Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21120/2019 от 25.06.2019

Судья Коляда В.А.                        дело № 33-21120/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 октября 2019 года                     г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Тегуновой Н.Г.,

судей Беляева Р.В., Киреевой И.В.

при помощнике судьи Катковой Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Ким О.Г. на решение Серпуховского городского суда Московской области от 22 марта 2019 года по делу по иску Администрации г.о. Серпухов Московской области к Ким О.Г. об обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения и по встречному иску Ким О.Г. к Администрации г.о. Серпухов Московской области об обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения,

заслушав доклад судьи Беляева Р.В.,

объяснения Ким О.Г., её представителя Сосниной Е.Е., представителя Администрации г.о. Серпухов Московской области Боровковой Н.Ю.,

УСТАНОВИЛА:

Истец Администрации г.о. Серпухов Московской области обратился в суд с иском Ким О.Г. об обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения и, с учетом уточнений, просил обязать Ким О.Г. заключить соглашение о выкупе спорного жилого помещения, а именно, двух комнат, жилой площадью 14,9 кв.м., в 5-ти комнатной квартире, <данные изъяты> этаж, с <данные изъяты> долями в праве общей собственности на места общего пользования, вспомогательной площадью 23,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, в аварийном доме за выкупную цену 558 000 руб. и прекратить за ответчицей право собственности на данное жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что Ким О.Г. на праве собственности принадлежит спорное жилое помещение - две комнаты, жилой площадью 14,9 кв.м., в пятикомнатной квартире, этаж <данные изъяты>, с <данные изъяты> долями в праве собственности на места общего пользования, вспомогательной площадью 23,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. Истцом реализуются мероприятия по переселению граждан города из аварийного жилищного фонда в благоустроенные жилые помещения в рамках адресной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2016-2020 годы», утв. Постановлением Правительства Московской области от 01.12.2015 № 1151/4.

Многоквартирный жилом дом, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, данный дом был включен в указанную Программу. В соответствии с Постановлением Главы городского округа Серпухов Московской области от 05.12.2017 №2665 «Об изъятии объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <данные изъяты>, для муниципальных нужд муниципального образования «Городской округ Серпухов Московской области», 14.12.2017 ответчице было направлено уведомление об изъятии принадлежащего ей спорного жилого помещения и проект соглашения о выкупе данного жилого помещения, которое было получено Ким О.Г. 15.12.2017. Однако, указанные документы до настоящего времени ответчицей не подписаны.

Ответчица Ким О.Г. обратилась в суд со встречным иском к Администрации г.о. Серпухов Московской области об обязании заключить соглашение о выкупе жилого помещения с определением рыночной стоимости жилого помещения в размере 1 170 000 руб. с включением в выкупную цену убытков, связанных с изъятием (найм жилого помещения), в размере 670714 руб. Направленное Администрацией г. Серпухова в ее адрес соглашение от 20.07.2018 о выкупе жилого помещения на основании отчёта об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, проведённого Оценочной компанией «Прогресс», ей не было подписано, поскольку Администрацией не учтены убытки, которые понёс собственник в связи с изъятием спорного жилого помещения.

По представленной оценке, рыночная стоимость 1 кв.м. составляет 54 830 руб., а всего 1 170 000 руб., что максимально приближено к кадастровой стоимости спорного объекта. В выкупную стоимость необходимо включить понесенные истицей убытки в виде аренды жилых помещений семьёй ответчицы за период признания дома аварийным.

В судебном заседании представитель истца Администрации г.о. Серпухов Московской области настаивал на удовлетворении своих исковых требований, встречный иск не признал.

Ответчица Ким О.Г. основной иск не признала, поддержав доводы своего встречного иска.

Остальные участники процесса в суд не явились.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 22 марта 2019 года основной иск удовлетворен частично, суд обязал Ким О.Г. заключить с Администрацией городского округа Серпухов Московской области соглашение о выкупе спорного жилого помещения за выкупную цену, включающую рыночную стоимость самого жилого помещения и убытков, связанных с арендой жилого помещения за один месяц в общем размере 562 286 руб., в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда в части размера выкупной цены, ответчица Ким О.Г. в апелляционной жалобе просила его в указанной части отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим изменению в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В судебном заседании установлено, что Постановлением Главы г. Серпухова Московской области от 19.02.2015 № 91 "Об утверждении заключения № 9 Межведомственной комиссии г. Серпухова по реализации жилищной политики от 28.11.2014 о признании жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, аварийным и подлежащим сносу", жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Главы городского округа Серпухов Московской области от 05.12.2017 № 2665 "Об изъятии объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <данные изъяты>, для муниципальных нужд муниципального образования "Городской округ Серпухов Московской области", земельный участок и жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, изъяты путём выкупа.

Спорное жилое помещение, состоящее из двух комнат, жилой площадью 14,9 кв.м., в пятикомнатной квартире, этаж 2, с 27/100 долями в праве собственности на места общего пользования, вспомогательной площадью 23,9 кв.м., принадлежит истице на праве собственности.

В указанном жилом помещении зарегистрированы: истица Ким О.Г., а также А.Г. несовершеннолетний Р.С. <данные изъяты>.р., и несовершеннолетний Т.А.., <данные изъяты>.р.

