Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-787/2019 (2-5217/2018;) ~ М-5053/2018 от 24.12.2018

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2019 года г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Семёнцева С.А.,

при секретаре судебного заседания Бамбуровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-787/19 по иску Баннова Павла Валерьевича к Лукьянову Александру Степановичу, Администрации г.о.Самара, Департаменту градостроительства г.о. Самара, третьему лицу Управлению Росреестра по Самарской области о расторжении договора купли-продажи и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Баннов П.В. обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что 01.08.2018 между ним и Лукьяновым А.С. был заключен договор купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности земельного участка и жилого дома. На основании указанного договора Лукьянов А.С. приобрел в собственность: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...; жилой дом, назначение: жилой дом, количество этажей -4 (в том числе подземных: 1), общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №.... По условиям данного договора оплата за отчуждаемые объекты недвижимого имущества должна была быть произведена следующим образом: *** рублей ФИО3 передал Баннову П.В. до подписания договора. Оставшуюся часть оплаты в размере *** рублей ответчик должен был передать истцу по истечении 30 календарных дней с момента подписания договора, т.е. не позднее 01.09.2018 года. Однако, Лукьянов А.С. свое обязательство по оплате в установленный договором срок не исполнил. В ответ на адресованную истцом претензию ответчик сообщил, что полагает необходимым произвести доплату денежных средств только после государственной регистрации его прав на приобретенные объекты недвижимости, которая была приостановлена государственным регистрирующим органом. Согласно данным Росреестра по Самарской области государственная регистрация права собственности Лукьянова А.С. произведена 19.10.2018 года. Вместе с тем, ответчиком оплата оставшейся части по договору до настоящего времени не произведена. 16.11.2018 истец обратился к ответчику с письменным требованием о расторжении заключенного договора ввиду неисполнения своей обязанности по оплате оставшейся части стоимости приобретенного им имущества. Данная претензия получена 24.11.2018 года. В ответ на указанную претензию истец получил от Лукьянова А.С. письмо, согласно которого он просит внести изменения в договор и продлить ему установленный ранее срок полной оплаты. С данным предложением ответчика истец не согласен, в связи с чем просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31.08.2018, заключенный между Банновым П.В. и Лукьяновым А.С.; обязать Лукьянова А.С. передать Баннову П.В. названные объекты недвижимого имущества; прекратить регистрацию права собственности Лукьянова А.С. на: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...; жилой дом, назначение: жилой дом, количество этажей - 4 (в том числе подземных: 1), общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №....

Протокольным определением суда от 25.02.2019 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация г.о.Самара, Департамент градостроительства г.о. Самара.

19.03.2019 истец исковые требования уточнил в связи с тем, что в ходе рассмотрения гражданского дела было установлено, что после фактического принятия ответчиком Лукьяновым А.С. недвижимого имущества в виде жилого дома обшей площадью *** кв. м, им самовольно была произведена реконструкция данного строения, в результате которой образован новый объект недвижимого имущества в виде нежилого здания площадью *** кв. м, общей площадью помещений здания - *** кв. м. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.08.2018 года, заключенный между Банновым П.В. и Лукьяновым А.С.; обязать Лукьянова А.С. передать Баннову П.В. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...; прекратить регистрацию права собственности Лукьянова Александра Степановича на: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №... жилой дом, назначение: жилой дом, количество этажей - 4 (в том числе подземных: 1), общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №..., признать за Банновым Павлом Валерьевичем право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №..., признать за Банновым П.В. право собственности на вновь образованный в результате реконструкции объект недвижимого имущества в виде нежилого здания, площадью здания *** кв. м, общей площадью помещений в здании *** кв. м, расположенного по адресу: адрес.

В судебном заседании представитель истца Кашин Г.М., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Ганжа Е.Е., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Пояснила, что после приобретения объектов недвижимости у Баннова П.В., ответчик произвел реконструкцию жилого дома. В настоящее время денежных средств для исполнения обязательств перед истцом у ответчика не имеется. Как только деньги у него появятся, он готов выплатить оставшуюся часть по договору истцу.

Представитель ответчика Департамента градостроительства г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил в суд отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил в суд возражения на иск, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из материалов дела, 01.08.2018 между Банновым П.В. (продавец) и Лукьяновым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которого истец продал, а ответчик купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...; жилой дом, назначение: жилой дом, количество этажей -4 (в том числе подземных: 1), общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №...

Согласно п.4 договора отчуждаемое недвижимое имущество оценено сторонами в размере *** руб., в том числе *** руб. за земельный участок, *** руб. за жилой дом. Стороны договорились о следующем порядке расчета: *** руб. покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере *** руб. покупатель обязуется передать продавцу в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Как следует из материалов дела, договор пошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области 19.10.2018, в настоящее время право собственности на проданные объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком.

Их материалов дела также следует, что Баннов П.В. дважды общался к Лукьянову А.С. с претензией о выплате денежных средств по договору купли-продажи (14.09.2018, 16.11.2018 согласно представленным квитанциям), 28.09.2018 ответчиком было сообщено, что оплата оставшихся денежных средств по договору купли-продажи будет произведена Лукьяновым А.С. после регистрации за ним права собственности на указанные в договоре объекты недвижимого имущества.

В ответ на претензию истца от 16.11.2018 Лукьянов А.С. 28.11.2018 предложил истцу внести изменения в договор купли-продажи, а именно увеличить срок внесения оплаты в размере *** руб. до 01.02.2019.

Как указано в исковом заявлении, с данным предложением ответчика истец не согласен.

Из выписки из ЕГРН от 15.01.2019, пришедшей по запросу суда, видно, что собственником спорных объектов недвижимости является Лукьянов А.С.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что до настоящего времени денежные средства Баннову П.В. в полном объеме Лукьяновым А.С. выплачены не были.

В соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Поскольку получение денежных средств при продаже имущества является основной целью для продавца этого имущества, неуплата ответчиком суммы договора является существенным нарушением условий договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, от внесения изменений в договор купли-продажи в части увеличения срока внесения денежных средств в размере *** руб. до 01.02.2019 истец отказался, что в силу действующего законодательства является его правом, а не обязанностью.

Таким образом, требование истца о расторжении договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам следует учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после фактического принятия Лукьяновым А.С. недвижимого имущества им была произведена реконструкция жилого дома общей площадью *** кв. м., в результате которой образован новый объект недвижимого имущества в виде нежилого здания площадью *** кв. м, общей площадью помещений здания *** кв. м.

В силу п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц

В силу п.1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Установлено, что 04.02.2019 Лукьянов А.С. обратился в Департамент градостроительства г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 12.02.2019 Департаментом градостроительства г.о. Самара сообщено, что указанный ответчиком объект обладает признаками самовольной постройки, действующим законодательством не предусмотрен административный порядок ввода в эксплуатацию самовольных построек.

В соответствии с заключением № 5 по состоянию на 30.01.2019, выполненным ООО «ЭкспертПроектСтрой» основные несущие конструкции нежилого здания (лит А) находятся в хорошем состоянии и соответствуют материалам технического паспорта, выполненного ООО «ПКЦ «КОНТУР» по состоянию на 22.01.2019, в результате реконструкции данное здание возможно использовать как нежилое, выполненная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Реконструкция нежилого здания (лит. А) соответствует требованиям, действующим на территории Российской Федерации, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Комплекс выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции нежилого здания (лит. А) соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», соответствует требованиям, предъявляемым к СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов и рекомендуются к утверждению. Заключение выдано заказчику в двух экземплярах для согласования в установленном порядке со следующими показателями: общая площадь помещений – *** кв.м., основная площадь помещений – *** кв.м., площадь застройки – *** кв.м., строительный объем здания – *** куб.м., площадь здания – *** кв.м.

Согласно экспертного заключения ООО «НПО Пожэксперт-Самара» № 038-19 от 19.02.2019 в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений нежилого здания требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Нежилое здание, расположенное но адресу: адрес пригодно для дальнейшего использования но своему функциональному назначению при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012г. № 390).

Как следует из экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» № 2731 от 22.02.2019 нежилое здание, расположенное по адресу: адрес соответствует государственным санитарным нормам и правилам СанПиН 2.2.1.1/2.1.1.1278-03, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Таким образом, суд полагает, что ответчиком были предприняты меры по легализации постройки, однако ввиду независящих от воли ответчика обстоятельств постройка не может быть легализована во внесудебном порядке.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что ответчиком была произведена реконструкция принадлежащего ему объекта недвижимости на земельном участке, предназначенном для этих целей, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом вышеизложенного, а также расторжения договора купли-продажи ввиду неоплаты его ответчиком требования истца об обязании Лукьянова А.С. возвратить земельный участок подлежат удовлетворению, кроме того, суд полагает возможным признать за Банновым П.В. право собственности на указанный земельный участок, а также вновь образованный в результате реконструкции объект недвижимого имущества в виде нежилого здания, площадью здания *** кв. м., общей площадью помещений в здании *** кв. м, расположенного по адресу: адрес.

Принимая во внимание, что Лукьяновым А.С., не произведшим полный расчет по договору купли – продажи с Банновым П.В., была произведена реконструкция здания, в результате которой здание помимо изменения площади было преобразовано в нежилое, учитывая, что судом вследствие неисполнения обязательств ответчиком по договору купил – продажи, последний был расторгнут, принимая во внимание закрепленный в п.5 ст.1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а также право истца при расторжении договора на получение обратно неоплаченного товара, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении иска.

Суд полагает, что требования истца о прекращении права собственности Лукьянова А.С. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...; жилой дом, назначение: жилой дом, количество этажей - 4 (в том числе подземных: 1), общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №... не подлежат удовлетворению, поскольку решение суда само по себе является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН Управления Росреестра по адрес.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Баннова Павла Валерьевича удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 01.08.2018 между Банновым Павлом Валерьевичем и Лукьяновым Александром Степановичем.

Обязать Лукьянова Александра Степановича возвратить Баннову Павлу Валерьевичу земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №....

Признать за Банновым Павлом Валерьевичем право собственности на:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №...

- реконструированное нежилое здание, площадью *** кв.м., общей площадью помещений в здании *** кв.м., расположенное по адресу: адрес.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН Управления Росреестра по Самарской области.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27.03.2019.

Судья /подпись/ С.А. Семёнцев

Копия верна. Судья: Секретарь: