Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-245/2013 ~ М-218/2013 от 06.02.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2013 года г. Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Сониной А.В.,

при секретаре Усковой Е.А.,

при участии

истца Капустиной Н.А.,

представителя истца Ротарь К.Г.,

ответчика Житинской В.А.,

ответчика Лабадзе К.В.,

представителя ответчиков Лютковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-245/2013 по иску Капустиной Н.А. к Житинской В.А., Лабадзе К.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, аннулировании записи о регистрации,

установил:

Капустина Н.А. обратилась в суд с иском к Житинской В.А., Лабадзе К.В. о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указала на то, что ей принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенной по адресу: город Тула, ул. ...., д*, 1/2 доли принадлежала ответчику Житинской В.А. На основании договора купли-продажи от дата Житинской В.А. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками расположенной по адресу: город Тула, ул. ...., д.*, была отчуждена Лабадзе К.В. По мнению истца, ответчиками было нарушено ее право преимущественной покупки спорной доли, поскольку о предстоящей продаже доли ее никто не уведомлял. Истец просила суд перевести на нее права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками расположенной по адресу: город Тула, ул. ...., д.*.

В дальнейшем дополнила свои исковые требования и, не меняя основания иска, также просила признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками расположенной по адресу: город Тула, ул. ...., д.*, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации за Лабадзе К.В. права общей долевой собственности на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом с надворными постройками расположенной по адресу: город Тула, ул....., д.*.

Истца Капустиной Н.А. и ее представитель Ротарь К.Г., в судебном заседании поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчики Житинская В.А., Лабадзе К.В., и их представитель Люткова И.В. в судебном заседании исковые требования не признали, по тем основаниям, что продавец Житинская В.А. выполнила свою обязанность по извещению в письменной форме участника долевой собственности, направив через нотариуса города Тулы Г. соответствующее уведомление в адрес истца, таким образом считает, что требования ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации были соблюдены.

Заинтересованное лицо Капустина М.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому просят рассмотреть дело в их отсутствие и учетом действующего законодательства.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений ч. 1 ст. 250 ГК Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 2 той же статьи ГК Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Частью 3 статьи 250 ГК Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из положений ст. 250 ГК Российской Федерации достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

По смыслу положений пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Судом установлено, что спорным является жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: г. Тула, ул....., д.*, собственниками которого являлись Житинская В.А. (1/2 доля в праве общей долевой собственности) и Капустина Н.А. (1/2 доля в праве общей долевой собственности).

На основании договора купли-продажи от дата Житинская В.А. произвела отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме с надворными постройками по адресу: г. Тула, ул. ...., д. * за 800000 рублей.

Договор заключен в простой письменной форме и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

28.06.2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право общей долевой собственности Лабадзе К.В. на приобретенные по заключенному 02.06.2012 года договору купли-продажи доли спорного жилого дома.

Согласно материалам регистрационного дела, исследованного в судебном заседании, до заключения договора купли-продажи доли квартиры Житинская В.А. с участием нотариуса г.Тулы Г. в адрес сособственника Капустиной Н.А. было направлено уведомление намерении Житинской В.А. продать принадлежащую ей долю за 800000 руб. и с предложением в течение одного месяца с момента получения уведомления заявить о своем намерении купить вышеуказанные доли в праве собственности или представить отказ от права преимущественной покупки указанных долей квартиры.

Данное уведомление возвращено в адрес отправителя с почтовой отметкой о том, что возврат корреспонденции произведен ввиду истечения срока хранения, поскольку Капустина Н.А. за получением данной корреспонденции не явилась.

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.

Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.

Судом достоверно установлено, что дата Житинская В.А. обратилась к нотариусу г.Тулы Г. с заявлением о передаче истцу уведомления о продаже принадлежащих ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную долю жилого дома за 800000 руб. с указанием на необходимость сообщить в нотариальную контору в течение месяца со дня вручения настоящего уведомления о принятом решении: об отказе приобрести указанную долю или приобрести ее за указанную сумму. Данные уведомления были направлены нотариусом Капустиной Н.А. по адресу ее места жительства письмом с уведомлением, которое впоследствии были возвращены обратно с отметкой: «истек срок хранения». Факт регистрации поданных уведомлений, их отправки подтверждается показаниями нотариуса Г., а также выпиской из реестровой записи нотариуса, реестром отправки почтовых уведомлений, кассовым чеком и возвращенным конвертом.

Нотариусом г.Тулы Г. свидетельство от 23.03.2012 года, которым удостоверено направление в адрес Капустиной Н.А. 27.12.2011 года указанного выше уведомления с вышеизложенным содержанием и его возвращение в адрес нотариуса с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения составлено на основании ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, что подтверждает факт передачи информации.

Поскольку по истечении месяца Капустина Н.А. продаваемую долю не приобрела, о своем согласии на приобретение указанной доли ни продавцу, ни нотариусу не сообщила, Житинская В.А. произвела отчуждение принадлежащей ей доли Лабадзе К.В.

При обращении в суд истица Капустина Н.А. ссылалась на нарушении ее права преимущественной покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тула, ул. ...., д.*, которые суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

Разрешая заявленные доводы, суд считает, что требования ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавцом были соблюдены.

При этом суд исходит из того, что Житинская В.А. правомерно произвела отчуждение принадлежащей ей доли Капустиной Н.А.

Капустина Н.В. была предупреждена о намерении Житинской В.А. продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену, однако в установленный законом срок свое право преимущественной покупки не реализовала, что давало Житинской В.А. основания для заключения договора купли-продажи с иным лицом.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд не принимает во внимание доводы истца о том, что уведомление о продаже доли ей лично вручено не было, поскольку продавец выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме участника долевой собственности, направив соответствующее уведомление в адрес истца в соответствии с ФЗ «О почтовой связи», Правилами оказания услуг почтовой связи.

Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, также действующее законодательство не устанавливает какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продажи спорного недвижимого имущества.

По смыслу приведенных норм права преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности. При этом на продавца доли законом не возложена обязанность контролировать личное получение им заявления. Житинская В.А. приняла все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации.

Кроме того, после доставки уведомления по месту жительства сособственника вопрос о получении уведомления в ведении продавца не находился и относился к добросовестности получателя корреспонденции, которая в соответствии со ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации предполагается, что подтвердила допрошенная в судебном заседании свидетель Д. (почтальон).

Ответчик Житинская В.А. добросовестно предприняла все необходимые меры к тому, чтобы не допустить нарушения права истицы на преимущественное право покупки отчуждаемой доли, после которых 02.06.2012 года осуществила продажу принадлежащего ей имущества Лабадзе К.В., по цене не менее той, которая была предложена Капустиной Н.А. в направленном нотариусом уведомлении.

Лабадзе К.В. воспользовался своим правом на государственную регистрацию принадлежащей ему доли, а регистрирующий орган в свою очередь проверил представленные документы, и, не установив противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на спорный объект недвижимого имущества, не усмотрев оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации права, произвел государственную регистрацию права собственности ответчика Лабадзе К.В. на принадлежащую ему долю в спорном жилом помещении.

То обстоятельство, что Капустиной Н.А. не получено направленное в ее надлежащий адрес по месту ее регистрации заявление о предстоящей купле-продаже не препятствовало совершению сделки купли-продажи.

Суд считает, что то обстоятельство, что Капустиной Н.В. уведомление нотариуса не было получено, не является обстоятельством, препятствующим Житинской В.А. продать по договору купли-продажи от 02.06.2012 года принадлежащие ей доли. Данное обстоятельство также не препятствует и государственной регистрации договора и перехода права собственности, поскольку требования п. 1 ст. 250 ГК Российской Федерации продавцом соблюдены, требования п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ о представлении для государственной регистрации документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий также соблюдены.

То обстоятельство, что истец не получил уведомление о продаже доли и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Доказательств совершения истицей каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении и возможности заключить договор купли-продажи спорных долей в указанный в заявлении срок, равно как и после его истечения, при разрешении спора не представлено. При этом закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

Закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.

Как уже было указано выше, доказательств совершения истицей каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении и возможности заключить договор купли-продажи доли, при разрешении спора не представлено. Не было представлено истицей доказательств и того, что Житинская В.А. уклонялась от заключения с ней договора купли-продажи.

В обоснование своего намерения приобрести спорное имущество, по ходатайству истицы были допрошены свидетели Б. Т.В., С.., Ж., которые пояснили, что в разговоре с каждым из них Капустина Н.А. выражала желание приобрести спорное имущество, однако ни один из них не был свидетелем каких- либо действий совершенных Капустиной Н.А. по отношению к Житинской В.А.

В связи с чем показания свидетелей Б., С., Ж., К. о том, что Капустин Н.А. имела намерения приобрести спорное имущество, судом во внимание не принимается.

Довод истицы о наличии у нее денежных средств, необходимых для выкупа доли в размере, указанном в договоре купли-продажи, подтвержденные показаниями свидетелей Б., С., Ж., К., не может быть принял во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при установлении факта соблюдения требований ч. 2. ст. 250 ГК Российской Федерации.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Частью 3 статьи 250 ГК Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК Российской Федерации.

Частью 1 ст. 200 ГК Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как установлено судом, о предстоящей продаже доли спорного дома Капустиной Н.А. стало известно о совершенной сделки 09.05.2012 года. Указанные обстоятельства подтверждаются помимо показаний ответчицы Житинской В.А., показаниями свидетелей Д., И., а также детализацией телефонных переговоров, из которых усматривается, что с домашнего телефона Житинской В.А. был сделан звонок на мобильный телефонный номер, принадлежащий Капустину В.А., супругу истицы.

У суда не возникает сомнения в том, что при наличии длительных конфликтных отношений между сторонами, телефонные переговоры 09.05.2012 года были связаны именно с этим событием.

О наличии договора купли-продажи от 02.06.2012 г., Капустиной Н.В. должно было стать известно 14 августе 2012 года, когда с мобильного телефона К. был сделан телефонный звонок новому собственнику Лабадзе К.В. Соответственно, с заявлением в суд Капустина Н.А. имела право обратиться до 14.11.2012 г.

Однако первоначальное обращение в суд последовало лишь 28.11.2012 года. Определением Привокзального районного суда г.Тулы это исковое заявление было оставлено без движения, а в последствие возвращено.

Доводы истицы о том, что о заключенном договоре купли-продажи ей стало известно только в октябре 2012 года, подтвержденные показаниями свидетелей К., не могут быть приняты во внимание, поскольку начало течения срок давности для обращения в суд с требование о переводе прав покупателя закон связывает с моментом, когда участнику долевой собственности стало или должно было стать известно о совершении сделки. Как уже было указано, 09.05.2012 года Капустиной Н.А. стало известно о намерении Житинской В.А. распорядиться своей долей, о том, что собственником стал Лабадзе К.В. стало известно 14.08.2012 г.

Кроме того суд не придает доказательственное значение показаниям свидетеля К., поскольку свидетель является супругом истицы, а следовательно лицом, заинтересованном в исходе дела. Показания допрошенного в судебном заседании свидетеля опровергаются показаниями иных допрошенных свидетелей Д., И.., а также фактами, изложенными в письменных доказательствах, исследованных судом при разрешении дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Анализируя изложенное суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Капустиной Н.А. к Житинской В.А., Лабадзе К.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Поскольку требования о признании права собственности, аннулировании записи о регистрации, являются производными от первоначального требования о переводе прав и обязанностей покупателя в удовлетворении которого Капустиной Н.А. судом отказано, то указанные требования о признании права собственности, аннулировании записи о регистрации, также удовлетворению не подлежат.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1.2 Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет Управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Денежные средства в размере 805000 рублей были внесены Капустиной Н.А. в кассу Управления Судебного департамента в Тульской области по квитанции к приходному кассовому ордеру № * от 14.03.2013 года.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований Капустиной Н.А. к Житинской В.А., Лабадзе К.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, аннулировании записи о регистрации, то по вступлению в законную силу настоящего решения денежные средства в размере 805000 рублей внесенные в кассу Управления Судебного департамента в Тульской области по квитанции к приходному кассовому ордеру № * от 14.03.2013 года подлежат возвращению Капустиной Н.А..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Капустиной Н.А. к Житинской В.А., Лабадзе К.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности, аннулировании записи о регистрации, отказать.

По вступлению в законную силу настоящего решения денежные средства в размере 805000 рублей, внесенные в кассу Управления Судебного департамента в Тульской области по квитанции к приходному кассовому ордеру № * от 14.03.2013 года возвратить Капустиной Н.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 05 апреля 2013 года.

Председательствующий А.В. Сонина