Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1743/2021 от 11.05.2021

УИД: 23RS0058-01-2020-0004893-71

Дело № 2-1743/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«09» июля 2021 года                                         г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего                                                             Клименко И.Г.

При ведении протокола помощником судьи                              Кравченко Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению администрации <адрес> к ФИО3 о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к к ФИО3 о расторжении договора аренды от 05.12.2018 г. № о предоставлении земельного участка площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Хостинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление администрации <адрес> к ФИО3 о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением <адрес>вого суда от 06.04.2021г. определение Хостинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения дела по существу.

    Апелляционным судом указано, что материалами дела подтверждено, что в адрес ответчика администрацией <адрес> направлены 2 (две) претензии от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в указанных претензиях и в просительной части искового заявления не содержатся требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Обосновывая выбранный способ защиты Истец сослался на положения:

-ст. ст. 304 и 305 ГК РФ, и, в этой связи, п. 45 совместного постановления пленума 10/22 (Пленум ВС РФ №10 Пленум ВАС РФ №22) от 29..04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которые предусматривают возможность подачи иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения».

-ст. 401 ГК РФ которые предусматривают, что лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его не надлежащим образом несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

-ст. 619 ГК РФ которые предусматривают, что в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо существенно ухудшает имущество, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом.

    В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены доказательства направления ответчику претензий от ДД.ММ.ГГГГ и 26.08.2020г.

В судебном заседании представитель истца администрации <адрес> – ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивала.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 против удовлетворения иска возражал проиив удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды № земельного участка с ГКН №, площадью 2000 м. кв., с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», договор зарегистрирован в уполномоченном государственном органе в установленном порядке, сроком действия: с момента его государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ. На момент рассмотрения спора истцом выявлено, что на спорном участке расположено строение, возведенное без разрешительной документации, претензиями от 26.08.2019г. № предложено расторгнуть договор аренды.

    Исследовав наличие на земельном участке объекта с признаками самовольно возведенного, и требование истца о расторжение договора аренды по этому основанию, суд приходит к следующему выводу. С учетом положений абз. 2 пп. 11, п.1 ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. А с учетом того, что предметом спора является право аренды на земельный участок,- суд не может согласиться с истцом о достаточности правовых обоснований, применимых истцом, исключительно со ссылкой на нормы Гражданского кодекса, устанавливающего и регулирующего только общие принципы в расторжении и прекращении договоров. В отношении сложившихся спорных правоотношений между истцом и ответчиком Суд считает подлежащим применению земельное законодательство, устанавливающее специальный порядок расторжения договора аренды земельного участка, урегулированный ст. 46 ЗК РФ.

     Так, в соответствии со ст. 46 «Основания прекращения аренды земельного участка» ЗК РФ предусмотрены следующие основания прекращения аренды земельного участка при размещении на нем самовольного объекта. Так, пунктом 4 указанной статьи (применительно к рассматриваемому спору) установлено, что Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных: частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 - 14 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанными нормами установлено, что для арендодателя (Истец по делу) основанием для одностороннего отказа от договора аренды является не сам факт наличия на арендуемом участке самовольного объекта, а наличие неисполненного арендатором решения по его сносу.

    В этой же связи суд считает, применимым положения пункта 22 совместного пленума ВС и ВАС 10/22, в соответствии с которым применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В то время как ссылка Истца на положения пункта 45 указанного совместного пленума, а так же на ст. 304 ГК РФ не находится в причинно-следственной связи с рассматриваемым спором, так как предусматривает судебную защиту по спорам, возникающим из ВНЕ ДОГВОРНЫХ отношений.

Таким образом, законодателем предусмотрен внесудебный односторонний порядок расторжения (отказ) от договора аренды по инициативе Арендодателя (Истца по делу) при условии расположения на арендуемом участке самовольного объекта и при невыполнении ответчиком (арендатором) в отношении самовольного объекта требований по его сносу. Несоблюдение указанного порядка является безусловным нарушением закона. А обращение в суд с требованием о расторжении договора при наличии внесудебной процедуры его прекращения путем отказа от него в одностороннем и вне судебном порядке,- является недопустимым и судом оценивается как применение Истцом не предусмотренного способа защиты права. Применение Истцом не предусмотренного законом способа на правовую защиту, направленного на прекращение права аренды Ответчика без определения правовой судьбы строения, расположенного на арендуемом участке влечет к нарушению причинно-следственной связи между строением и земельным участком.

Судом так же исследованы обстоятельства возникновения прав Ответчика на спорный земельный участок. Так, ДД.ММ.ГГГГ между ответчицей по делу (девичья фамилия ФИО2) и ОАО «Мацестинский чай» был заключен договор купли-продажи насаждений (плантация чая) в количестве 8080 штук (лист 86 дела). В соответствии с представленным договором отчуждаемые насаждения расположены на земельном участке с ГКН №. Пунктом 1.2. указанного договора сторонами установлено, что одновременно с продажей насаждений покупатель (ответчик по делу) приобретает права аренды на земельный участок, на котором расположены насаждения (чайные плантации). Во исполнение указанного, Ответчицей и ОАО «Мацестинский чай» в день заключения договора купли-продажи зеленых насаждений ДД.ММ.ГГГГ был заключен и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении участка ГКН № мерою 4000 м.кв. переход права аренды по указанному договор передачи прав и обязанностей аренды земельного участка с ГКН № зарегистрирован уполномоченным государственным органом, о чем в ЕГРП совершена запись 23-23-50/2021/2014-8.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации <адрес> № утверждена схема по разделу первоначального (материнского) земельного участок с ГКН № мерою 4000 м.кв. В результате чего, были образованы три земельных участка, один из которых с сохраненным государственным кадастровым номером №, но с измененной площадью в 2000 м.кв. администрацией <адрес> был предоставлен в аренду ответчику. Во исполнение пункта 3.2. постановления № между администрацией (истец) и ФИО3 (ответчик) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № о досрочном расторжении которого настаивает истец. Указанные выше договоры ответчиком представлены суду и приобщены к материалам дела. Истцом подтвержден факт расположения на спорном земельном участке многолетних насаждений. При этом, Истцом не заявлены требования, направленные на разрешение правовой судьбы насаждений, расположенных на спорном участке. При таких обстоятельствах Суду очевидно, что удовлетворение иска путем расторжения договора аренды земельного участка не восстановит нарушенное право Истца так как не прекратит за ответчиком фактическое (внедоговорное) владение спорным участком.

Ответчиком в материалы дела так же представлен договор купли-продажи объектов зеленых насаждений на земельном участке с ГКН № и даны пояснения относительно многолетних насаждений со ссылкой на Решение Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А-32-22888/2006-36/505, породившее право на многолетние насаждения как на объект недвижимого имущества. В представленном ответчиком договоре описываются многолетние насаждения, расположенные на земельном участке с ГКН №, в то время как предметом спора является участок с ГКН № а, каких-либо доказательств тождественности этих участков Ответчиком Суду не предоставлено. В связи с чем, и по основаниям ст. 60 и 67 ГПК РФ Суд не принимает указанные документы в качестве доказательств.

Таким образом, Ответчиком не доказан статус зеленых насаждений, произрастающих на спорном земельном участке ГКН №, как объектов недвижимости в то время, как п. 4.4 Договора купли-продажи зеленых насаждений предусмотрено обязательное условие о регистрации перехода права собственности на чайную плантацию (л.д. 51 оборот).

Суду очеведна причинно-следственная связь между видом разрешенного использования спорного участка «для сельскохозяйственного использования» и многолетними растениями на нем произрастающими. Уклонение стороной Истца от исследования вопросов последующей судьбы многолетних насаждений как то их вырубка, перемещение, оставление на прежнем месте - пораждает неопределенность судебного акта, что так же расценивается Судом как применение Истцом не предусмотренного законом способа защиты своего права.

При этом истец является органом муниципального власти, обращаясь с настоящим иском не проявляет должной озабоченности к судьбе социально-значимой, фактически устаявшейся сельхоз продукции географического местапроисхождения именуемой «Краснодарский чай». Поскольку в случае расторжения договора аренды, чайнавя плантация останется без обслуживания и ухода, что приведет ее к гибели.

Суд критически оценивает акт визуального осмотра спорного земельного участка, положенный истцами в основу своих исковых требований.

Согласно п. 3.7.13 Административного регламента осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утв. постановлением администрации города Сочи от 14.01.2019 № 17 от 30.12.2013 № 2940 (далее - Административный регламент) о проведении проверки объектов земельных отношений, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилого строительства с целью удовлетворения гражданами личных бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, подлежащее проверке лицо уведомляется органом муниципального земельного контроля не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.

Согласно п. 3.7.14 Административного регламента муниципальный земельный контроль осуществляется при участии собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя или арендатора проверяемого земельного участка либо его уполномоченного представителя, а также в случаях отсутствия собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя или арендатора — при условии их надлежащего уведомления.

Как усматривается из материалов дела ответчик ФИО3 уведомлена о проверке в форме осмотра земельного участка и составления акта не была.

Согласно п. 3.7.15 Административного регламента оформление результатов проверки производится посредством составления акта проверки (обследования земельного участка). Акт проверки оформляется непосредственно после завершения проверки в двух экземплярах, один из которых с копиями приложений вручается лицу, в отношении которого проводилась проверка под роспись. В случае отсутствия гражданина акт проверки направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Никаких сведений о направлении второго экземпляра акта ответчику не представлено.

Тем самым ФИО3 не только не знала о проведенной проверке, ее юридические обоснования, не была приглашена к участию, но была лишена возможности обжаловать ее результаты.

В то время, как согласно абз. 6 п. 3.7.15 Административного регламента в случае несогласия с фактами, выводами, изложенными в акте проверки, либо с выданным предписанием об устранении выявленных нарушений гражданин в течение пятнадцати дней с даты получения акта проверки вправе представить в орган муниципального земельного контроля в письменной форме возражения в отношении акта проверки, приложив к таким возражениям документы, подтверждающие обоснованность таких возражений.

Сама проверка носила формальный подход и не может быть основана на отнесена к контролирующим действиям земельного контроля, поскольку никаких столь- значимых обследований, анализа, либо установленных обстоятельств не было. Представленные фотоснимки (л.д. 33,34) это единственные результаты проверки, которые сами по себе не могут быть отнесены к месту положения земельного участка, поскольку акт не содержит никаких сведений об использованных приборах, их зарегистрированных правовых основаниях и сведений об установленных координатах.

И, как выше установлено судом, неправомерные действия специалиста земельного контроля при проведении указанной проверки с грубым нарушением закона и требований, явились основаниями к тому, что не были установлены юридически значимые основания, а именно: использования земельного участка в качестве чайной плантации исторически заявленной сельхозкультурой географического (местного) произростания «Краснодарский чай».

Статья 72 Земельного кодекса РФ предусматривает, что муниципальный земельный контроль это деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

Согласно пункта 8 статьи 10 Закона Краснодарского края "О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края" от 04.03.2015 № 3126-КЗ, в случае, если по результатам проведенной проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля должностным лицом, уполномоченным на осуществление муниципального земельного контроля, выявлен факт размещения объекта капитального строительства на земельном участке, на котором не допускается размещение такого объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и (или) установленными ограничениями использования земельных участков, указанное лицо в срок не позднее пяти рабочих дней со дня окончания проверки направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения данного земельного участка уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих указанный факт. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливаются в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Результаты указанной проверки могут быть обжалованы правообладателем земельного участка в судебном порядке.

В соответствии со статьей 2 Закона Краснодарского края "О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края" от 04.03.2015 № 3126-КЗ, муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с принципом соблюдения прав и законных интересов органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан.

Действия ответчика и личные данные ФИО3 так же подлежат учету, поскольку несущественные суммы задолженности по арендной плате – 757 рублей и пени – 164 рубля, были погашены еще осенью 2020 г. (л.д. 97,98), а сама ФИО3 являясь предпринимателем, занимается воспитанием 9-х несовершеннолетних детей, то есть отнесена к социальному статусу «многодетная мать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

         В удовлетворении исковых требований администрации <адрес> к ФИО3 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 16 июля 2021 года.

Судья:                                                                                      Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано:

Судья :                                                           Клименко И.Г.