Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-96/2018 (2-3022/2017;) ~ М-3531/2017 от 17.11.2017

Дело № 2-96/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2018 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Аюшевой Р.Н..,

при секретаре Леймане М.О.,

с участием представителя истца Колодиной Е.В., ответчиков Гужва А.А., Девочкиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Гужва Алексею Александровичу, Девочкиной Елене Николаевне о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,

у с т а н о в и л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось с иском в Октябрьский районный суд г. Томска к Гужва А.А., Девочкиной Е.Н. о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., ... с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственного помещения, государственная собственность на который не разграничена, на условиях, изложенных в проекте дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 020603:43 с Гужва А.А. и договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., ... с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственного помещения, государственная собственность на который не разграничена, на условиях, изложенных в проекте дополнительного соглашения № 3 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 020603:43.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ответчики Гужва А.А. и Девочкина Е.Н. являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: .... Указанное здание расположено на земельном участке по адресу: ..., с кадастровым номером номер ... с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственного помещения. Поскольку земельным законодательством предусмотрен принцип платности использования земли, то ответчики должны производить оплату за земельный участок в виде земельного налога либо арендной платы. На основании обращения ООО «Витра», в собственности которого находится часть помещений вышеуказанного здания, подписано дополнительное соглашение № 1 к договору № 02 06 03:43 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу: ... (кадастровый ...). Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска направлял проекты договора аренды указанного участка ответчикам, однако проекты ими не подписаны. Изложенное, по мнению истца, является основанием для понуждения ответчиков для заключения вышеуказанного договора в судебном порядке.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, поддержала доводы, изложенные в письменных дополнительных пояснениях, согласно которым начисление арендной платы за период с 01.01.2012 осуществляется в соответствии с решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования г. Томск, от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка». Кадастровая стоимость земельного участка на 20.01.2016 была 13115174,31 рублей, кадастровая стоимость земельного участка в размере 6675000 рублей установлена лишь с 01.01.2017. Возражений от ответчиков относительно уплаты арендной платы с 2005 года истцу не поступало. Наличие разногласий между сторонами договора не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ответчик Гужва А.А. иск признал, пояснил, что 15.01.2018 им и представителем истца подписаны проекты договора аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему, в предложенном истцом варианте, все условия согласованы, а также подписан акт приема-передачи земельного участка, составленный истцом, вместе с тем договор еще не зарегистрирован.

Ответчик Девочкина Е.Н. иск не признала в части. Указала, что согласна на заключение договора аренды, дополнительное соглашение, представленные истцом, вместе с тем не согласна с некоторыми его условиями и условиями дополнительного соглашения. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому она является собственником нежилых помещений по вышеуказанному адресу, с 2009 года по 2016 год арендная плата ею уплачивалась на основании представляемых расчетов добровольно и регулярно, задолженность по текущим платежам отсутствует. Исчисленный истцом размер арендной платы завышен, поскольку кадастровая стоимость земельного участка составляет не 13115174,31 рублей, а 6675000 рублей. Договоры аренды и дополнительное соглашение № 3, а также акт приема-передачи земельного участка, не содержат дат, однако предусматривают начисление арендной платы с 28.07.2005, в то время, как в договоре предусматривается порядок исчисления арендной платы по 31.12.2011 и с 01.01.2012. Считает недопустимым включение в текст договора и дополнительного соглашения уплату каких-либо платежей 12-летней давности, в том числе и до момента фиксации (регистрации) прав истца на данный земельный участок. Просит утвердить текст договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в следующей редакции: пункт 1.5 договора читать: Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6675000 рублей; пункт 2.3 договора – исключить; пункт 4 дополнительного соглашения № 3 читать: Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 4 договора аренды № 020603:43 и настоящим дополнительным соглашением, с момента подписания передаточного акта или с 1 января 2017 г.

Заслушав представителя истца, ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 1, 6 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, прямо предусмотрена ст. 39.20 ЗК РФ и не противоречит принципу свободы заключения договора.

Согласно п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В соответствии с п.1 ст.398 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Поскольку на момент обращения в суд ответчиком Девочкиной Е.Н. договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему не были подписаны и представлены в установленном законом сроки, а протоколы разногласий поступили в суд после принятия искового заявления к производству суда, суд полагает исковые требования истца о понуждении к заключению договора аренды и дополнительного соглашения к нему правомерными. При этом, понуждение к заключению к договору возможно с учетом урегулирования разногласий представленных ответчиком.

Судом установлено, что ответчики Гужва А.А., Девочкина Е.Н. являются собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: ..., и находящемся на земельном участке с ... с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственного помещения, государственная собственность на который не разграничена.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 05.05.2017 и от 30.11.2017, согласно которым собственником помещения пом.4006 по адресу: ..., является Гужва А.А., пом. 4001-4005 – Девочкина Е.Н.

Истцом заключен договор аренды земельного участка лишь с ООО «Витра», также являющимся собственником помещений в вышеуказанном здании, что следует из дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2016 к договору № 02 06 03:43 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истцом подготовлены проекты договора № 02 06 03:43 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с дополнительным соглашением № 2, стороной которого является Гужва А.А., и дополнительным соглашением № 3, стороной которого является Девочкина Е.Н., с соответствующими актами приема-передачи земельного участка.

Спорному земельному участку, как следует из кадастровой выписки от 05.09.2017, присвоен ..., он расположен по тому же адресу, что и помещения ответчиков – ..., разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания производственного помещения, кадастровая стоимость участка составляет 6675000 рублей. Аналогичная кадастровая стоимость земельного участка указана и в выписке из ЕГРН от 22.12.2017.

Ответчики Гужва А.А. и Девочкина Е.Н., несмотря на направление каждому из них проектов договора аренды и дополнительного соглашения к нему, что подтверждается письмами от 01.06.2017 № 6525 и 01.06.2017 № 6526, уклонились от заключения договора аренды, о чем свидетельствуют оттиски штампов почтового отделения.

В то же время, в материалы дела представлены договор № 02 06 03 : 43, акт приема-передачи земельного участка от 15.01.2018, дополнительное соглашение № 2 от 15.01.2018, подписанные истцом и ответчиком Гужва А.А.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, а также объяснения ответчика Гужва А.А., суд находит требования истца о понуждении данного ответчика заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора подлежащими удовлетворению.

Кроме того, поскольку ответчик Девочкина Е.Н. не вправе уклоняться от заключения данного договора, а доказательств обращения Девочкиной Е.Н. к истцу о заключении вышеуказанного договора аренды земельного участка вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено, суд считает возможным возложить на данного ответчика обязанность заключить договор аренды земельного участка, однако с учетом имеющихся разногласий, в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст.27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу указанных норм права применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, то есть на прошлое время, возможно при наличии добровольного волеизъявления сторон на придание договору обратной силы. Это является правом, а не обязанностью сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Право аренды земельного участка возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

На обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование у арендатора в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ установлена встречная обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Фактическое владение имуществом без оформления договорных отношений само по себе не дает право арендодателю начислять арендные платежи за период до заключения договора. По смыслу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом. Моментом фактической передачи земельного участка в рамках, возникших между сторонами правоотношений, будет являться дата подписания сторонами акта приема-передачи.

При таких обстоятельствах, с учетом выраженного Девочкиной Е.Н. несогласия о распространении условий договора на прошлое время и с учетом ее доводов, приведенных в письменном отзыве, отсутствуют предусмотренные законом правовые основания для принятия предложенного в договоре и дополнительном соглашении истцом условия о дате его заключения и распространения его действия на ранее возникшие отношения сторон, в том числе и на условия договора и дополнительного соглашения к нему по уплате арендной платы с 28.07.2005.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка, как следует из кадастровой выписки от 05.09.2017, составляет 6675000 рублей, а не 13115174,31 рублей, как верно указано ответчиком Девочкиной Е.Н. Данное обстоятельство также не было оспорено в судебном заседании представителем истца, которая не возражала против внесении изменений в условия договора с указанием действительной кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая изложенные требования законодательства и фактические обстоятельства дела, суд при понуждении ответчика Девочкиной Е.Н. к заключению договора аренды полагает возможным принять ее возражения к договору аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, изложив их с указанными изменениями:

- пункт 1.5 договора аренды изложить в редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6675000 рублей»;

- пункт 2.3 договора аренды изложить в редакции: Земельный участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка»;

- пункт 4 дополнительного соглашения № 3 изложить в редакции: Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 4 основного договора аренды и настоящим дополнительным соглашением, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка»;

- пункт 5 дополнительного соглашения № 3 изложить в редакции: Расчет арендной платы производится арендатором с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет 6675000 рублей;

- зона градостроительной ценности переданного участка: 16а;

- земельный участок предоставляется для эксплуатации производственных помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: 152,48 кв.м.;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования г. Томск, от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Гужва Алексею Александровичу, Девочкиной Елене Николаевне о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора удовлетворить.

Обязать Гужва Алексея Александровича заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ... с разрешенным использованием – для эксплуатации, с множественностью лиц на стороне арендатора 020603:43, дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обязать Девочкину Елену Николаевну заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., с множественностью лиц на стороне арендатора 020603:43, дополнительное соглашение ... к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом урегулирования разногласий на следующих условиях:

Пункт 1.5 договора аренды изложить в редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6675000 рублей».

Пункт 2.3 договора аренды изложить в редакции: Земельный участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 4 дополнительного соглашения № 3 изложить в редакции: Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 4 основного договора аренды и настоящим дополнительным соглашением, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 5 дополнительного соглашения № 3 изложить в редакции: Расчет арендной платы производится арендатором с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет 6675000 рублей;

- зона градостроительной ценности переданного участка: 16а;

- земельный участок предоставляется для эксплуатации производственных помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: 152,48 кв.м.;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования г. Томск, от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1».

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г.Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья подпись Р.Н. Аюшева

Копия верна.

Судья: Р.Н. Аюшева

Секретарь: М.О. Лейман

«__» _____________ 20 __ года

Оригинал находится в деле № 2-96/2018 Октябрьского районного суда г. Томска.