Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4762/2019 от 05.02.2019

Судья Федюшкина Л.Н.                           Дело № 33-4762/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Смышляевой О.В..,

судей Нигматулиной Б.Ш., Снегирева Е.А.,

при секретаре Новиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу по иску Мозговых С. Ф. к ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА-ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Смышляевой О.В.,

объяснения представителя конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности Карусевич К.Д., Мозговых С.Ф.,

установила:

Мозговых С.Ф. обратилась в суд с иском к ответчикам                                  ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на двухкомнатную <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> просила зарегистрировать переход права собственности на квартиру от                  ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» к истцу на данную квартиру на основании предварительного договора купли-продажи квартиры <данные изъяты> от                     <данные изъяты>. В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между истцом и ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД» был заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи квартиры, общей площадью 61,2 кв.м, стоимостью                                4 773 600 руб. Свои финансовые обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Дом введен в эксплуатацию. Ответчик передал истцу в фактическое владение и пользование квартиру по акту приема-передачи от <данные изъяты>. Истец произвела в квартире ремонт, несет оплату жилищно-коммунальных услуг, начисляемых по квартире.

Истец Мозговых С.Ф. в судебное заседание явилась, иск поддержала.

Ответчик ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, ранее в суд направил заявление о признании иска, считает требования истца законными и обоснованными, не противоречащими действующему законодательству и не нарушающим права и законные интересы третьих лиц. Истец в полном объеме исполнил финансовые обязательства перед ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД».

Представитель ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Указал, что собственником спорной квартиры является ООО ПКФ «АФИНА ЛТД». Спорная квартира находится в залоге у банка. Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец подтверждает свое право собственности на квартиру незарегистрированным в Управлении Росреестра предварительным договором. Однако в силу действующего законодательства государственная регистрация является единственным законным доказательством существования зарегистрированного права, которое присутствует у банка, и отсутствует у истца. Со стороны истца не было проявлено должной осмотрительности и заботливости. После оплаты не было предпринято действий по прохождению регистрации предусмотренной законом, которая является единственным подтверждением возникновения право собственности на объект недвижимости. Истец не обращалась к                  ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» с требованиями о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры. Факт того, что основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» должен быть заключен до <данные изъяты>, а договор залога между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и банком был зарегистрирован уже                                    <данные изъяты>, свидетельствует об отсутствии у ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» действительных намерений о заключении основного договора с истцом.

Третье лицо – Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явилось, надлежаще извещалось о дне рассмотрения дела, мнение по иску не выразило.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от                   <данные изъяты> иск Мозговых С.Ф. удовлетворён. Суд решил: «Признать за Мозговых С.Ф. признано право собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 61,2 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ООО ПКФ «АФИНА-ЛТД» к Мозговых С.Ф. с внесением соответствующей записи в ЕГРН».

В апелляционной жалобе ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований Мозговых С.Ф.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона в полном объеме не отвечает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что                               <данные изъяты> между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» (продавец) и Мозговых С.Ф. (покупатель) был заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи квартиры по условиям которого, стороны предварительного договора в дальнейшем заключают основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в доме с нежилыми помещениями по адресу: <данные изъяты> планируемая проектная площадь <данные изъяты> общая площадь <данные изъяты>, количество комнат 2, этаж 1, на условиях и в сроки предусмотренные договором.

Стоимость квартиры с указанными характеристиками по предварительному договору составила 4 773 600 руб. 00 коп., которую покупатель обязалась оплатить в срок до <данные изъяты> включительно (п. 2.1. предварительного договора).

В соответствии с п. 1.7. предварительного договора основанием заключения договора является: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права, выданной <данные изъяты>, <данные изъяты>.

В соответствии с п. 1.5. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 3 месяцев с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

<данные изъяты> стороны предварительного договора купли-продажи квартиры подписали акт приема-передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты>, в соответствии с которым, ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» передала, а                       Мозговых С.Ф. приняла на праве пользования двухкомнатную <данные изъяты>, ориентировочной площадью 61,2 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Мозговых С.Ф. приняла расходы по оплате коммунальных услуг и техническому обслуживанию квартиры.

Свои финансовые обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры истец Мозговых С.Ф. исполнила в полном объеме, в установленный договором срок, перечислив на счет продавца                                         ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежные средства в размере 4 773 600 руб. 00 коп. в счет оплаты за квартиру, что подтверждается соответствующим платежным документом.

Истец вселился в квартиру после акта-приема передачи квартиры, сделала ремонт, установила мебель. Оплачивает коммунальные услуги.

Согласно выписке из ЕГРН ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Оплата истцом стоимости квартиры произведена за долго до регистрации ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» права собственности на квартиру, при этом, после государственной регистрации продавцом права собственности на квартиру основной договор купли-продажи с истцом так и не был заключен.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно выписке из ЕГРН, в отношении спорной квартиры зарегистрировано обременение – ипотека, дата государственной регистрации <данные изъяты>, срок, на который установлено ограничение прав и обременение – с <данные изъяты> по <данные изъяты>, ограничение прав и обременение зарегистрировано в пользу ОАО «М2М Прайвет Банк».

Судом первой инстанции установлено, что правоотношения между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ООО «М2М Прайвет Банк» возникли в                      <данные изъяты>, <данные изъяты> были заключены договоры о залоге недвижимости (ипотеки).

В отзыве на иск ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» указывает, что решением Арбитражного суда города Москвы от 9 марта 2017 года по делу № А40-251578/2016 ПАО «М2М Прайвет Банк» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Из материалов дела следует, что объект строительства – жилой <данные изъяты> в <данные изъяты> был построен и введен в эксплуатацию в <данные изъяты>. Право собственности на спорную квартиру, расположенную в указанном выше жилом доме                                     <данные изъяты> зарегистрировано за ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», с которым истец <данные изъяты> заключил предварительный договор купли-продажи квартиры.

Все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, Мозговых С.Ф. были выполнены.

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» принял на себя обязательства заключить с Мозговых С.Ф. в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры и передать квартиру истцу.

В обоснование иска истец Мозговых С.Ф. ссылается на то, что квартира находится у неё в фактическом пользовании, истец в квартире сделала ремонт.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и Мозговых С.Ф. достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически их исполнили, квартира передана по акту приема-передачи, что свидетельствует о фактически заключенном договоре купли-продажи.

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» зарегистрировав на спорную квартиру право собственности <данные изъяты> по условиям предварительного договора, заключенного с истцом Мозговых С.Ф.

<данные изъяты>, при условии исполнения последним обязательства по оплате цены договора, был обязан заключить с покупателем                       Мозговых С.Ф. основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, т.е. не позднее <данные изъяты>, однако этого не сделал.

Таким образом, фактически стороны, заключая предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, предусмотрели все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и истцом произведена оплата предмета сделки в полном объеме, квартира передана.

Следовательно, между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи объекта недвижимости с предварительной оплатой. Кроме того, сделка исполнена: спорная квартира передана истцу до возникновения залога и находится у него во владении и пользовании.

Суд правомерно отклонил доводы стороны ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» о том, что спорная квартира находится у него в залоге, в связи с чем за истцом не может быть признано право собственности, поскольку данный факт не препятствует признанию права собственности за истцом.

Факт исполнения истцом обязательств по оплате и факт передачи спорной квартиры истцу до возникновения залога ответчиками не оспаривался и подтверждается материалами дела.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В п. 11 данного Постановления разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Суд правомерно отклонил доводы стороны ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» об отсутствии у истца зарегистрированного права на квартиру, отсутствие регистрации перехода права собственности, в связи с чем, предварительный договор купли-продажи является незаключенным поскольку в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец Мозговых С.Ф., исполнив финансовые обязательства по оплате квартиры, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», соответственно, при неисполнении последним обязательств, требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах, разрешая по существу возникший спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что в силу вышеприведенных норм закона, в целях защиты нарушенного права истца, надлежит признать за истцом Мозговых С.Ф. право собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 61,2 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, что является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» к истцу Мозговых С.Ф., с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции в решении суда указал, что истец является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Данный вывод суда необходимо исключить из мотивировочной части решения суда.

Так, резолютивная часть решения суда выводов суда о признании Мозговых С.Ф. добросовестным приобретателем не содержит. Мотивировочная часть ссылок на нормы материального права о признании добросовестным приобретателем также не содержит.

Следовательно, данные требования не были разрешены судом при рассмотрении данного спора и могут являться предметом отдельного судебного разбирательства, тогда как вывод, содержащийся в мотивировочной части решения суда на стр. 5 абз. 3 со слов «которая является добросовестным приобретателем» до слов «плата за квартиру» может иметь преюдициальное значение для рассмотрения последующего спора в силу положений ст. 61 ГПК РФ.

В этой части доводы лица, подавшего жалобу, заслуживают внимания.

При этом, судебная коллегия отмечает, что несмотря на имеющееся в иске Мозговых С.Ф. требование, суд его не рассмотрел (согласно резолютивной части решения суда), следовательно она не лишена права на судебную защиту.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости исключения указанных слов из мотивировочной части решения суда.

В остальном, при разрешении спора, судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части.

Руководствуясь ст. ст.193, 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    Решение Дмитровского городского суда Московской области от                      20 июня 2018 года изменить в части, апелляционную жалобу ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - удовлетворить частично.

Исключить из мотивировочной части решения суда слова на стр. 5 абзац 3 со слов « которая является добросовестным приобретателем квартиры» до слов «платы за квартиру».

В остальной части решение Дмитровского городского суда Московской области от 20 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи