Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2343/2017 ~ М-2181/2017 от 23.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Неугодникова В.Н.,

с участием истцов Кочетова А.И., Кочетовой М.А.,

представителя ответчика – администрации г.о. Жигулевск Семеновой С.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Логиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2343/2017 по иску Кочетовой М. А., Кочетова А. И. к администрации городского округа Жигулевск о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в Жигулевский городской суд с иском к администрации г.о.Жигулевск, требуя взыскать с администрации г.о.Жигулевск в их пользу возмещение за принадлежащее им по праву общей долевой собственности по 1/2 доли жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, в размере по 820 000 рублей каждому.

В обоснование требований указали, что являются собственником квартиры в <адрес>, общей площадью 48,1 кв.м.

Согласно заключения межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о.Жигулевск жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Истцы указывают, что администрацией г.о. Жигулевск им было предложено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, от которого они отказались.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились с заявлением о выкупе принадлежащего им жилого помещения. Сумма возмещения рассчитана исходя из показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по г.о.Жигулевск – 34283 рублей, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из администрации г.о.Жигулевск поступил ответ об отказе в выкупе квартиры, что вынудило истцов обратиться за защитой своих прав в суд.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза. В соответствии с заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры в <адрес>, кВ.7, с учетом стоимости долей истцов в виде общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе земельный участок при многоквартирном жилом <адрес> составляет 1507000 рублей,

- размер убытков составляет 86 611 рублей.

В судебном заседании истцы Кочетова М.А., Кочетов А.И. с заключением судебной экспертизы согласились, однако на первоначально заявленных исковых требования настаивали в полном объеме. Также не оспаривали, что стоимость услуг риэлтора в <адрес> фактически составляет 30000 рублей.

Представитель ответчика администрации г.о. <адрес> – Семенова С.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что в рамках муниципальной программы г.о.Жигулевск по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г.о.Жигулевск, освоены средства на строительство нового жилья. Финансирование мероприятий Программы осуществляется за счет средств Фонда и областного бюджета <адрес>. На приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на территории г.о.<адрес> для переселения граждан из аварийного жилищного фонда администрацией г.о.Жигулевск заключены муниципальные контракты, в соответствии с которыми построены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома.

С заключением судебной экспертизы не согласилась. Указала, что экспертом в заключении не были учтены специфика <адрес> в отношении услуг риэлтора, которые стоят 30000 рублей. Также не согласилась с заключением в части подбора аналогов обследуемого объекта. С учетом изложенного считала определенную в заключении эксперта стоимость жилого помещения завышенной.

Суд, выслушав пояснения истцов, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, допросив эксперта, находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истца о взыскании возмещения за жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст.2 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6ст.32 ЖК РФ)

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что истцы Кочетова М.А. и Кочетов А.И. являются собственниками по 1/2 доле каждый в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 48,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы зарегистрированы в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной МБУ «МФЦ» г.о. Жигулевск.

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2020 года» многоквартирный <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2013-2017 г.г.

Постановлением администрации г.о. Жигулевск № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена муниципальная программа г.о. Жигулевск «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории г.о. <адрес> на 2013-2017 г.г.», в соответствии с которой многоквартирный <адрес> включен в четвертый этап программы.

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, а также принимая во внимание указанные разъяснения, суд приходит к выводу о том, что истцы, являясь собственниками по 1/2 доле каждый жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, в связи с чем их требования о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении рыночной стоимости жилого помещения суд считает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В.

Сомнений в достоверности указанного заключения у суда не имеется, поскольку оно выполнено экспертом, чья квалификация подтверждена документально, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, неясностей и противоречий не содержит, произведено с осмотром подлежащих оценке объектов.

Будучи допрошенным в судебном заседании эксперт Г.С.В. пояснил, что порядок подбора аналогов отражен в его экспертном заключении. В ходе анализа рынка установлено, что на момент исследования на рынке отсутствовали аналоги с каменными стенами, в связи с чем им были подобраны аналоги, исходя из места расположения объектов максимально приближенных к объекту оценки, с каменными стенами, в впоследствии была выполнена корректировка на материал стен.

Также при подборе аналогов экспертом был учтен уровень отделки оцениваемого жилого помещения. Квартиры делятся по уровню отделки на требующие ремонта, стандартные, типовые и с высококачественной индивидуальной отделкой. В рассматриваемом случае исследуемая квартира имеет улучшенную отделку, ремонт произведен недавно. Аналоги подбирались из соответствующего сектора. Подобранные аналоги попали в средний ценовой диапазон. Ранее исследуемые им объекты в иных домах, признанных аварийными, были в худшем состоянии, в них необходимо было делать ремонт, перед тем как, в них проживать. Удельная стоимость за квадратный метр исследуемой квартиры выше, чем нижние границы. Исследуемый объект попал в средний ценовой диапазон.

Каких-либо возражений по существу экспертного заключения в части определения рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения, доказательств иной стоимости жилого помещения, сторонами не представлено

При этом суд соглашается с выводами эксперта о том, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок в полной мере не является объектом гражданского оборота, в связи с чем не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. При этом суд исходит из следующего:

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Частью 2 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу приведенных норм право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает у лица с момента приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме и прекращается с момента его отчуждения.

Таким образом, доля собственника помещения в многоквартирном доме в общем имуществе не может являться предметом самостоятельного гражданского оборота, а потому не полежит оценке.

Кроме того, рыночная стоимость доли спорного жилого помещения определялась экспертом исходя из стоимости аналогичных жилых помещений в многоквартирном доме, приобретая каждое из которых, лицо становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Указанные обстоятельства свидетельствуют, в том числе, о том, что стоимость общего имущества входит в стоимость квартир-аналогов, которые подобрал эксперт, и как следствие, в рыночную стоимость спорного имущества, определенную экспертом.

В соответствии с заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, с учетом стоимости долей Кочетова А.И. и Кочетовой М.А. в виде общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе земельный участок при многоквартирном жилом доме составляет 1507000 рублей, из которых стоимость 1/2 доли Кочетова – 753500 рублей, 1/2 доли Кочетовой М.А. – 753500 рублей.

При определении размера убытков, причиненных истцам в связи с изменением места проживания, эксперт обосновано в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включил в них расходы по подбору нового жилья и оформлению права собственности на него, расходы по аренды аналогичного жилого помещения на период поиска жилья, услуги нотариуса, поскольку у истцов оформлена общая долевая собственность на спорное жилое помещение, а также обоснованно дважды рассчитал стоимость расходов по организации переезда, так как истцы будут вынуждены понести данные расходы при переезде из спорного жилья в арендное, а затем в приобретенное на праве собственности.

Вместе с тем, в заключении стоимость услуг риэлтора оценена в 45210 рублей.

В судебном заседании эксперт Г.С.В. пояснил, что при определении расходов на подбор жилья экспертом были проведены маркетинговые исследования исходя из стоимости услуг риэлтора в размере 3% от стоимость жилого помещения.

Однако впоследствии ему стало известно, что в силу специфики рынка жилья в <адрес> стоимость услуг риэлтора не превышает 30000 рублей.

С учетом изложенного, суд считает возможным определить стоимость услуг риэлторов при определении размера убытков, связанных с изменением места жительства, до 30000 рублей.

Таким образом, общий размер убытков складывается из: аренды жилого помещения на время подбора нового – 18000 рублей, организации переезда – 13866 рублей, подбора помещения для приобретения в собственность в размере 30000 рублей, оформления права собственности на новое помещение в размере 2000 рублей, услуги нотариуса в размере 7535 рублей, а всего – в размере 71401 рубль.

Общий размер возмещения за жилое помещение, подлежащий взысканию в пользу истцов составляет 1578401 рубль (1507 000 рублей + 71 401 рубль).

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе, в случае отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2 ГК РФ.

Положения статьи 239.2 ГК РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с его изъятием производится отчуждение расположенных на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащих собственнику изымаемого земельного участка или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве.

Таким образом, принимая решение о возмещении стоимости жилого помещения, необходимо разрешить вопрос о дальнейшей судьбе данного имущества, поскольку сохранение права собственности на фактически изъятое имущество, при справедливой компенсации их стоимости в сложившихся правоотношениях будет нарушать баланс частного и публичного интереса.

С учетом изложенного при вынесении решения суд считает возможным указать, что настоящее решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов по 1/2 доле за каждым и государственной регистрации права общей долевой собственности муниципального образования г.о.Жигулевск на указанные доли спорного жилого помещения – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 32, 36-38 ЖК РФ, ст. 235, 239.2, 290 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кочетовой М. А., Кочетова А. И. удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Жигулевск в пользу Кочетовой М. А. возмещение за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 789200 рублей 50 копеек, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 753500 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 35700 рублей 50 копеек.

Взыскать с администрации городского округа Жигулевск в пользу Кочетова А. И. возмещение за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 789200 рублей 50 копеек, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 753500 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 35700 рублей 50 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым Кочетовой М. А., Кочетова А. И. и государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Жигулевск на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Самарский областной суд через Жигулевский городской суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жигулевского городского суда

<адрес> В.Н. Неугодников