14.12.2017 в адрес Ким О.Г. администрацией было направлено уведомление об изъятии для муниципальных нужд спорного жилого помещения с проектом соглашения о его выкупе, которое было получено ответчицей 15.12.2017.

В этой связи, разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался требованиями ст.ст. 3, 12 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворении основного иска в указанном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку, в отношении спорного имущества принято соответствующее распоряжение об изъятии, при чем, процедура принятия такого решения соблюдена.

В данной части решение суда не обжалуется.

Что касается размера выкупной цены изымаемого жилого помещения, то судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Согласно отчёта ООО «Оценочная компания «Прогресс» от 28.06.2018 № 18/038-13 об оценке рыночной стоимости жилого помещения, составленного по заказу Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов, рыночная стоимость спорного жилого помещения на дату проведения оценки 12.07.2018 составляет 922 149 рублей.

Согласно представленного Ким О.Г. отчёта ООО "Глобал-Оценка и Экспертиза" от 07.06.2018 № 101/2018 об определении рыночной стоимости объекта оценки, проведённый оценщиком анализ показал, что диапазон цен рыночной стоимости за 1 кв.м. в 2014 года, находящейся в районе расположения объекта оценки, составляет от 42000 руб. до 110000 руб., средняя стоимость 1 кв.м. составляет 54830 руб.

Согласно заключений проведенных по делу основной и дополнительной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом долей в праве собственности на места общего пользования по состоянию на 28.06.2018 составляет 558000 рублей. Рыночная стоимость по состоянию на 05.12.2017 спорного жилого помещения с учетом долей в праве собственности на места общего пользования и рыночной стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, площадью 1905 кв.м., составляет 537 000 руб. Стоимость аренды в г. Серпухов аналогичного спорному жилого помещения в период с 30.11.2014 по 31.12.2018 определить не представляется возможным, стоимость аренды за один месяц составит 6 286 руб.

Между тем, из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что истица в спорный период с 30.11.2014 по 31.12.2018 понесла расходы по аренде жилого помещения для проживания, т.е. убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием аварийного спорного жилого помещения, которые в силу требований ст. 32 ЖК РФ должны быть включены в общую выкупную цену изымаемого спорного жилого помещения.

Из исследовательской части вышеуказанных экспертных заключений следует, что стоимость аренды аналогичного спорному жилого помещения указана без учета долей в праве собственности на места общего пользования, также в качестве аналогов для сравнения взяты однокомнатные квартиры.

Кроме того, эксперт вовсе не ответил на вопрос о стоимости аренды жилого помещения в указанный спорный период, ограничившись установлением такой стоимости только за 1 месяц. Суждения эксперта по определению стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, площадью 1905 кв.м., отсутствуют.

Судебная коллегия отмечает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Указанные требования закона при определении выкупной цены экспертом также не учтены.

Названные недостатки судебная коллегия считает существенными, что вызывает сомнения в обоснованности вышеназванных экспертных заключений.

Помимо этого, судом первой инстанции были поставлены вопросы и экспертом дан ответ об определении рыночная стоимость спорного жилого помещения по состоянию на 28.06.2018 и по состоянию на 05.12.2017, что является неверным, поскольку, в соответствии с действующим законодательством (п.7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015) выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта на момент рассмотрения спора.

Вместе с тем, разрешая спор, суд первой инстанции положил в основу своего решения вышеуказанные заключения судебных экспертиз, тем самым, данные недостатки не устранил.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности ранее данных заключений в суде апелляционной инстанции по настоящему делу была назначена повторная оценочная судебная экспертиза, в соответствии с заключением которой, рыночная стоимость жилого помещения – двух комнат, жилой площадью 14,9 кв.м., в <данные изъяты> комнатной квартире, этаж <данные изъяты>, с <данные изъяты> долями в праве собственности на места общего пользования, вспомогательной площадью 23,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности за земельный участок, площадью 1905 кв.м., расположенный под указанным многоквартирным жилым домом, по состоянию на 19.08.2019 составляет 590 000 руб. Стоимость убытков, причиненных изъятием вышеназванного жилого помещения, а именно, стоимость аренды аналогичного изымаемому жилого помещения за период с 30.11.2014 по 31.12.2018 составляет 343 000 руб.

Судебная коллегия считает возможным положить указанное экспертное заключение в основу своих выводов, поскольку, оно составлено на основании определения судебной коллегии Московского областного суда от 10.07.2019, правомочным лицом, эксперт был предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ, само заключение содержит подробное описание проведенного исследования и ответы на все поставленные вопросы, в нем указаны примененные методы, на которых основаны выводы и представлен расчет.

С учетом изложенного, решение Серпуховского городского суда Московской области от 22 марта 2019 года в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения, в силу п.1 ч.1 и ч.3 ст. 330 ГПК РФ, подлежит изменению с указанием выкупной цены, включающей рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и убытки, связанные с наймом жилого помещения, в общем размере 933 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Серпуховского городского суда Московской области от 22 марта 2019 года в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения изменить, указав выкупную цену изымаемого жилого помещения с КН <данные изъяты>, а именно, двух комнат жилой площадью 14,9 кв.м. в 5-комнатной квартире, этаж <данные изъяты>, с <данные изъяты> долями в праве собственности на места общего пользования вспомогательной площадью 23,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, включающую рыночную стоимость жилого помещения и убытки, в общем размере 933 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи