Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1093/2020 ~ М-1931/2019 от 27.12.2019

3а-1093/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2020 года                                                                   г. Красногорск,

                                                                                      Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при помощнике судьи Пронине М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                 <данные изъяты>а-1093/2020 по административному исковому заявлению Заломова О. Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Заломов О.Ю. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты> <данные изъяты>.

    Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

    Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном ими отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

    В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

    По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

    В ходе судебного разбирательства первоначально заявленные исковые требования были уточнены административным истцом, согласно заявлению, административный истец просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, равно его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>г. в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, определенном заключением судебного эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов».

    В судебное заседание административный истец, его представитель не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

    От представителей административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>г. НП «Деловой союз судебных экспертов», а также ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

    Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований с учетом уточнений по следующим основаниям.

    В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

    Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

    В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

    В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

    Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

    Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

    Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

    Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

    В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

    В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

    В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Судом установлено, что Заломов О.Ю. является сособственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты> <данные изъяты>. Вторым совладельцем участка является Заломова А.О.

    Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на <данные изъяты>г. в размере в размере <данные изъяты> рублей.

     Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке <данные изъяты>-К/08/09/2019 от 11.10.2019г. ООО «М-Консалтинг». Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена в ином размере.

    В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно заключению эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>г. Титова С.Б., которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

    В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе 38 км <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

    С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился административный истец, уточнив заявленные требования в соответствии с проведенной экспертизой.

    Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

    Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

    В обоснование правильности выводов, содержащихся в заключении, экспертом Титовым С.Б. представлены дополнительные пояснения, согласно которым сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования определен им как рынок земельных участков под жилищное строительство. И объект исследования и объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, т.е. на 100% сопоставимы между собой. Выделение на указанном сегменте земельных участков сегментов «элитных» и «неэлитных»земельных участков не обоснованно и субъективно. Земельные участки для целей внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости оцениваются как незастроенные (п. 20 ФСО <данные изъяты>), то есть без учета улучшений, которые как правило, и придают статусы «элитности» или иной классности объектам недвижимости.

    Замечание представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о ненадлежаще проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте рынка считает необоснованным, исходя из того, что список критериев, по которым производился отбор и сравнение объектов-аналогов с исследуемым объектом приведен на странице 31 заключения. На странице 17 в рамках анализа рынка приведен скриншот статистического бюллетеня RWAY за ноябрь 2017г., который подтверждает интервал рыночной стоимости, определенной экспертом. По данным бюллетеня, средняя стоимость земли под ИЖС в направлении по <данные изъяты> в зависимости от удаления от МКАД составляет 250 тыс. руб. /сот до 925 тыс.руб./сот. Также на странице 19-25 заключения приведены скриншоты объектов-аналогов, которые также не подтверждают указанный интервал стоимости.

    В дополнение к обоснованности расчета и применяемых корректировок экспертом даны пояснения о том, что поскольку ВРИ исследуемого объекта- для индивидуальной жилой застройки, то все подобранные объекты-аналоги имеют аналогичное ВРИ- индивидуальное жилищное строительство, т.е. объекты-аналоги на 100% сопоставимы по данному параметру с объектом исследования. По окружению объекты-аналоги также сопоставимы с объектом экспертизы. Все объекты- аналоги, как объект исследования, расположены в <данные изъяты>, что отражено в заключении эксперта на странице 35. Отсутствие названия коттеджного поселка в тексте объявлений не является указанием того, что объект-аналог не сопоставим с объектом исследования. Основными ценообразующими факторами для земельных участков являются: ВРИ, направление, удаление. Необходимые корректировки представлены в экспертом заключении на странице 38-39. При этом, во всех используемых в качестве аналогов коттеджных поселках также присутствует вся необходимая инфраструктура, упоминание о которой приведено на скриншотах (стр. 18-30 заключения) в виде текстовых и иллюстративных данных.

    Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом Титовым С.Б. рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

                                        Исходя из изложенного, исковые требования     Заломова О.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

    В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

    Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает.

    При таких обстоятельствах, уточненное административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

    Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату <данные изъяты>.

    Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    административное исковое заявление Заломова О. Ю. удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты> <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>г., в размере <данные изъяты> рублей.

    Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                С.В. Першина

                    Мотивированное решение изготовлено 20.08.2020г.