Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2053/2021 ~ М-1873/2021 от 09.11.2021

К делу № 2-2053/2021

23RS0012-01-2021-002515-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 23 декабря 2021 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего Дзигаря А.Л.,

при секретаре Гричанной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Сидорова А. С. к Полстяной О. А. о признании недействительной сделки купли-продажи неотделимых улучшений недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами,

установил:

Сидоров А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Полстяной О.А. о признании сделки купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка (договор на неотделимые улучшения от ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ответчиком недействительной; применении последствия недействительности сделки: взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде денежных средств в сумме 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей; взыскании с ответчика в пользу истца расходов на проведение независимой оценки неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка в сумме 19000 (девятнадцать тысяч) рублей; взыскании с ответчика в пользу истца штрафных процентов за пользование чужими деньгами, начисляемые по ключевой ставке ЦБ РФ (по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ), на сумму основного долга с учетом ее уменьшения в случае погашения, за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ и до момента фактического исполнения денежного обязательства; взыскании с ответчика в пользу истца уплаченной государственной пошлины в размере 20200 (двадцать тысяч двести) рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 13 сентября 2021 года между истцом и ответчиком - Полстяной О. А. заключен Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> (далее - Договор купли-продажи). В данной сделке истец является покупателем, а ответчик продавцом. 15 сентября 2021 года право собственности истца было зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. По условиям Договора купли-продажи 30 сентября 2021 года истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а истец принял земельный участок и жилой дом. Согласно Договору купли-продажи общая стоимость указанных объектов составила 2200000 (два миллиона двести тысяч) рублей из расчёта - стоимость земельного участка 665000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей; жилой дом — 1535000 (один миллион пятьсот тридцать пять тысяч) рублей. Расчёт с ответчиком (продавцом) был произведён наличными денежными средствами в полном объёме в день подписания договора, о чём свидетельствует расписка продавца. Одновременно, был заключен Договор на неотделимые улучшения указанных объектов недвижимости. Стоимость неотделимых улучшений была установлена продавцом в размере 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей. Указанная сумма истцом также была передана ответчику (продавцу) в день подписания договора (13 сентября 2021 года), что подтверждается распиской продавца. Согласно данному Договору "неотделимыми улучшениями" недвижимого имущества, приобретённого истцом у ответчика по Договору купли-продажи, являются: 1. Штукатурка и шпаклевка стен; 2. Оклеивание стен обоями; 3. Укладка ламината и керамической плитки; 4. Пластиковое остекление; 5. Монтаж электрики; 6. Монтаж сантехнических стояков водоснабжения и канализации в доме; 7. Установка счетчиков; Установка двухконтурного котла; 8. Подключение газа; 9. Установка металлических входных дверей; 10. Подключение газа; 11. Установка роллеты, калитки; 12. Бетонные дорожки на земельном участке; 13. Другие виды работ по облагораживанию жилого дома и земельного участка. Согласно пункту 6.2 Договора купли-продажи "настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на неё к Покупателю без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора". В силу пункта 6.3 Договора купли-продажи любые изменения и дополнения к настоящему договору должны подлежать государственной регистрации. Кроме того, в пункте 1 данного Договора указанный жилой дом и земельный участок, которые истец приобрёл у ответчика по Договору купли-продажи, а в пункте 2.1 Договора на неотделимые улучшения имеется ссылка на то, что улучшения "являются неотделимой частью недвижимого имущества, указанного в п.1". Таким образом, исходя из условий обоих договоров, истец пришел к следующим выводам: 1. "неотделимые улучшения" являются неотъемлемой частью недвижимого имущества, которые ответчик продал истцу по Договору купли-продажи; 2. оплатив ответчику стоимость недвижимого имущества по Договору купли- продажи, истец одновременно оплатил и "неотделимые улучшения", являющиеся его составной частью. Согласно Отчету №«...» "Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений жилого дома, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, <адрес>А фактическая стоимость неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка, перечисленных в Договоре на неотделимые улучшения, составляет 630000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей. Сравнение цены земельного участка и жилого дома, определенной Договором купли-продажи, с рыночной стоимостью неотделимых улучшений данных объектов недвижимости, указанной в "Отчете об оценке стоимостью неотделимых улучшений" свидетельствует о следующем: 1. стоимость неотделимых-, улучшений, перечисленных в Договоре на неотделимые улучшения, соотносится со стоимостью жилого дома и земельного участка и составляют около 28,6 % от стоимости данных объектов недвижимости; 2. стоимость неотделимых улучшений, указанная в Договоре на неотделимые улучшения, значительно превышает их стоимость, установленную в результате независимой оценки. По мнению истца, Договор неотделимых улучшений не соответствует закону, поскольку учитывая природу неотделимых улучшений объекта недвижимости, такие улучшения, исходя из неотделимости их от самого объекта недвижимости, не могут выступать самостоятельным объектом права, а следуют судьбе недвижимого имущества, так как являются его неотъемлемой частью.

Учитывая вышеизложенное, истец полагает, что Договор на неотделимые улучшения носит признаки недействительного договора, а деньги в сумме 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей, переданные ответчику по условиям данного договора, являются его неосновательным обогащением. Истец считает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Указанные основания явились основанием для обращения в суд.

Истец в судебном заседанииисковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, просили отказать в полном объёме.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно пунктам 1,2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пунктов 1-3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Судом установлено, что13.09.2021 г. между Полстяной О. А. и Сидоровым А. С. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>А стоимостью 2 200 000 рублей, который был зарегистрирован в ЕГРН 15.09.2021 г.

Также, 13.09.2021 г. между Полстяной О. А. и Сидоровым А. С. был заключен договор на неотделимые улучшения земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>А стоимостью 2 400 000 рублей.

30.09.2021 г. между Полстяной О. А. и Сидоровым А. С. был подписан акт приема передачи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>А, согласно которому обязанности сторон выполнены, претензий друг к другу нет.

Расчёт по вышеуказанным договорам произведён полностью, что сторонами не оспаривается.

20.10.2021 г. Сидоров А.С. заключил с АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Южный филиал Горячеключевское отделение договор на оказание услуг на проведение оценки №«...». Стоимость услуг — 19 000 рублей.

Согласно отчету №«...» от ДД.ММ.ГГГГ, величина рыночной стоимости неотделимых улучшение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А, составляет 630 000 рублей.

28.10.2021 г. Сидоров А. С. направил Полстяной О. А. претензию с требованием вернуть неосновательное обогащение в размере 2 400 000 руб., полученное по договору на неотделимые улучшения.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за смет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

По смыслу указанных правовых норм, неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно трёх условий: факт приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счёт другого лица, а также отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счёт другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке.

Для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить в качестве юридически значимых обстоятельств не только наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения (приобретение либо сбережение ответчиком имущества) за счет истца и его размер, определяемый с разумной степенью достоверности, но и отсутствие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения.

Приобрести юридическое значение может не всякое обогащение за чужой счет, а лишь неосновательное обогащение одного лица за счет другого. Отсутствие установленного законом, иными правовыми актами или сделкой основания для обогащения за чужой счет является важнейшим условием возникновения кондикционного обязательства. Исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, надлежащее основание приобретения (сбережения) имущества должно быть установлено законом, иными правовыми актами или сделкой.

Следовательно, требования о неосновательном обогащении могут быть предъявлены только к лицу, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего).

Для применения статьи 1102 ГК РФ необходимо наличие объективного результата: факт неосновательного приобретения (сбережения) имущества без должного правового основания.

Согласно положениям пунктов 1,2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, разница между рыночной стоимостью неотделимых улучшений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и стоимостью, определенной договором, не является неосновательным обогащением продавца имущества – Полстяной О. А.

Предъявляя данное требование, истец, по сути, намерен изменить установленную соглашением сторон цену проданного недвижимого имущества, что недопустимо, противоречит положениям ст. 421 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, с учётом анализа оспариваемых документов, исходя из их текста, из последующего поведения сторон договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Истец, приняв от ответной стороны полное исполнение по двум договорам, подтвердив их действие путём подписания акта приема передачи недвижимости после регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, не имея претензий по жилому дому, не вправе требовать признать договор на неотделимые улучшения недействительным. Более того, с учётом конкретных обстоятельств по делу данное обстоятельство противоречит принципу добросовестности сторон.

С учетом указанного, а также положений ст. 10 ГК РФ суд считает требования истца о признании договора на неотделимые улучшения недействительным и взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений в размере 2 400 000 неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Сидорова А. С. к Полстяной О. А. о признании недействительной сделки купли-продажи неотделимых улучшений недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами, -оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение месяца.

Судья -