Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2140/2018 ~ М-2013/2018 от 20.08.2018

Дело №2-2140/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2018 года г.Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Никольской А.В.,

при секретаре Поликарповой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лёвина ФИО1 к администрации <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Лёвин ФИО1 обратился в суд с иском, с учётом его уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, к администрации <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома.

В обоснование заявленных исковых требований истец Лёвин В.Н. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией <адрес> был заключен договор аренды участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 68:20:2102013:224, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> заявителю выдан градостроительный план земельного участка №RU68520000-532. 15.03.2018г. и истцом получено разрешение № на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>.

Истец (арендатор) направил в адрес арендодателя заявление от 20.03.2018г. на продление (заключение) договора аренды № от 02.06.2008г. на новый срок. <адрес> отказала в продлении срока предоставления земельного участка в аренду, указав, что согласно действующего земельного законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Кроме того, указали, в случае если на земельном участке расположен объект недвижимости, приобретение испрашиваемого земельного участка возможно без проведения торгов, при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Таким образом, предоставить в аренду испрашиваемый земельный участок без проведения торгов будет возможно после проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

Лёвин В.Н. просит признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 68:20:2102013:224, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

В судебном заседании истец Лёвин В.Н., пояснив вышеизложенное, исковые требования поддержал, и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией <адрес> был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке истцом был возведен объект, являющийся незавершенным строительством, степенью готовности 18%. Разрешение на строительство имелось. Между тем до настоящего времени объект незавершенного строительства не оформлен и не окончено строительство, в связи с затруднениями материального характера, а также с необходимостью прохождения медицинского лечения в <адрес>. является военным пенсионером.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Учитывая, что земельный участок был ранее предоставлен истцу в аренду, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, на данный объект имеется разрешение на строительство до 2028 года, отказ администрации <адрес> в предоставлении однократного права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома является необоснованным. В настоящее время на отведенном земельном участке возведен объект незавершенного строительства с 18% готовности. Учитывая, что земельный участок был ранее предоставлен ему в аренду, а также, что на нем имеется объект незавершенного строительства, имеется разрешение на строительство данного объекта до 2028 года, считает, что отказ администрации <адрес> в заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства необоснован.

В связи с чем просил признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 68:20:2102013:224, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства жилого дома.

Представитель ответчика - администрации <адрес> ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Лёвиным В.Н. был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства индивидуального жилого дома. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1. Договора срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.3.3. Договора по истечении срока его действия арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях до письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора. Однако Лёвин В.Н. обратился в администрацию <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка только ДД.ММ.ГГГГ, то есть позднее срока, согласованного сторонами в п. 4.3.3. Договора аренды. Условие, согласованное сторонами в п. 4.3.3. Договора является выражением воли арендодателя относительно возможности продления договора аренды в преимущественном порядке, лишь при обращении арендатора за 3 месяца до окончания срока действия договора. Срок действия договора аренды в отношении спорного земельного участка был четко установлен в п. 2.1. Каких-либо оговорок по поводу его автоматической пролонгации на неопределенный срок по согласованным сторонами условиям договора не предусматривалось.

Градостроительный план земельного участка получен лишь ДД.ММ.ГГГГ, а разрешение на строительство ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора. Ввиду указанных обстоятельств, считают, что действия арендатора со ссылкой на возможность применения ст. 621 ГК РФ не могут быть признаны добросовестными и достаточными. Отсутствует арендная плата. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, администрации Стрелецкого сельсовета <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен. От главы администрации Стрелецкого сельсовета ФИО6 имеется заявление, в котором он просит рассмотреть дело в отсутствие представителя сельсовета, вопрос об удовлетворении либо отказе в удовлетворении исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Лёвина В.Н. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 и части 2 статьи 11 ГК РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Одновременно в части 1 статьи 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых, согласно приведенной выше норме Гражданского кодекса РФ, является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный этим органом в ходе реализации полномочий, установленных в части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 и части 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ, является основанием, в частности, для регистрации права аренды на земельный участок, которая подтверждает соответствующее гражданское право, основанное на данном акте. Защита гражданских прав, основанных на акте (действии) органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, а также защита гражданских прав, нарушенных актом, действием (бездействием) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, должна осуществляться соответственно способами, установленными гражданским законодательством, и в процедуре, установленной процессуальным законом для разрешения споров о гражданских правах и обязанностях.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

На основании постановления администрации Стрелецкого сельсовета <адрес> № от 24.01.2008г. выделен из участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 68:20:2102013:0190 (кадастровый план от 07.12.2007г. №.2/07-7419), земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах плана межевания земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Категория земельного участка по целевому назначению: земли населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома (п.п.1, 2).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Лёвиным ФИО1 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 68:20:2102013:224, общей площадью 1500 кв.м., расположенный находящийся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

Договор аренды был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

На вышеуказанном земельном участке истцом было начато строительство, что подтверждается техническим планом на объект незавершенного строительства, изготовленного кадастровым инженером ФИО7 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При этом ДД.ММ.ГГГГ главным специалистом отдела по строительству и архитектуре администрации <адрес> ФИО8 подготовлен градостроительный план земельного участка на основании заявления ФИО1, местоположение земельного участка <адрес>, Стрелецкий сельсовет, площадь земельного участка 1500 кв.м., кадастровый номер земельного участка 68:20:2102013:224.

Судом установлено, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Лёвин В.Н. ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на новый срок.

Однако, администрация <адрес>, рассмотрев указанное заявление Лёвина В.Н., отказала в продлении срока предоставления земельного участка. В письме указано, что согласно действующего земельного законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В соответствии с п.п. 15 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ земельные участки гражданам индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности предоставляются в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса посредством опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. Так в соответствии с указанным пунктом, в случае если на земельном участке расположен объект недвижимости, приобретение испрашиваемого земельного участка возможно без проведения торгов, при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Таким образом, предоставить в аренду испрашиваемый земельный участок без проведения торгов будет возможно после проведения государственной регистрации права ?собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ, вступившей силу с ДД.ММ.ГГГГ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

При этом, представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке фактически имеется объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности которого составляет 18%. Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривается заинтересованными лицами, что по окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться спорным земельным участком. Арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта у истца, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся. На земельном участке находится объект незавершенного строительства ( индивидуальный жилой дом - согласно техническому плану), что соответствует целевому использованию земельного участка. Невозможность надлежащего оформления договора аренды земельного участка необусловлена виновными действиям истца, пользование участком он осуществляет открыто.

Арендодатель с момента предоставления арендатору земельного участка в аренду не предъявлял к последнему каких-либо претензий относительно предмета договора аренды. Ответчиком не представлено доказательств отсутствия использования истцом земельного участка в указанный период или попыток его возврата, отказа от него.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного по ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что Лёвин В.Н. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, указанная возможность истцом не исчерпана.

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Доводы представителя ответчика о том, что на земельном участке в настоящее время находится объект незавершенного строительства, право на который за истцом не зарегистрировано, в связи с чем оснований для признания за ним права на заключение договора аренды земельного участка не имеется, суд во внимание не принимает, поскольку они связаны с неправильным толкованием правовых норм.

При этом суд учитывает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1 ст.218 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом установлено, что Лёвин В.Н. возвел незавершенный строительством объект на основании соответствующего разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно данным технического плана объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке расположенном по адресу: <адрес>, находится объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 18 %.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Лёвину В.Н. мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал право Лёвина В.Н. на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в случаях, установленных Земельным кодексом РФ (п.4.3.3 договора).

Доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено.

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Учитывая принцип платности за пользование земельным участком, ответчик обязан произвести оплату лицу, от которого получил земельный участок.

Плательщиками арендной платы за землю являются арендаторы земельных участков. Основанием для установления арендной платы за земельные участки является договор аренды. Ссылка представителя ответчика на отсутствие арендной платы истцом, суд находит в данном споре несостоятельной, поскольку не лишает истца права обратиться с самостоятельным требованием об исполнении условий договора.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования Лёвина Владимира ФИО2 к администрации <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка удовлетворить, и признать за Лёвиным ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лёвина ФИО1 к администрации <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома - удовлетворить.

Признать за Лёвиным ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке через Тамбовский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В.Никольская

Решение принято в окончательной форме: ДД.ММ.ГГГГ.