Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3436/2021 ~ М-3153/2021 от 27.04.2021

УИД: 50RS0039-01-2021-005384-13

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаровой А.Н.,

при секретаре Шамариной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3436/21 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «МосИнжСтрой», третьему лицу о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «МосИнжСтрой», которым просит признать предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 1 очереди строительства, <дата> <номер>, договором долевого участия в строительстве; признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (инвентарный <номер>, литер А, этаж 5, общая площадь жилого помещения 50.2 кв.м., жилая площадь 17.7 кв.м.,положение на площадке прямо, номер на площадке 3.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <дата> между истцом ФИО2 и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» (новое наименование ООО «СК «ПРОЕКТ-Щ») заключен Предварительный договор <номер>—80 участия в долевом строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> I очереди строительства. Предметом данного договора является обязательство заключить в будущем Договор участия в долевом строительстве группы многоэтажных жилых домов по <адрес>. Согласно п. 1.1. Договора, Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить (создать) группу многоэтажных жилых домов с соответствующем комплексом инженерной инфраструктуры, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать в собственность Участнику по акту приема-передачи 1 - комнатную квартиру <номер> (Объект долевого строительства), имеющую проектные характеристики: условный номер (строительный) <номер>, номер дома — <номер>, секция - <номер>, этаж — <номер>, планируемая площадь - 48,3 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке 2. В соответствии с п. 1.3. Договора, срок передачи Обществом Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течении двух месяцев с момента ввода Группы жилых домов в эксплуатацию — 2 квартал <дата>. Согласно пункту 1.4 Договора, цена Договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 2 111 096 руб. 00 копеек. Свои обязательства по Договору он выполнил в полном объеме, перечислив <дата> денежные средства в сумме 2 111 096 руб. 00 копеек, на расчетный счет ООО «ГарантияСтройНедвижимость» одним платежом. огласно пункту 7 Договора. Общество не вправе отказаться от подписания и исполнения Основного договора, при условии добросовестного исполнения своих обязанностей Участником долевого строительства, которые могут быть предусмотрены исключительно настоящим Договором и/или действующим законодательством. Исходя из условий Договора, срок исполнения обязательства по передачи квартиры в собственность установлена до <дата>., однако на сегодняшний день квартира собственность истцу не передана. <дата> между ООО «СК «ПРОЕКТ-М» (прежнее наименование ООО «ГарантияСтройНедвижимость») и ООО «МосИнжСтрой» заключено Соглашение об уступке права требования <номер> по Договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома. <дата>, между истцом ФИО2 именуемым «Новый кредитор», ООО «ГарантияСтройНедвижимость» именуемым «Кредитор» и ООО «МосИнжСтрой» именуемым «Должник», заключено соглашение об уступке права требования <номер> по договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствие с п. 1.1 соглашение Кредитор уступает, а Новый кредитор обязуется оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением, права требования к Должнику по Договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>, заключенному между Кредитором и Должником и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <дата> за <номер>, в части принятия от Должника в собственность, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию пятисекционного 18-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями (корп.<номер>), общая площадь Жилого дома - 40316,8 кв.м, общая площадь квартир - 21990,35 кв.м, количество квартир - 357. Жилой дом расположен на земельных участках (кадастровый номер <номер>, <номер>, <номер>) общей площадью 19141,0 кв.м. по адресу: <адрес>). Согласно акту первичного осмотра квартиры <номер> от <дата>, квартира была передана ему, однако оформить право собственности в досудебном порядке, не представляется возможным. <дата> ГУП МО «МОБТИ» выполнены работы по технической инвентаризации объекта капитального строительства квартиры и изготовлению технического паспорта на квартиру, подлежащей передаче в мою собственность. В соответствии с техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, оплаченная мной квартира существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими техническими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке, имеет инвентарный <номер>, литер А, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 50.2 кв.м. До настоящего времени условия Договора ответчиком не выполнены. Основной договор участия в долевом строительстве не заключен, квартира мне не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан, право собственности не зарегистрировано.

    В судебном заседании истец ФИО2 участие не принимал, извещен, представитель по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

    Представитель ответчика ООО «МосИнжСтрой» в судебное заседание не явился, извещен, возражений по иску не представили.

Третье лицо - ООО «СК «ПРОЕКТ-М» - извещены, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, письменного мнения по иску не представили.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело поставлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, проверив материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

    Судом установлено, что <дата> между истцом ФИО2 и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» (новое наименование ООО «СК «ПРОЕКТ-Щ») заключен Предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> I очереди строительства (л.д. 21 - 22).

Предметом данного договора является обязательство заключить в будущем Договор участия в долевом строительстве группы многоэтажных жилых домов по <адрес>. Согласно п. 1.1. Договора, Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить (создать) группу многоэтажных жилых домов с соответствующем комплексом инженерной инфраструктуры, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать в собственность Участнику по акту приема-передачи 1 - комнатную квартиру <номер> (Объект долевого строительства), имеющую проектные характеристики: условный номер (строительный) 80, номер дома — 8, секция - Б, этаж — 5, планируемая площадь - 48,3 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке 2.

В соответствии с п. 1.3. Договора, срок передачи Обществом Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течении двух месяцев с момента ввода Группы жилых домов в эксплуатацию — 2 квартал <дата>.

Согласно пункту 1.4 Договора, цена Договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 2 111 096 руб. 00 копеек.

Свои обязательства по Договору истец выполнил в полном объеме, перечислив <дата> денежные средства в сумме 2 111 096 руб. 00 копеек, на расчетный счет ООО «ГарантияСтройНедвижимость» одним платежом (л.д. 18).

Согласно пункту 7 Договора. Общество не вправе отказаться от подписания и исполнения Основного договора, при условии добросовестного исполнения своих обязанностей Участником долевого строительства, которые могут быть предусмотрены исключительно настоящим Договором и/или действующим законодательством.

Исходя из условий Договора, срок исполнения обязательства по передачи квартиры в собственность установлена до <дата>., однако на сегодняшний день квартира собственность истцу не передана. <дата> между ООО «СК «ПРОЕКТ-М» (прежнее наименование ООО «ГарантияСтройНедвижимость») и ООО «МосИнжСтрой» заключено Соглашение об уступке права требования <номер> по Договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома.

<дата>, между истцом ФИО2 именуемым «Новый кредитор», ООО «ГарантияСтройНедвижимость» именуемым «Кредитор» и ООО «МосИнжСтрой» именуемым «Должник», заключено соглашение об уступке права требования <номер> по договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома.

В соответствие с п. 1.1 соглашение Кредитор уступает, а Новый кредитор обязуется оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением, права требования к Должнику по Договору <номер> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>, заключенному между Кредитором и Должником и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <дата> за <номер>, в части принятия от Должника в собственность, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию пятисекционного 18-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями (корп.<номер>), общая площадь Жилого дома - 40316,8 кв.м, общая площадь квартир - 21990,35 кв.м, количество квартир - 357.

Жилой дом расположен на земельных участках (кадастровый номер <номер>, <номер>, <номер>) общей площадью 19141,0 кв.м. по адресу: <адрес>

Согласно акту первичного осмотра <адрес> от <дата>, квартира была передана ему, однако оформить право собственности в досудебном порядке, не представляется возможным.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по состоянию на <дата>, расположенной по адресу: <адрес>, оплаченная мной квартира существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими техническими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке, имеет инвентарный <номер>, литер А, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 50.2 кв.м.(л.д. 23-25).

До настоящего времени условия Договора ответчиком не выполнены. Основной договор участия в долевом строительстве не заключен, квартира мне не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан, право собственности не зарегистрировано.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «МосИнжСтрой»- удовлетворить.

Признать Предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 1 очереди строительства, <дата> <номер>, заключенный между ФИО2 и ООО «ГарантияСтройНедвижимость», договором долевого участия в строительстве.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу<адрес> (инвентарный номер <номер>, литер А, этаж 5, общая площадь жилого помещения 50.2 кв.м., жилая площадь 17.7 кв.м.,положение на площадке прямо, номер на площадке 3.

Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет и внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья: А.Н. Захарова

Решение суда в окончательной форме составлено 15 июня 2021 года