Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-487/2016 ~ М-2643/2015 от 24.12.2015

Решение вступило в законную силу 14.09.2016

Дело № 2-487/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2016 года                    город Нижний Тагил

Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Каракаш М.С.,

при секретаре Скоробогатовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фадеев А.А. к Мамневу В.Г. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Фадеев А.А. обратился в суд с иском к Мамнев Е.В., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от **.**.*****, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму, внесенную истцом за приобретение недвижимого имущества в размере *** рублей.

В обоснование иска указал, что **.**.***** между Фадеев А.А. и Мамнев Е.В. был заключен договор купли-продажи б/н от **.**.***** о продаже следующего недвижимого имущества: жилого помещения – *** комнатной ***, находящуюся в *** По указанному договору ответчик был обязан передать указанное недвижимое имущество в соответствии с п. 4 договора не заложенную, не проданную, не в споре и не состоящую под арестом. Истец оплатил недвижимое имущество, на что в п. 3 указанного договора имеется прямое указание. В п. 5 договора усматривается, что в квартире зарегистрированы: Бралгина А.И., Конищева С.Ю., другие лица отсутствуют. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех вышеуказанных зарегистрированных лиц. Однако, когда истец явился в квартире, то не имел возможности доступа в квартиру, поскольку Бралгина А.И. и Конищева С.Ю., проживающие в квартире, отказались предоставить ему доступ в квартире, ссылаясь на то, что жилое помещение выбыло из владения незаконно, по факту чего они обратились в правоохранительные органы. Истец обратился устно к ответчику с требованием о расторжении договора, на что ответчиком ответил отказом. **.**.***** истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора купли-продажи, ответ до настоящего времени не получен. **.**.***** истцом было направлено требование повторно. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, а именно п. 5 договора, в соответствии с которым предусматривалась обязанность продавца по снятию с регистрационного учета третьих лиц, проживающих в квартире истец утратил интерес в покупке указанного жилого помещения, поскольку осуществление им права собственника указанной квартиры становится невозможным.

В судебном заседании 11 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Бралгина А.И. и Конищева С.Ю..

В судебном заседании 06 апреля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В настоящее судебное заседание истец Фадеев А.А. не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель Управление Федеральной истца Иванов А.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от **.**.***** сроком на три года, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Мамнев Е.В. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель Управление Федеральной ответчика Раудштейн А.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от **.**.***** неограниченным сроком действия, исковые требования не признал, поддержав возражения, указанные в отзыве. Требования истца мотивированы невозможностью использования по назначению приобретённого по договору купли-продажи жилого помещения. Между тем в материалы дела истцом представлен договор купли-продажи, который является действительным и никем не оспорен и свидетельство о праве собственности, подтверждающее регистрацию права истца на спорное жилое помещение. Соответственно истец с учетом своего статуса собственника *** квартиры номер ***, расположенной по адресу *** вправе защищать свои права, предъявив иск о выселении Бралгина А.И. и Конищева С.Ю. и снятии их с регистрационного учета. Указанные лица являются прежними собственниками, не сохраняющими права пользования спорной квартирой. Ответчик, несмотря на содержание договора купли-продажи, не имеет возможности правового воздействия на указанных выше лиц и принуждение их к выселению из спорной квартиры и снятии с регистрационного учета. Истец каких-либо действий по предоставлению ответчику прав на правовое решение вопроса восстановления его прав как собственника не совершал (например, выдача ответчику доверенности). Таким образом, истец имеет законный способ защиты своих прав не связанный с прекращением права собственности на спорное жилое помещение. В обоснование исковых требований ответчик указывает на существенное нарушение условия договора, неисполнение п. 5 в части обеспечения снятия с регистрационного учета Бралгина А.И. и Конищева С.Ю. С учетом того, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенными условиями являются условие о предмете и цене. Все указанные существенные условия сторонами согласованы в договоре и исполнены ответчиком. Согласованное в договоре купли-продажи имущество (*** квартира номер ***, расположенная по адресу ***) передано ответчиком истцу по договору по цене определенной п. 3. Соответственно ответчиком исполнены все существенные условия договора купли-продажи от **.**.*****г., нарушение которых со стороны ответчика отсутствует. Как уже было указано ранее, ответчик не имел правовых механизмов для снятия с регистрационного учета Бралгина А.И. и Конищева С.Ю. Между тем, в исполнении договора купли-продажи ответчик за день до заключения договора направил в адрес указанных выше лиц письменное требование о выселении, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в заказное письмо. Согласно п. 6 договора купли-продажи квартира передана истцу без составления передаточного акта и до момента передачи осмотрена истцом и замечаний по её состоянию не заявлено. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истцу была представлена полная информация о состоянии квартиры и о проживании в ней на момент сделки указанных выше лиц. Между тем, данное обстоятельство не стало причиной для отказа от заключения сделки Фадеев А.А., который должен был осознавать, что риски связанные с выселением Бралгина А.И. и Конищева С.Ю. будут лежать на нем как на собственнике недвижимого имущества. Договором купли-продажи не была предусмотрены обязанность продавца по выселению указанных лиц, а снятие их с регистрационного учета возможно только после фактического выселения. Более того, договором (п. 5, на который ссыпается истец) не определен срок, в течение которого ответчик обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета указанных выше лиц, а соответственно невозможно установить и дату с которой ответчик считается ненадлежащим образом исполнившим данное обязательство.

Третьи лица Бралгина А.И. и Конищева С.Ю. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом путем направления судебной повестки. Конверты возвращены в адрес суда за истечением срока хранения.

От Конищева С.Ю. в суд поступил отзыв на исковое заявление, в котором она поддержала исковые требования Фадеев А.А., поскольку Мамнев Е.В. не известил истца о том, что она имеет право бессрочного пожизненного пользования спорной квартирой, которое было предоставлено ей Мамнев Е.В. при заключении договора купли-продажи от **.**.***** путем заключения соглашения к договору.

Представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Начальник Нижнетагильского отдела Гульшин Б.И. представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие Представитель Управление Федеральной Росреестра.

Выслушав Представитель Управление Федеральной истца и Представитель Управление Федеральной ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В судебном заседании установлено, что **.**.***** между Мамнев Е.В., как продавцом, и Фадеев А.А., как покупателем, заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры *** Стоимость квартиры определена сторонами в *** рублей, полностью уплаченных покупателем продавцу до подписания договора (пункт 3 договора).

Переход права собственности на указанную квартиру от продавца к покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем **.**.***** Фадеев А.А. выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.

Передача указанного недвижимого имущества от покупателя к продавцу произведена по соглашению сторон без составления передаточного акта. Квартира осмотрена покупателем лично, дефектов, недостатков при осмотре не обнаружено. Квартира находится в состоянии, отвечающем функциональному назначению и пригодна для постоянного проживания (пункт 6 договора купли-продажи).

    На основании пунктов 1 и 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Из содержания пункта 5 договора купли-продажи квартиры следует, что в спорной квартире зарегистрированными значатся Бралгина А.И. и Конищева С.Ю., других зарегистрированных лиц и лиц, сохраняющих право пользование указанным жилым помещением, не имеется. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех вышеназванных зарегистрированных в отчуждаемой по настоящему договору квартире лиц.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом в адрес ответчика **.**.***** и **.**.***** направлялись требования о расторжении договора купли-продажи. Данный факт представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункты 1 и 2).

Как было указано выше в спорной квартире значатся зарегистрированными Кощеева С.Ю. и Бралгина А.И. Данные обстоятельства отражены в пункте 5 договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком.

Таким образом, истец Фадеев А.А. с указанным условием договора был согласен, не воспользовался правом отказаться от заключения договора купли-продажи на указанных условиях.

По мнению суда, обстоятельства включения в договор купли-продажи условия о регистрации в жилом помещении третьих лиц однозначно свидетельствуют о том, что, заключая договор купли-продажи, будущий собственник поставлен в известность об обременении квартиры правами третьих лиц и признал их право на пользование данным жилым помещением.

Ответчик Мамнев Е.В. по исполнение пункта 5 договора купли-продажи **.**.***** направил Конищева С.Ю. и Бралгина А.И. уведомление о заключении им договора купли-продажи квартиры, в связи с чем предлагал им сняться с регистрационного учета из спорной квартиры в течение 5 дней со дня получения уведомления.

При этом суд не принимает во внимание довод Представитель Управление Федеральной истца о том, что ответчик не предпринял иных мер для снятия треть их лиц с регистрационного учета из спорной квартиры, поскольку только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и только собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, а также может требовать устранения всяких нарушений его права хотя бы эти нарушения и не были лишены с лишением владения (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 288, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с чем после заключения договора купли-продажи и его регистрации в установленном законом порядке Мамнев Е.В. перестал являться собственником спорной квартиры, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для решения вопроса о снятии Конищева С.Ю. и Бралгина А.И. с регистрационного учета из спорной квартиры.

Также суд не принимает во внимание довод истца о том, что квартира выбыла из собственности Бралгина А.И. и Канищевой С.Ю. незаконно, поскольку доказательств данного довода им суду не представлено, как и не представлено доказательств наличия у указанных лиц права пожизненного пользования спорной квартирой, хотя согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Представитель Управление Федеральной законом.

Таким образом, суду не представлено доказательства наличия существенных нарушений условий договора со стороны продавца Мамнев Е.В., которые могут повлечь его расторжение в судебном порядке. На основании чего в удовлетворении исковых требований Фадеев А.А. к Мамневу В.Г. о расторжении договора купли-продажи от **.**.*****, заключенного между Мамнев Е.В. и Фадеев А.А. в отношении ***, и взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере *** рублей надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске Фадеев А.А. к Мамневу В.Г. о расторжении договора купли-продажи от **.**.*****, заключенного между Мамнев Е.В. и Фадеев А.А. в отношении ***, и взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере *** рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 17 мая 2016 года.

Судья: