Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2307/2019 ~ М-2460/2019 от 13.09.2019

№2-2307/2019

70RS0001-01-2019-003887-69

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2019 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего                              Корнеевой Т.С.

при секретаре                                             Семычевой М.Н.,

помощник судьи                                          Лузанова Я.Н.,

с участием представителя истца Севергиной Я.В., действующей на основании доверенности от 13.05.2019, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Казанского А.Г. к Муниципальному образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом,

установил:

Казанский А.Е. обратился в суд к Муниципальному образования «Город Томск» в лице Администрации г.Томска (далее – МО «Город Томск» в лице Администрации г.Томска) о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом,

В обоснование заявленного требования указано, что истцу на праве аренды принадлежат земельные участки - с кадастровым номером /________/ площадью 882 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /________/ площадью 1952 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства; с кадастровым номером /________/ площадью 884 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. На указанных земельных участках истец возвел индивидуальный жилой дом общей площадью 492,8 кв.м, присвоен адрес: г.Томск, /________/. Из заключений о техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии объекта следует, что жилой дом по указанному адресу не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, используется по своему целевому назначению. Истцом предприняты меры к легализации постройки путем обращения в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Томска с заявлением о вводе жилого дома в эксплуатацию. На основании изложенного, ст.222 ГК Российской Федерации просит признать за Казанским А.Е. право собственности на индивидуальный двухэтажный жилой дом с цокольным этажом, общей площадью 492,8 кв.м., по адресу: г. Томск, /________/, расположенный на пересечении земельного участка с кадастровым номером /________/, земельного участка с кадастровым номером /________/, земельного участка с кадастровым номером /________/. Указать, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для регистрации права собственности Казанского А.Е. на индивидуальный двухэтажный жилой дом с цокольным этажом, общей площадью 492,8 кв.м., по адресу: г. Томск, /________/, расположенный на пересечении земельного участка с кадастровым номером /________/ земельного участка с кадастровым номером /________/, земельного участка с кадастровым номером /________/.

В судебное заседание истец Казанский А.Е. не явился, надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Представитель истца Севергина Я.В., исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что жилой дом построен на 3 земельных участках, при этом НП «Объединение «Родник» обещало истцу, что впоследствии земельные участки будут объединены. Задолженности по арендной плате нет, спора о сносе жилого дома или истребовании земельных участков нет. Объект не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ответ на обращения из Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г.Томска о вводе жилого дома в эксплуатацию не получен.

Ответчик МО «Город Томск» в лице Администрации г.Томска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направил. Представлен отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования ответчик не признает и считает их, не подлежащими удовлетворению, в связи с отсутствием доказательств в обоснование требований истца. Указано также, что объект, возведенный истцом, является самовольной постройкой, на которую не выдано разрешение на строительство, меры к легализации до строительства не приняты. Дом построен на трех земельных участках, которые не принадлежат истцу ни на каком праве. Расстояние от границы земельного участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 метров, однако истец возвел жилой дом на пересечении границы трех участков, что не допустимо.

Заслушав представителя истца, определив на основании ст.ст.35, 167 ГПК Российской Федерации, ст.ст.10, 165.1 ГК Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковое требование не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как устанавливает ст.35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Заинтересованное лицо при нарушении или угрозе нарушения его прав, свобод и охраняемых законом интересов по своему усмотрению решает, воспользоваться ему гарантированным ст.46 Конституции РФ правом на судебную защиту или нет. При выборе судебного способа защиты и обращении в суд ему предоставляется равный со всяким другим заинтересованным лицом доступ к правосудию в соответствии с порядком, установленным федеральным законом.

В силу со ст. 12 ГК Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является признание права.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании ч. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 26 указанного постановления отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, по делам о признании права на самовольно возведенное строение юридически значимыми обстоятельствами является выяснение того, допущены ли при проведении строительства существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что Муниципальному образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером /________/ площадью 882 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/; с кадастровым номером /________/ площадью 1952 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/; с кадастровым номером /________/ площадью 884 кв.м, расположенный по адресу: г.Томск, /________/.

Указанное подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 16.05.2019.

29.08.2014 между МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска и НП «Объединение «Родник» заключен договор №ТО-21-20640 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: г.Томск, /________/, кадастровый /________/, площадью 882 кв.м.

К данному договору заключены дополнительные соглашения от 08.06.2015 и от 30.11.2016, по которым Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП «Объединение «Родник» по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.

22.08.2014 между МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска и НП «Объединение «Родник» заключен договор №ТО-21-20620 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: г.Томск, /________/, кадастровый /________/, площадью 1952 кв.м.

К данному договору заключены дополнительные соглашения от 08.06.2015 и от 30.11.2016, по которым Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП «Объединение «Родник» по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.

03.12.2014 между МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска и НП «Объединение «Родник» заключен договор №ТО-21-20738 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: г.Томск, /________/, кадастровый /________/, площадью 884 кв.м.

К данному договору заключены дополнительные соглашения от 08.06.2015 и от 30.11.2016, по которым Казанский А.Е. принимает все права и обязанности НП «Объединение «Родник» по договору аренды с 17.03.2015. Указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа с придомовыми участками.

Срок договоров аренды указан до 30.11.2016.

Выписками из ЕГРН от 15.05.2019, от 16.05.2019 подтверждается факт того, что Казанскому А.Е. указанные земельные участки принадлежат на праве аренды, дата государственной регистрации - 26.06.2015, 29.06.2015.

Согласно ст. 450, 450.1 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истечение срока аренды не является автоматическим основанием для прекращения договора аренды.

Более того, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Таким образом, после окончания срока действия договора аренды право истца на указанные земельные участки не было зарегистрировано надлежащим образом.

Однако, истец регулярно уплачивает арендную плату с момента заключения договоров в 2014 году по настоящее время, несмотря на то, что срок действия договоров аренды истек. Следовательно, договоры аренды продолжают действовать.

Сведения о расторжении договоров аренды и возвращения земельных участков по акту приема-передачи арендодателю не представлены, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что действие данных договоров продолжается.

Из карты (плана) границ земельных участков, ортофотоплана усматривается, что спорный жилой дом расположен на трех земельных участках.

04.09.2019 истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Томска с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: г.Томск, /________/, однако, ответ на данное обращение в материалы дела не представлен.

Истцом представлены заключения специалистов о том, что самовольно реконструируемый жилой дом не нарушает права и законные интересы других лиц, отвечает установленным нормам и правилам, а соответственно, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан при ее эксплуатации.

Так, в соответствии с заключением ООО «Арсенал-Проект» №0605-19-ТЗ о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и эксплуатационной безопасности объекта по адресу: г.Томск, /________/, увеличение эксплутационных нагрузок на строительные конструкции не выявлено. Общее состояние основных и несущих конструкций жилого дома отвечает нормальному уровню. Узлы и места сопряжений строительных элементов находятся в надлежащем виде. Обследуемый жилой дом по адресу: г.Томск, /________/, соответствует требованиям Строительных норм и правил. Жилые помещения пригодны для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Данный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям строительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и другим нормативным документам, является объектом завершенного строительства, пригодным для эксплуатации. Нет угрозы обрушения. На момент обследования внутри помещений ведутся отделочные работы.

Согласно экспертизе ООО «Томский экспертный центр» Бюро оценки и экспертизы от 26.08.2019 возведенный индивидуальный трехэтажный (в том числе с цокольным этажом) жилой дом, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, который является объектом завершенного строительства, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности.

Согласно экспертизе ООО «Томский экспертный центр» Бюро оценки и экспертизы от 22.08.2019 возведенный индивидуальный трехэтажный (в том числе с цокольным этажом) жилой дом, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования и условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Несмотря на соответствие объекта указанным в данных заключениях нормам, суд считает необходимым отметить следующее.

По заявлению Казанского А.Е. МБУ «Архитектурно-планировочное управление» подготовлены градостроительные планы земельных участков.

Так, границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0211001:585 площадью 884 кв.м следующие:

Точки                       Х                                Y

1                     343472.10                   4328780.89

2                     343446.22                   4328758.89

3                     343429.38                   4328778.82

4                     343455.30                   4328800.73

Границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0211001:701 площадью 1952 кв.м следующие:

Точки                       Х                                Y

1                      343524.30                  4328759.53

2                      343504.44                  4328742.75

3                      343488.92                  4328761.05

4                      343472.10                  4328780.89

5 343455.30 4328800.73

6 343474.66 4328817.09

Границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0211001:575 площадью

882 кв.м следующие:

Точки                       Х                                Y

1                      343462.95                  4328739.10

2                      343446.22                  4328758.89

3                      343472.10               4328780.89

4                      343488.92                  4328761.05

На всех указанных участках, а именно на каждом в отдельности, отражены границы, в которых возможно размещение объекта капитального строительства.

Из технического паспорта индивидуального жилого дома по адресу: г.Томск, /________/, по состоянию на 05.06.2019, плана объекта, экспликации к поэтажному плану жилого дома следует, что общая площадь жилого дома составляет 492,8 кв.м, в том, количество этажей – 3, в том числе подземных – 1, материал стен – кирпич, год постройки - 2019.

В выписке из ЕАР г.Томска от 16.08.2019 с ситуационным планом указана предварительная регистрация адреса: г.Томск, /________/.

Указанный жилой дом, как единый объект расположен не в границах одного земельного участка, арендуемого истцом, а на трех земельных участках. То есть часть объекта недвижимости выходит за пределы границ каждого земельного участка. Причем площадь выступающей части здания на каждом участке превышает часть площади объекта, расположенного на участке.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Под объектами капитального строительства, в соответствии с п.10 ст.1 ГрК Российской Федерации, понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно положениям ст.ст.1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Таким образом, из анализа указанного выше следует, что законодатель допускает строительство объекта исключительно на земельном участке, то есть в его границах. Соответственно, строительство объекта за пределами границ участка запрещено, так как права и интересы собственников этих участков будут нарушены. Такое строительство допустимо лишь в том случае, если собственником нескольких участков, на которых расположен объект недвижимости, является одно лицо.

Как уже указывалось, земельные участки собственностью Казанского А.Е. не являются, они ему переданы в аренду, соответственно, говорить о том, что такое расположение объекта не нарушает права и законные интересы иных лиц, невозможно.

Не исключено, что в последующем собственник земельных участков примет решение распорядиться ими иным способом, нежели предоставить в собственность истцу.

Таким образом, учитывая, что размещение объекта (жилого дома) не соответствует закону, то есть Казанским А.Е. нарушено требование в части строительства на земельном участке объекта, выразившееся в том, что объект выходит за границы каждого земельного участка, а потому сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы ответчика, как собственника данных участков, в связи с чем оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Казанского А.Г. к Муниципальному образования «Город Томск» в лице Администрации г.Томска о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный по адресу: г.Томск, /________/, общей площадью 492,8 кв.м, отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                        -подпись-                           Корнеева Т.С.

Копия верна.

Судья: Корнеева Т.С.

Секретарь: Семычева М.Н.