Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2011 (2-432/2010;) ~ М-511/2010 от 07.12.2010

№ 2- 24/2011

                 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25.01.2011 г. р.п. Первомайский Первомайского района Тамбовской области

Первомайский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи         Тюриной Н.А.,

при секретаре                 Жарковой Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «<данные изъяты>» к Ершову Ю.А., Ершовой О.Н., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении записи о регистрации в ЕГРП,

                     у с т а н о в и л :

ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к ответчикам о расторжении заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры № в доме № по <адрес> р.<адрес>, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру от продавца - истца, к покупателям – ответчикам и их несовершеннолетним детям, по ? доле к каждому, о чем в ЕГРП произведена запись № которую истец просил признать недействительной. В обоснование иска приведены существенные нарушения стороной покупателей условий договора по полной оплате товара в оговоренный срок.

В ходе судебного заседания представитель истца ООО «<данные изъяты>» Теселкин А.В. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, – просил расторгнуть спорный договор и прекратить все записи, произведенные в ЕГРП в результате сделки. Теселкин указал, что при приобретении квартиры покупатели внесли на счет продавца определенную сумму денег в размере 1 006 621 руб. 20 коп., оставшуюся сумму в размере 343 378 руб. 80 коп. обязались внести в течение месяца после заключения договора. По акту приема – передачи продавец передал покупателям квартиру. Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке. По прошествии оговоренного в договоре срока оплаты данные действия ответчиков не последовали, что существенно нарушает права продавца по договору. Договор до настоящего времени фактически не исполнен.

Ответчики Ершовы Ю.А. и О.Н., действуя также в интересах своих несовершеннолетних детей, исковые требования признали в полном объеме, суду показали, что для приобретения квартиры они намеревались воспользоваться материнским капиталом, для чего им необходимо было оформить в банке целевой кредит на приобретение жилья и с его помощью приобрести квартиру, заключив с истцом соответствующий договор. Однако, по причине юридической неграмотности, они сначала заключили с истцом договор с отсрочкой платежа, зарегистрировали его, оформили право собственности, а только после этого обратились в банк за получением кредита, в предоставлении чего для целевого использования им было отказано ввиду уже свершившегося факта приобретения жилого помещения. Без использования материнского капитала исполнить свои обязательства по договору они возможности не имеют. Ответчики указали, что их дети имеют иное место регистрации, нежели приобретенная квартира. После надлежащего оформления документации данная квартира вновь будет приобретена ими у истца, о чем имеется гарантийное письмо. Таким образом, их права и права детей нарушены не будут.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее присутствовавшая в ходе рассмотрения дела представитель указанного лица ФИО8 вопрос о возможности удовлетворения исковых требований оставляла на усмотрение суда, отметив, что в случае расторжения договора записи о регистрации, произведенные в ЕГРП, подлежат прекращению.

Представитель привлеченной к участию в деле в обеспечение прав несовершеннолетних ФИО3 и ФИО5, администрации <адрес> по деятельности отдела образования, выполняющего функции органа опеки и попечительства несовершеннолетних, ФИО9 полагала, что ввиду гарантированности впоследующем приобретения в собственность детей того же объема прав на недвижимое имущество, исковые требования подлежат удовлетворению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>», действующим в качестве продавца, и Ершовым Ю.А., Ершовой О.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО15 и ФИО16, выступающих на стороне покупателей, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры № в доме № по ул. <адрес>.

Согласно условиям договора до его подписания покупатели частично произвели оплату приобретаемого имущества, передав продавцу денежную сумму в размере 1 006 621 руб. 20 коп., оставшуюся сумму денег в размере 343 378 руб. 80 коп. обязались внести в течение месяца после заключения договора. По акту приема – передачи продавец передал покупателям квартиру.

В п. 7 договора сторонами оговорено, что государственная регистрация договора и перехода права собственности может быть произведена только после полной оплаты покупателями стоимости квартиры.

Как следует из согласованных показаний сторон, что также подтверждается представленной суду финансовой документацией, окончательная оплата приобретенного товара произведена покупателями не была: денежная сумма в размере 343 378 руб. 80 коп. до настоящего времени продавцу не передана.

Тем не менее, договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателям были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была произведена запись № от ДД.ММ.ГГГГ

Совокупность указанных обстоятельств сторона истца находит основанием для расторжения договорных отношений, против чего ответчики не возражают, указывая на невозможность выплаты ими продавцу недостающей суммы.

В силу положений ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть расторгнут и по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае имеет место фактическое соглашение сторон о возможности расторжения договора ввиду существенного нарушения его условий стороной покупателей, что, однако, не может быть разрешено во внесудебном порядке, поскольку имеет место произведенная государственная регистрация права собственности ответчиков на приобретенное имущество.

Из правоприменительных положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Исходя из обстоятельств отсутствия спора сторон по вопросу о существенности для продавца допущенного нарушения покупателями обязательств по договору, как то невыплата стоимости квартиры, что влечет для первой стороны такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, требование о расторжении фактически неисполненного до настоящего времени договора подлежит удовлетворению.

В п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплена возможность прекращения процедуры государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве и пр.

Ввиду удовлетворения судом исковых требований о расторжении договора, в силу приведенных положений запись о регистрации №, произведенная в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, подлежит прекращению.

Удовлетворяя исковые требования, суд учитывает признание иска ответчиками и принимает его, поскольку это не противоречит смыслу статей 39, 173 ГПК РФ и не нарушает прав третьих лиц, а также - несовершеннолетних детей ответчиков, которые, как и их родители, кроме прочих обстоятельств, имеют регистрацию по иному, нежели спорная квартира, месту жительства; более того, истец гарантировал ответчикам возникновение новых правоотношений по приобретению последними жилья.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

                    Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «<данные изъяты> к Ершову Ю.А., Ершовой О.Н., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, приведении сторон в первоначальное состояние, прекращении записи о регистрации в ЕГРП, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры № в доме № по <адрес> р.<адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты> на стороне продавца, и Ершовым Ю.А., Ершовой О.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, на стороне покупателей.

Прекратить запись о регистрации, произведенную в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Первомайский районный суд.

Председательствующий                         Тюрина Н.А.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