Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5/2022 (2-172/2021;) ~ М-123/2021 от 20.04.2021

Дело №

УИД №RS0№-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2022 г. <адрес>

Сампурский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Байрак А.В.,

при секретаре Бобрак М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой А. В. к АО «Бахаревское» о признании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Козлова А.В. обратилась в суд с иском к АО «Бахаревское» о признании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Исковое заявление мотивировано следующим. Согласно свидетельству о государственной регистрации права Козловой А.В. на праве собственности принадлежит 1/25 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:17:0000000:288, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Заветы Ленина».

В целях проведения общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288 ДД.ММ.ГГГГ она получила выписку на вышеуказанный земельный участок.

Из полученной выписки стало известно, что земельный участок, доля которого принадлежит ей на праве собственности, находится в аренде у АО «Бахаревское», срок аренды указан с ДД.ММ.ГГГГ на 25 лет. До этого времени ей было неизвестно, что участок обременен арендой, своего желания на заключение договора аренды, да еще на такой срок она не высказывала.

Также в целях подготовки к общему собранию в 2021 году она получила договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288. Из договора аренды ей стало известно, что он заключен сроком на 25 лет, также в нем указан размер арендной платы.

Также Управлением Росреестра по <адрес> по запросу ей был выдан протокол общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого был заключен договор аренды.

При ознакомлении с протоколом было установлено, что в нарушение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» извещение о проведении общего собрания было опубликовано в местной газете «Трудовая Слава», тогда как на территории <адрес> данные извещения подлежат опубликованию в специальном выпуске газеты «Тамбовская жизнь». Кроме того, объявление должно быть опубликовано за 40 дней до проведения общего собрания, однако, как указано в протоколе общего собрания, данное извещение опубликовано в выпуске от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 30 дней до дня его проведения, что является нарушением порядка созыва общего собрания участников долевой собственности. В протоколе общего собрания отсутствуют сведения об инициаторе собрания. Согласно протоколу на момент проведения собрания присутствовало 22 собственника, однако регистрационный лист присутствующих на общем собрании собственников земельных долей отсутствует, в связи с чем невозможно установить наличие на общем собрании кворума, а в дальнейшем правомерность принятия решения. В протоколе общего собрания отсутствуют данные о порядке избрания председателя собрания и секретаря, а также о порядке принятия решения по выбору данных лиц, то есть на общем собрании не рассматривались данные процессуальные вопросы. Отсутствуют данные об утверждении повестки дня. Согласно повестке дня следует, что в нее включены вопросы, которые не могут быть предметом обсуждения. Законом предусмотрена только формулировка вопроса «об условиях договора аренды земельного участка», а в повестке дня, которую никто не утверждал, первым вопросом стоит «о передаче земельного участка в аренду АО «Бахаревское», то есть было принято решение по вопросу, который не может обсуждаться на общем собрании. Участниками общей долевой собственности не было обсуждено существенное условие договора аренды – срок договора аренды. Также при ознакомлении с протоколом общего собрания установлено, что данный протокол общего собрания не удостоверен уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

В нарушение требований закона договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ был подписан на основании доверенностей, сведения о которых отсутствуют при проведении общего собрания.

На основании вышеизложенных обстоятельств можно сделать вывод, что собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:17:0000000:288 не проводилось. ФИО5 – как лицо, уполномоченное общим собранием действовать от имени участников долевой собственности без доверенности, не был наделен полномочиями на заключение оспариваемого договора.

Истец и иные участники долевой собственности не совершали каких-либо действий для заключения данного договора, не высказывали волеизъявления на его заключение, не подписывали его, не давали полномочий на его заключение ФИО5

Кроме того, никто из участников долевой собственности не обращался в Бахаревский сельсовет <адрес> с заявлением об организации проведения общего собрания с целью заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288.

Таким образом, договор аренды был заключен неуполномоченным лицом и без соответствующего решения собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Заключение договора аренды с нарушением порядка, предусмотренного Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без проведения общего собрания собственников земельных долей по вопросам заключения данного договора и избрания уполномоченного лица, является нарушением требований указанного закона и ст.182 ГК РФ, что влечет недействительность данной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.166, 168, 182, 606, 607, 610 ГК РФ, ст.ст. 14, 14.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истец просит:

1.     Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между участниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288 и АО «Бахаревское» недействительным.

2.     Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка арендой в пользу Акционерного общества «Бахаревское».

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не выдвигающих самостоятельных требований, привлечены собственники земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288 Волков Н.Е., Волосатов А.И., Волосатов В.И., Комбаров В.И., Комбарова Л.С., Комбарова Н.И., Попов М.В., ФИО6, Сертаков Н.В., ФИО7, Волосатова Н.А., Козлов А.Г., Комбаров А.Н., Комбарова В.Д., Комбарова В.М., Курохтин В.Л., Пархомович С.П., Попова В.И., Титова Г.Н.

В судебном заседании Козлова А.В. иск поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

По существу дела пояснила, что в 2012году АО «Рассвет» <адрес> отказалось обрабатывать принадлежащий ей и другим собственникам земельный участок сельхозназначения. Осенью того же года ей привезли зерно за аренду земельного участка от АО «Бахаревское». Из этого она поняла, что земельный участок стало обрабатывать указанное общество, что продолжается по настоящее время. Также АО «Бахаревское» ежегодно компенсировало расходы по оплате земельного налога. В 2021 году она обратилась в АО «Бахаревское» по вопросу увеличения арендной платы за земельный участок. Там ей сказали, что договор аренды заключен на 25 лет, поэтому арендная плата повышаться не будет. Так как собрание собственников земельного участка для заключения договора аренды в 2012 году не проводилось, она считает данный договор незаконным и просит признать его недействительным.

Представитель истца Козловой А.В. по доверенности Савельева О.Г. в судебном заседании иск поддержалапо основаниям, изложенным в исковом заявлении.

По существу дела пояснила, что процедура заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей при множественности лиц на стороне арендодателей не соблюдена. Собрание собственников земельного участка для заключения договора аренды земельного участка с АО «Бахаревское» в 2012 году не проводилось, Козлова А.В. никому не поручала от ее имени заключать данный договор, в связи с чем просит договор аренды признать недействительным и применить последствия недействительности сделки, исключить из ЕГРН записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка арендой в пользу Акционерного общества «Бахаревское». Считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как о заключении спорного договора аренды и срока его действия Козловой А.В. стало известно только в 2021 году.

Представители ответчика АО «Бахаревское» по доверенности Ростовцев А.В. и Шляпников А.А. иск не признали. Считают доводы истца необоснованными, так как договор аренды земельного участка между собственниками и АО «Бахаревское» заключен в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Третьи лица Волков Н.Е., Волосатов А.И., Волосатов В.И., Комбаров В.И., Комбарова Л.С., Комбарова Н.И., Попов М.В., ФИО6, Сертаков Н.В., ФИО7 в судебном заседании согласным с исковыми требованиями Козловой А.В. Пояснили, что собрание собственников земельных долей в 2012 году не проводилось, они никому не поручали от их имени заключать договор аренды земельного участка в АО «Бахаревское».

Вместе с тем не оспаривают, что с 2012 года по настоящее время АО «Бахаревское» ежегодно выделяет им зерно и компенсирует расходы по уплате земельного налога в счет арендной платы за земельный участок.

Третьи лица Волосатова Н.А., Козлов А.Г., Комбаров А.Н., Комбарова В.Д., Комбарова В.М., Курохтин В.Л., Пархомович С.П., Попова В.И., Титова Г.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 1 указанного Федерального закона №101-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Исходя из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Режим владения, пользования и распоряжения общим имуществом регламентирован также и положениями главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьями 244-252.

Согласно п.1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в при недостижении согласия – в порядке, определяемом судом.

Пунктом 1 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п.1 ст.14.1 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п.2 ст.14.1 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 приведенного Закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 11 статьи 14.1 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно материалам дела истцу Козловой А.В. на праве собственности принадлежит 1/25 доли в праве общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1800000 кв. м с кадастровым номером 68:17:0000000:288, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Заветы Ленина».

Данный земельный участок находится в долевой собственности более чем пяти лиц, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение данным земельным участком осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно протоколу общего собрания собственников земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:17:0000000:288 от ДД.ММ.ГГГГ на собрании были рассмотрены три вопроса:

1.     О передаче земельного участка в аренду ОАО «Бахаревское».

2.     Выборы доверенного лица от имени собственников земельных долей для заключения договора аренды с ОАО «Бахаревское».

3.     Условия передачи земельных участков, находящихся в общей долевой собственности в аренду ОАО «Бахаревское».

По результатам рассмотрения указанных вопросов приняты решения о передаче земельного участка в аренду ОАО «Бахаревское» сроком на 25 лет, доверенным лицом для заключения договора аренды выбран ФИО5, приняты условия передачи земельных долей в аренду ОАО «Бахаревское», которое берет на себя все расходы по заключению договора аренды, обеспечивает выплату арендной платы не позднее 15 декабря текущего финансового года в размере 1 тонны фуражного зерна, обеспечивает уплату земельного налога за собственника земельной доли и вспашку огородов до 0,40 га за один пай.

В соответствии с указанным решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка в лице их представителя ФИО5 и ОАО «Бахаревское» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:17:0000000:288, тем же днем земельный участок передан арендатору по акту.

Договор аренды от 18.09.20212 года зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №.

Возражая против иска, представители ответчика АО «Бахаревское» просили в удовлетворении иска Козловой А.В. отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Положения о недействительности и ничтожности решения собрания содержатся в ст.ст.181.4,181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с п.5 ст.181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня когда сведения о принятом решении стали общедоступны для участников гражданско-правового сообщества.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:17:0000000:288 с 2012 года по настоящее время находится в пользовании АО «Бахаревское» на правах аренды. Ежегодно АО «Бахаревское» в счет арендной платы выдает собственникам земельного участка зерно, производит вспашку огородов, компенсирует расходы по уплате земельного налога.

Истец Козлова А.В. и другие собственники земельного участка третьи лица Волков Н.Е., Волосатов А.И., Волосатов В.И., Комбаров В.И., Комбарова Л.С., Комбарова Н.И., Попов М.В., ФИО6, Сертаков Н.В., ФИО7 в судебном заседании пояснили, что они получали зерно и расписывались в ведомостях при его получении, обращались за компенсацией расходов по уплате земельного налога и получали ее.

Положениями ст.183 ГК РФ предусмотрено одобрение сделки в случае заключения ее неуполномоченным лицом.

Приведенные выше действия со стороны истца и третьих лиц по получению арендной платы от АО «Бахаревское» с 2012 г. по 2021 г., свидетельствуют об одобрении с их стороны договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Доводы истца о том, что о решении общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, наличии и условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно только в 2021 году при обращении в органы Росреестра, суд находит несостоятельными, поскольку у истца не имелось объективных препятствий для своевременного ознакомления с указанными документами.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска Козловой А.В. к Администрации Бахаревского сельсовета Сампурского трайона <адрес> надлежит отказать.

На основании изложенногои руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Козловой А. В. к АО «Бахаревское» о признании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись А.В. Байрак