Решение по делу № 2-5218/2013 ~ М-4795/2013 от 08.10.2013

Дело №2-5218/13

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2013 года Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Селиверстова А.В.,

при секретаре Абубикаровой Г.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Кондратьева А.Н. к Маслову П.В., Кондратьеву Н.Н. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты, расположенной по Адрес , заключенной между Кондратьевым Н.Н. и Масловым П.В. Дата ,

У С Т А Н О В И Л:

Кондратьев А.Н. обратился в суд с названным иском, указывая, что Дата Маслов П.В. обратился в Ленинский районный суд г.Пензы с исковым заявлением к Кондратьеву Н.Н. о признании права собственности на квартиру, состоящую из 4-ех жилых комнат, общей площадью Данные изъяты, расположенную по Адрес . Определением Ленинского районного суда г. Пензы от Дата . по заявлению Маслова П.В., на спорное помещение был наложен арест. В этот же период времени он, Кондратьев А.Н., обратился в Ленинский районный суд г. Пензы с исковым заявлением к Кондратьеву Н.Н. и Маслову П.В. о признании договора дарения состоявшимся. Гражданское дело по указанным исковым заявлениям были объединены судом в одно производство. Дата . заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы его, Кондратьева А.Н. исковое заявление было удовлетворено, а иск Маслова П.В. в связи с его неявкой оставлен без рассмотрения. По заявлению Маслова П.В., в связи с его не извещением о дате судебного разбирательства, заочное решение Ленинского районного суда г.Пензы было отменено. Производство по делу возобновлено в части исковых требований Кондратьева А.Н. Дата решением Ленинского районного суда г.Пензы по делу по иску Кондратьева А.Н. к Кондратьеву Н.Н. и Маслову П.В. о признании договора дарения состоявшимся, государственной регистрации договора дарения было постановлено: иск Кондратьева А.Н. удовлетворить. Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор дарения квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты расположенной по Адрес заключенный Дата между Кондратьевым А.Н. и Кондратьевым Н.Н., и переход права собственности на квартиру, расположенную по Адрес от Кондратьева Н.Н. к Кондратьеву А.Н. на основании договора дарения квартиры от Дата года. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским дела Пензенского областного суда от Дата . вышеуказанное решение Ленинского районного суда г. Пензы оставлено без изменения, а кассационная жалоба Маслова П.В., без удовлетворения. Определением Ленинского районного суда г. Пензы от Дата по его заявлению от Дата обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорное жилое помещение были отменены. Не смотря на это, зарегистрировать право собственности на подаренную ему квартиру, он так и не смог, поскольку постановлением Ленинского районного суда г.Пензы от Дата . по ходатайству старшего следователя отдела Номер СУ УМВД России по г.Пензе Л.Г. на спорное жилое помещение был наложен арест. Ходатайство следователя мотивировано тем, что в ходе предварительного следствия получены данные, свидетельствующие о том, что спорное нежилое помещение получено им в результате преступных действий подозреваемого Кондратьева Н.Н. посредством заключения с Масловым П.В. договора купли-продажи квартиры от Дата . Таким образом, в Дата ему стало известно о том, что постановлением старшего следователя отдела Номер СУ УМВД России по г.Пензе Л.Г. от Дата возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УКРФ, по факту хищения Дата неустановленным следствием лицом путем обмана и злоупотребления доверием Маслова П.В., посредством заключения с ним договора купли-продажи квартиры состоящую из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты, расположенной по Адрес денежных средств в сумме 3 000 000 рублей, то есть в особо крупных размерах. Вместе с тем, ему стало известно о том, что фактически между Ответчиками - Кондратьевым Н.Н. и Масловым П.В. имелись правоотношения по договору займа с залогом, а не по договору купли-продажи спорного жилого помещения от Дата . По смыслу указанной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у сторон сделки, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Из обстоятельств дела следует, что Дата . между Кондратьевым Н.Н. (продавец) и Масловым П.В. (Покупатель) была заключена сделка купли-продажи квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты, расположенной по Адрес .

Указанная квартира принадлежит на праве собственности Кондратьеву Н.Н. на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от Дата года, зарегистрированного в администрации г.Пензы Дата . Номер , зарегистрированного в БТИ г.Пензы Дата года, сделана запись в реестровую книгу часть 33 под Номер (п.2 Договора купли-продажи от

Дата Согласно п.3 Договора купли-продажи от Дата указанная квартира продана за 3000000 руб., которые продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора, что утверждается распиской от Дата . в получении денежных средств в указанной сумме - Кондратьевым Н.Н. Пунктом 9 Договора купли-продажи от Дата . предусмотрено, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают Кондратьев Н.Н., К.В., Кондратьев А.Н. Продавец обязуется освободить указанную квартиру от регистрации и проживания до Дата года. Пунктом 15 Договора купли-продажи от Дата . предусмотрено, что по соглашению сторон, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, проданное имущество считается переданным с момента подписания настоящего договора. Той же датой Дата между Кондратьевым Н.Н. (Заемщик) и Масловым П.В. (Заимодавец) заключен договор займа.

Согласно п.1 Договора займа Заимодавец передает, а Заемщик принимает денежные средств. являющиеся займом в сумме 2 500 000 рублей наличными денежными средствами или перечислением на лицевой счет Заемщика. Пунктом 2 Договора займа предусмотрено, что Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу указанные выше денежные средства в размере 2 500 000 руб. и проценты за пользование денежными средствами из расчета шесть процентов в месяц в размере 450 000 руб. Заемщик возвращает Заимодавцу указанные выше денежные средства до Дата согласно графику: 1-ый платеж в срок до Дата . в сумме 150 000 руб.; 2-ой платеж в срок до Дата . в сумме 150 000 руб.; 3-ий платеж в срок до Дата . в сумме 2 650 000 руб. Итого общая сумма займа составляет 2 950 000 рублей, которую Заемщик обязуется возвратить в срок до Дата Так же между Кондратьевым Н.Н. и Масловым П.В. был подписан договор купли-продажи квартиры состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью 74,0 кв.м, расположенной по Адрес , датированный Дата ., в котором в качестве Продавца выступает - Маслов П.В., а в качестве Покупателя - Кондратьев Н.Н. Согласно п.2 Договора купли-продажи от Дата ., указанная квартира принадлежит на праве собственности продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от Дата года. Согласно п.3 Договора купли-продажи от Дата указанная квартира продана за 3 000 000 руб., которые продавец получает с покупателя в момент регистрации данного договора в органе государственной регистрации. Пунктом 9 Договора купли-продажи от Дата . предусмотрено, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают Кондратьев Н.Н., К.В., Кондратьев А.Н.. При этом, условие о порядке передачи спорного жилого помещения в Договоре купли-продажи от Дата ., отсутствует. Полагает, что сделка купли-продажи квартиры от Дата . является притворной сделкой, которая прикрывает договор займа денежных средств от Дата с залогом квартиры, заключенный в целях обеспечения обязательств по договору займа. Фактически Дата . Маслов П.В. предоставил Кондратьеву Н.Н. займ под условием, что сделка займа будет оформлена под залог принадлежащей на праве собственности Кондратьеву Н.Н. квартиры, а именно путем заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры состоящую из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты расположенную по Адрес Об этом свидетельствуют как содержание договоров, так и действия сторон. Пункт 3 Договора купли-продажи от Дата ., предусматривает, что квартира продана за 3 000 000 руб., которые Продавец получил с Покупателя до подписания настоящего договора. Между тем, в расписке в получении денежных средств от Дата . уже имеется ссылка на Договор купли-продажи от Дата ., который был еще не подписан сторонами. Пункт 9 Договора купли-продажи от Дата ., в котором говориться, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают Кондратьев Н.Н., Кондратьева В.В., Кондратьев А.Н.. Продавец обязуется освободить указанную квартиру от регистрации и проживания до Дата года, т.е. до даты окончания срока возврата суммы займа. Пункты 3 договора купли-продажи от Дата ., п.3 договора купли-продажи от Дата . и п.1 и 2 договора займа от Дата в которых сумма займа (с учитывающимися процентами и пени) совпадает со стоимостью квартиры. Передача заемных денежных средств в сумме 2 500 000 руб. была оформлена сторонами распиской на сумму 3 000 000 рублей, которая включает в себя сумму займа в размере 2 500 000 руб., проценты за пользование заемными денежными средствами в размере 450 000 руб. и пени в размере 0,5% от суммы задолженности за просрочку оплаты, предусмотренных п.3 договора займа. Согласно п.2 Договора купли-продажи от Дата ., спорное жилое помещение принадлежит 2 праве собственности Продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от Дата года, а не на основании свидетельства о регистрации права, как того требует действующее законодательство. В качестве гарантии последующего возврата спорного жилого помещения Кондратьеву Н.Н. между Ответчиками был подписан договор купли-продажи спорного жилого помещения, датированный Дата , т.е. датой окончания срока возврата заемных денежных средств. При этом стоимость квартиры по договору купли-продажи сторонами определена в той же сумме, что и по договору купли-лажи от Дата . О притворности сделки купли-продажи от Дата г., свидетельствуют также и то, что в день передачи документов на регистрацию в Ленинский отдела Росреестра - Дата от Кондратьева Н.Н. в регистрирующий орган поступило заявление о приостановлении регистрации на срок с Дата . до Дата т.е. до даты окончания срока возврата суммы займа, что подтверждается уведомлением из Росреестра от Дата . Номер . Подтверждением притворности сделки купли-продажи является и то обстоятельство, что Масловым П.В. до настоящего времени требований о взыскании выплаченной им по договору купли-продажи от Дата стоимости квартиры в сумме 3 000 000 руб. к Кондратьеву Н.Н. не предъявлял. Между тем, он располагает сведениями о том, что суммы займа Кондратьевым Н.Н. погашена в полном объеме. Таким образом, для обеих сторон заключение сделки купли-продажи квартиры от Дата . носило формальный характер, без намерения совершить реальную сделку, у Кондратьева Н.Н. продать квартиру, а у Маслова П.В. ее приобрести. Подписывая договор купли-продажи от Дата ., Кондратьев не имел намерения отказаться от права собственности на принадлежащую ему квартиру в пользу Маслова П.В., а передавал ее в качестве залога по договору займа денежных средств в размере 2 950 000 руб. В подтверждение этого, как уже упоминалось ранее, между сторонами был подписан договор купли-продажи, датированный Дата ., а также договор дарения спорного жилого помещения заключенный Дата . между Кондратьевым А.Н. и Кондратьевым Н.Н. Кроме того, Маслов П.В. в спорном жилом помещении никогда не был, квартиру не осматривал, ключи ему не передавались, своих вещей не ввозил, требований об освобождении квартиры не заявлял. Напротив, из спорного жилого помещения семья Кондратьева Н.Н. не выселялась, с регистрационного учета жильцы до настоящего времени не сняты, вещи не вывозились. Помимо сделки купли-продажи квартиры от Дата считаем, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры обеспечивающая исполнение обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 -ФЗ от 16.07.1998г. В силу ст. 10 Закона об ипотеки, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи от Дата . не был зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной квартиры, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождает правовых последствий.

    Просит суд признать сделку купли-продажи квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты расположенную по Адрес , заключенную между Кондратьевым Н.Н. и Масловым П.В. Дата - недействительной.

Истец Кондратьев А.Н. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Лисунова Е.Н., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, в обоснование ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Ответчик Маслов П.В. в судебное заседание не явился.     

Представитель ответчика Маслова П.В. Фролов М.М., действующий на основании доверенности, иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик Кондратьев Н.Н. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении, удостоверенном нотариусом Лычневой Е.П., признал исковые требования.

    Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.    

В судебном заседании установлено, что Дата между Кондратьевым Н.Н. и Кондратьевым А.Н. заключен договор дарения квартиры Адрес Общая площадь квартиры составляет Данные изъяты, в том числе, жилая площадь составляет Данные изъяты. Квартира состоит из четырех комнат, расположена на третьем этаже девятиэтажного кирпичного дома.

Дата Кондратьев Н.Н. заключил с Масловым П.В. договор купли-продажи квартиры Адрес за 3 000 000 руб.

Согласно копии расписки от Дата Кондратьев Н.Н. получил от Маслова П.В. по договору купли-продажи от Дата денежную сумму в размере 3 000 000 руб.

Как указывается в пункте 6 Договора, продавец Кондратьев Н.Н. гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена.

На момент заключения Договора в указанной квартире зарегистрированы и проживали Кондратьев Н.Н., К.В., Кондратьев А.Н. Продавец

обязался освободить указанную квартиру от регистрации и проживания до Дата (пункт 9 Договора).

Также Дата между Масловым П.В. и Кондратьевым Н.Н. был заключен договор займа, по которому Маслов П.В. передал Кондратьеву Н.Н. денежные средства на общую сумму 2 950 000 руб.

Дата между Кондратьевым Н.Н. и Масловым П.В. был заключен договор купли-продажи квартиры Адрес , согласно которого Маслов П.В. (продавец), которому, как указывается в договоре, указанная квартира принадлежит на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от Дата , продает Кондратьеву Н.Н. (покупателю) за 3 000 000 руб.

Как указывается в пункте 6 Договора, продавец Маслов П.В. гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена.

На момент заключения Договора в указанной квартире зарегистрированы и проживали Кондратьев Н.Н., К.В., Кондратьев А.Н. (пункт 9 Договора).

В Дата Кондратьев А.Н. обратился в Ленинский районный суд г.Пензы с исковым заявлением к Кондратьеву Н.Н. и Маслову П.В. о признании договора дарения состоявшимся, государственной регистрации договора дарения.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от Дата исковые требования Кондратьева А.Н. удовлетворены.

Указанным решением постановлено:

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор дарения квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты расположенной по Адрес , заключенный Дата между Кондратьевым А.Н. и Кондратьевым Н.Н., и переход права собственности на квартиру, расположенную по Адрес от Кондратьева Н.Н. к Кондратьеву А.Н. на основании договора дарения квартиры от Дата .

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от Дата решение Ленинского районного суда г. Пензы от Дата оставлено без изменения, а кассационная жалоба Маслова П.В. – без удовлетворения.

Ст. следователем отдела Номер СУ УМВД России по г. Пензе, рассмотрено сообщение о преступлении КУСП Номер от Дата и Дата вынесено постановление Номер о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ.

Как указывается в постановлении Дата неустановленное лицо, находясь в помещении УФРС по Пензенской области в Ленинском районе г. Пензы, по Адрес , посредством заключения с Масловым П.В. договора купли-продажи Адрес , путем обмана и злоупотребления доверием, завладело принадлежащими последнему денежными средствами в сумме 3 000 000 руб., причинив при этом ущерб в особо крупном размере.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются документами, имеющимися в материалах гражданского дела.

В силу ст.11 п.1 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных прав осуществляет суд.

Согласно со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ, -

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

    Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

    Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    В судебном заседании установлено, что до настоящего времени оспариваемый договор купли-продажи от Дата не прошел государственную регистрацию, что не отрицали лица, участвующие в деле, следовательно, он является незаключенным и не может порождать какие-либо права и обязанности у граждан, в связи с чем, права истца имеющимся договором нарушены быть не могут.

Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда г.Пензы от Дата которым исковые требования Кондратьева А.Н. удовлетворены и постановлено зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор дарения квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты., расположенной по Адрес , заключенный Дата между Кондратьевым А.Н. и Кондратьевым Н.Н., и переход права собственности на квартиру, расположенную по Адрес , от Кондратьева Н.Н. к Кондратьеву А.Н. на основании договора дарения квартиры от Дата .

    В соответствии со ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

    Суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры по своей сути является притворной сделкой, прикрывающий договор залога (договор об ипотеке) по договору займа от Дата , заключенного между Масловым П.В. и Кондратьевым Н.Н., по которому Маслов П.В. передал Кондратьеву Н.Н. денежные средства на общую сумму 2 950 000 руб., поскольку договор об ипотеке должен содержать существенные условия, быть составленным в письменной форме и зарегистрированным в установленном законом порядке.

    Из существа оспариваемого договора купли-продажи квартиры от Дата , копия которого имеется в материалах дела, не следует, что данный договор содержит признаки договора залога недвижимого имущества (договора ипотеки) по договору займа от Дата , зарегистрированного в установленном законом порядке, в связи с чем, суд не может его расценивать как договор залога.

    В связи с этим, доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи квартиры от Дата является притворной сделкой, прикрывающей договор залога квартиры (договор ипотеки) являются несостоятельными.

    Таким образом, учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры от Дата и переход права не прошли государственную регистрацию, договор купли-продажи квартиры не содержит признаков договора залога данной квартиры (договора ипотеки) по договору займа от Дата , каких-либо прав истца данный договор не нарушает, суд считает, что

требования истца о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, состоящей из 4-х жилых комнат, общей площадью Данные изъяты, расположенной по Адрес , заключенной между Кондратьевым и Масловым П.В., Дата являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ 4-░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 74 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ , ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░ , ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░ 28 ░░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░