Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5021/2016 от 05.02.2016

Судья – Бахмутов А.В. Дело № 33-5021/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«28» апреля 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Гончаровой С.Ю., Клиенко Л.А.,

при секретаре Мешвез М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «< Ф.И.О. >14» по доверенности < Ф.И.О. >10 на решение Апшеронского районного суда от 1 декабря 2015 года,

заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда < Ф.И.О. >13,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «< Ф.И.О. >15» обратилось в суд с иском к < Ф.И.О. >16 о признании договоров купли-продажи состоявшимися.

В судебном заседании представитель ООО «< Ф.И.О. >17» < Ф.И.О. >10 на удовлетворении требований настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк» < Ф.И.О. >11 иск ООО «< Ф.И.О. >18» признала необоснованным.

Обжалуемым решением Апшеронского районного суда от <...> отказано в удовлетворении требований ООО «< Ф.И.О. >19» к Эль < Ф.И.О. >1 о признании договора <...> от 05.03.2015г. купли-продажи здания, назначение: (нежилое), площадью < Ф.И.О. >20 кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенного по адресу: <...>, в границах бывшего совхоза «<...>; договора <...> от 05.03.2015г. купли-продажи здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 2, кадастровый (или условный) <...>, расположенного по адресу: Россия, <...>, в границах бывшего совхоза «<...> договора <...> от 05.03.2015г. купли-продажи назначение: иное (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенного по адресу: <...> в границах бывшего совхоза «<...>; договор <...> от 05.03.2015г. о купле-продаже здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенного по адресу. <...>, в границах бывшего совхоза «<...> состоявшимися, признании права собственности на указанные в договоре <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...> объекты недвижимости.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Семигор» по доверенности < Ф.И.О. >10 ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом неправильно применен закон, подлежащий применению, неправильно определены юридически значимые по делу обстоятельства, не дано оценки представленным по делу доказательствам.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО «Семигор» по доверенности < Ф.И.О. >10, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении искового заявления ООО «Семигор», суд первой инстанции сослался на то, что <...> решением Апшеронского районного суда удовлетворен иск ОАО «Сбербанк России» (ПАО «Сбербанк») о взыскании солидарно в пользу Банка с главы КФХ Эль < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >12, ООО «< Ф.И.О. >21» задолженности по кредитным договорам.

Указанным решением суда установлено, что в целях обеспечения исполнения обязательств должника (ответчика) перед Банком по заключенным им кредитным договорам заключен договор ипотеки <...>\и-1 от <...>, предметом залога которого являлся земельный участок, сельскохозяйственного назначения кадастровым номером <...>, на котором находятся спорные объекты недвижимости по настоящему делу.

Однако судебная коллегия не может согласиться с суждениями суда.

В силу статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, из дела достоверно усматривается, что ООО «< Ф.И.О. >22» не являлось участником производства по спорным правоотношениям между кредитным учреждением и < Ф.И.О. >23, что свидетельствует об отсутствии преюдициальности указанного судебного акта по отношению к настоящему спору.

Кроме того, договоры купли-продажи от <...> – предмет спора по настоящему делу заключены до принятия упомянутого судебного решения от <...>.

Из материалов гражданского дела следует, что между ООО «< Ф.И.О. >24» и < Ф.И.О. >25 заключены следующие договоры: договор <...> от <...> купли-продажи здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>, в границах бывшего совхоза «<...>; договор <...> от <...> купли-продажи здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м., этажность 2, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>, в границах бывшего совхоза «<...>; договор <...> от <...> купли-продажи здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>, в границах бывшего совхоза «<...> договор <...> от <...> купли-продаже здания, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>, в границах бывшего совхоза «<...>

Актами приема-передачи к договорам подтвержден факт передачи ответчиком объектов по договорам истцу, а также получение ответчиком денежных средств по договорам в общей сумме <...> рублей.

Нормами пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Определение добросовестного приобретателя вытекает из содержания ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о правах других лиц в отношении этого имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <...> (ред. от <...>).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае установления недобросовестного поведения одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <...> от <...>).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что сведений о наличии обременении на приобретенные истцом по договорам объекты недвижимости - строения в ЕГРП не имеется. Что говорит о недобросовестном поведении ПАО «Сбербанк России» и необоснованности в таком случае его ссылок на наличие обременений на момент совершения сделок.

Соответственно действия ответчика по распоряжению не обремененными объектами недвижимости не противоречили закону, в том числе п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, следовательно, сделки являются действительными, а истец является добросовестным приобретателем объектов недвижимости по договорам.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <...> (ред. от <...>).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <...> (ред. от <...>).

В связи с изложенным, истец, обратился в суд, однако, неверно квалифицировав правоотношения сторон, судом первой инстанций применены нормы материального права, не подлежащие применению и не применены подлежащие применению, что является основанием, в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к отмене оспариваемого судебного акта.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 ГК РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Федеральный закон от <...> N 102-ФЗ (ред. от <...>) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (пункт 1 статьи 13 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статей 8, 131, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 10, 11 Закона об ипотеке договор об ипотеке и ипотека подлежат государственной регистрации, договор считается заключенным, а ипотека - возникшей с момента государственной регистрации. На момент совершения сделок по отчуждению объектов недвижимости по договорам от ответчика истцу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали регистрационные записи об ипотеке и об обременении прав собственности ответчика ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России».

Материалами дела подтверждается, что у ответчика имеются долговые обязательства перед ПАО «Сбербанк России», предметом которого является земельный участок. Однако, суд первой инстанции, в нарушение норм материального права, ссылается на то, что ответчик не получал согласие ПАО «Сбербанк России» на продажу объектов недвижимости по договорам (нежилым помещениям) не являющихся предметом ипотеки. Из материалов дела усматривается, что на объекты недвижимости по договорам (нежилым помещениям) государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган, ни ответчик, ни ПАО « Сбербанк России» не обращались.

Статьи 218 и 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей основания приобретения права собственности и связывающие возникновение права собственности у приобретателя в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, с моментом такой регистрации (для добросовестного приобретателя - за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев), направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав интересов, гарантированных ст. 35 (часть 2) Конституции РФ.

Отказ суда в удовлетворении требований истца о признании договоров состоявшимися и признании права собственности на объекты недвижимого имущества, нарушает право истца на свободное распоряжение принадлежащими ему нежилыми помещениями в отсутствие установленных законом запретов.

При изложенном, обжалуемое решение Апшеронского районного суда от <...> подлежит отмене, с вынесением нового судебного акта по делу – об удовлетворении искового заявления ООО «Семигор» к < Ф.И.О. >26 о признании договоров купли-продажи состоявшимися.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ООО «Семигор» по доверенности < Ф.И.О. >10 удовлетворить.

Решение Апшеронского районного суда от <...> отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования ООО «Семигор» к < Ф.И.О. >27 удовлетворить:

Признать договоры купли-продажи №<...> от <...>, заключенные между продавцом < Ф.И.О. >28 и покупателем ООО «Семигор» (ИНН <...>, КПП <...>, ОГРН <...>) состоявшимися.

Прекратить за Эль < Ф.И.О. >4 право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенное по адресу: <...>.

Прекратить за < Ф.И.О. >29 право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 2, кадастровый (или условный) <...>, расположенное по адресу: <...>.

Прекратить за < Ф.И.О. >30 право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>.

Прекратить за < Ф.И.О. >31 право собственности на здание, назначение (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>.

Признать за ООО «Семигор» право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью < Ф.И.О. >32 кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>.

Признать за ООО «Семигор» право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м., этажность 2, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>;

Признать за ООО «Семигор» право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>.

Признать за ООО «Семигор» право собственности на здание, назначение: (нежилое), площадью <...> кв.м, этажность 1, кадастровый (или условный) <...>, расположенный по адресу: <...>.

Обязать Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты, указанные в договорах купли-продажи №<...> от <...>, заключенные между продавцом < Ф.И.О. >33 и покупателем ООО «Семигор» (<...>).

Председательствующий:

Судьи: