, поскольку в процессе рассмотрения дела Горохов Д.А. не оспаривал, что не обращался ранее 23.09.2013г. к Рагозиной Н.З. с заявлением о расторжении договора, т.к. ждал 20.09.2013г., поскольку у него была оплачена арендная плата до 20.09.2013г., таким образом, признавал за собой право пользования домом. Принимая во внимание, что арендная плата Гороховым Д.А. за пользование домом была оплачена за месяц с 20.08.2013г. до 20.09.2013г., истица не оспаривала право пользования ответчиком ее домом на основании заключенного договора, о чем свидетельствует также сообщение ТСЖ «Б», согласно которому Горохов Д.А. пользовался домом до 27.09.2013г., суд приходит к выводу, что доводы Горохова Д.А. являются в этой части необоснованными. Кроме того, к показаниям свидетелей К.А., П.      о том, что они слышали разговор Горохова Д.А. с Рагозиной по громкой связи телефона, когда она запретила возвращаться в дом, сказала, что дом опечатала, суд относится критически, поскольку даже при условии данного разговора, указанные свидетели не были очевидцами создания фактических препятствий Рагозиной Н.З. Горохову Д.А. в пользовании домом, совершения каких-либо действий, подтверждающих реальную невозможность Горохова Д.А. попасть в дом. При этом судом учитывается, что Гороховым Д.А. была оплачена арендная плата за месяц до 20.09.2013г., у него оставались ключи от дома до 27.09.2013г., в доме продолжали находиться его вещи до 27.09.2013г., что не оспаривалось сторонами. Кроме того, из показаний указанных свидетелей усматривается, что данный разговор они слышали, когда перевозили вещи 8.09.2013г., однако, как пояснила супруга Горохова Д.А. Т.., вещи они перевозили примерно до обеда, в 16-00часов они уже пошли гулять в лес. Однако из представленных Гороховым Д.А. распечаток телефонных соединений усматривается, что 8.09.2013г. разговор между Гороховым Д.А. и Рагозиной Н.З. происходил 20:51, 20:58час. При этом представленные распечатки существо и содержание разговора не отражают.

Принимая во внимание, что договор аренды (найма) заключался в письменной форме, действующее законодательство, в т.ч. регулирующее правоотношения по договору как аренды, так и найма, содержит условие для изменения или расторжения договора в письменной форме, предложения о расторжении договора в письменной форме, с письменным обращением о расторжении договора Горохов Д.А. обратился только 23.09.2013г., суд находит доводы Горохова Д.А. о том, что он в устном порядке предупреждал Рагозину Н.З. о намерении досрочно выехать из дома как основание для признания договора расторгнутым в одностороннем порядке с момента выезда 8.09.2013г., необоснованными.

Доказательств, подтверждающих невозможность ответчика пользоваться домом в силу препятствий, созданных истицей, суду не представлено, на основании чего требования о взыскании убытков за оплаченный период в размере 26 667руб. удовлетворению не подлежат.

При этом, в соответствии со ст.615 ГК РФ, Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст.678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Таким образом, тот факт, что Горохов Д.А. фактически не пользовался домом, является реализацией им его права и поэтому не имеет правового значения.

При этом неиспользование имущества по договору аренды (Найма) не освобождает его от обязанности платы за пользование жилым помещением, поскольку какой-либо вины Наймодателя (арендодателя) в этом не имеется.

Так, согласно представленным истицей расчетам, согласно показаниям счетчиков, сумма за неоплаченную электроэнергию составила <данные изъяты>., за газ - <данные изъяты>. (л.д.12, 35)

Указанные расчеты в процессе рассмотрения дела самим ответчиком не оспаривались.

В соответствии со ст.68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Поэтому суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании коммунальных расходов в этой части подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно представленным расчетам, квитанции ТСЖ «Б», оплата членских взносов, электроэнергии МОП за период с 20 августа по ДД.ММ.ГГГГг. составила <данные изъяты>. (л.д.12, 37).

Доводы ответчика о пропорциональном исчислении указанных услуг по фактически прожитому времени, т.е. до 8.09.2013г. с учетом установленных выше обстоятельств судом признаются необоснованными.

Согласно сообщению ТСЖ «Б», полученному на запрос суда, следует, что Рагозина Н.З. является членом ТСЖ и оплачивает членские взносы. В соответствии с решением собственников жилых домов ТСЖ «Б» взимает плату с собственников в счет компенсации и своих расходов по содержанию общего имущества коттеджного поселка Б. К общему имуществу относится скважина, водонапорная башня, насосное оборудование и общепоселковый водопровод. Содержание этого имущества, в числе прочего, включено в состав оплачиваемых членских взносов. Также к общему имуществу относится территория общего пользования и дороги общего пользования, а также уличное освещение внутри поселковые электросети и трансформаторная подстанция. Содержание этого имущества также включено в состав членских взносов. Отдельно определить размер оплаты за воду невозможно, т.к. ТСЖ не ведет учет потребленной воды каждым собственником жилого дома. Таким образом, членский взнос является компенсацией расходов ТСЖ на содержание общего имущества и систем жизнеобеспечения поселка. 20.08.2013г. Рагозина Н.З. сообщала в ТСЖ «Б» о заключении договора аренды своего дома. Охране были даны указания пропускать на территорию поселка Горохова Д.а., членов его семьи и гостей. По имеющимся сведениям, с 20.08.2013г. по 27.09.2013г. в доме Рагозиной Н.З. проживал Горохов Д.А. (л.д.124-125).

Таким образом, суд находит обоснованными требования истицы о взыскании с Горохова Д.А. расходов за воду и содержание общей территории по выставленным счетам ТСЖ «Б» с 20.08.2013г. до 27.09.2013г., согласно представленной квитанции ТСЖ «Б», которая не оспаривалась ответчиком в процессе рассмотрения дела.

Также с учетом признания правоотношений между сторонами расторгнутыми с 27.09.2013г., плата за пользование жилым домом истицы составляет с 20.08.2013г. до 27.09.2013г.: <данные изъяты>.

Доводы Рогозиной Н.З. о том, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика до 23.10.2013г., т.е. до истечения 30-ти дневного срока со дня уведомления о расторжении договора, не подлежат удовлетворению, поскольку 23.09.2013г. Горохов Д.А. обратился к Рагозиной с уведомлением о расторжении договора аренды с предложением о передаче ключей 27.09.2013г., фактическая передача ключей от дома и оставшегося имущества в доме состоялась 27.09.2013г., таким образом, стороны, в том числе как Рагозина Н.З., так и Горохов Д.А., согласились, что прекращают договорные отношения именно с 27.09.2013г.

Также истица просит взыскать с Горохова Д.А. неустойку за просрочку платежей по оплате арендной платы согласно п.3.2 и п.3.3 договора с 21.09.2013г. по 23.10.2013г.

Расчетный период для оплаты за дом установлен в один календарный месяц со сроком платежа не позднее 15 числа текущего месяца. (п.3.2).

При несоблюдении сроков расчета, указанных в п.3.2., просрочившая сторона выплачивает пени в размере 0, 1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки. Задержка арендной платы влечет за собой расторжение договора (п.3.3.).

С учетом требований истицы об уплате неустойки с 21.09.2013г., а договора аренды расторгнутым с 27.09.2013г., суд полагает подлежащей оплате неустойки с 21.09.2013г. до 27.09.2013г. в размере <данные изъяты>).

        Таким образом, с Горохова Д.А. в пользу Рагозиной Н.З. подлежит взысканию денежная сумма, с учетом оплаченной, в размере ( <данные изъяты>. Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

         В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

        Учитывая, что исковые требования Рагозиной Н.З. подлежат удовлетворению частично в размере <данные изъяты>., с Горохова Д.А. в счет возврата уплаченной госпошлины подлежит взысканию <данные изъяты>).

        Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Рагозиной Н.З. к Горохову Д.А. удовлетворить частично.

       Взыскать с Горохова Д.А. в пользу Рагозиной Н.З. в счет неоплаченной платы за пользование жилым домом за период с 20.09.2013г. по 27.09.2013г в размере <данные изъяты>., в счет расходов по оплате коммунальных платежей за период с 20.08.2013г. по 27.09.2013г. в размере <данные изъяты>., пени за просроченный платеж <данные изъяты>., в счет возврата уплаченной госпошлины <данные изъяты>., а всего <данные изъяты>.

       В удовлетворении встречных исковых требований Горохова Д.А. к Рагозиной Н.З. о признании договора аренды расторгнутым досрочно в одностороннем порядке, взыскании убытков отказать.

       Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение месяца.

Председательствующий:        Т.А. Маликова

Мотивированное решение изготовлено 29.11.2013г.