Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-94/2017 (2-1335/2016;) ~ М-1173/2016 от 14.11.2016

Дело № 2-94/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2017 года                 г. Ужур      

Ужурский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Загребанцева А.Б.,

при секретаре Айрапетян Н.А.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Королева Н.П.,

представителей Королева Н.П. - Нехорошевой М.А., Майнагашевой М.В., действующих на основании доверенности

представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Дегтярь С.Н. - Александровой О.П., Билич А.А., действующих на основании доверенности от 26.06.2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Королева Н.П. к Дегтярь С.Н. о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании двойного размера суммы задатка и судебных расходов, встречному исковому заявлению Дегтярь С.Н. к Королеву Н.П. о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Королев Н.П. обратился в суд с иском к Дегтярь С.Н. о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения расторгнутым, взыскании двойного размера суммы задатка и судебных расходов, мотивируя его следующим. 20.05.2016 года между Королевым Н.П. и Дегтярь С.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в двухквартирном жилом доме и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2 Договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.07.2016 года. В доказательство заключения в будущем договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения Королев Н.П. передал Дегтярь С.Н. задаток в размере 100000 рублей, оставшаяся сумма в размере 525000 рублей должна была быть уплачена покупателем при подписании основного договора купли-продажи. 20 и 29 июня 2016 года Королев Н.П. и Дегтярь С.Н. обращались к нотариусу Ужурского нотариального округа Бровкиной Н.В. с намерением заключить основной договор купли-продажи квартиры и земельного участка, однако в связи с тем, что продавцом не был представлен полный пакет документов, в заключении основного договора купли-продажи было отказано. Помимо этого, в нарушение условий договора, Дегтярь С.Н. разместила объявление о продаже спорного недвижимого имущества. 26.08.2016 года Королевым Н.П. в адрес Дегтярь С.Н. была направлена претензия о досудебном урегулировании спора и возврате суммы задатка в размере 100000 рублей, однако в добровольном порядке вернуть сумму задатка Дегтярь С.Н. отказалась. Стоимость почтовых услуг по направлению претензии составила 100 рублей. Также для защиты своих прав Королев Н.П. обратился к юристу, в связи с чем понес дополнительные расходы в размере 26000 рублей. Обосновывая свои требования ст. 153, 154, 160, 309, 380, 381, 420 ГК РФ, Королев Н.П. просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, расторгнутым, взыскать в его пользу с Дегтярь С.Н. задаток в двойном размере в сумме 200000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителей в размере 26000 рублей, почтовые расходы в размере 100 рублей и госпошлину в размере 3500 рублей.

Дегтярь С.Н. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Королеву Н.П. о взыскании задолженности, мотивируя его следующим. 20.05.2016 года между Дегтярь С.Н. (продавец) и Королевым Н.П. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, которые Королев Н.П. обязался приобрести в собственность. Предварительный договор был заключен в связи с тем, что у покупателя не имелось всей необходимой суммы в размере 625000 рублей, и он просил отсрочку до 01.07.2016 года. Согласно п. 3 предварительного договора Королев Н.П. внес аванс в размере 100000 рублей в счет причитающихся платежей по договору купли - продажи. 29.06.2016 года при заключении основного договора нотариус Ужурского нотариального округа Бровкина Н.В. уведомила продавца и покупателя, что во время действия предварительного договора вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, и вся ответственность за переоформление документов в органах регистрации прав на недвижимое имущество ложится на покупателя. Королев Н.П. в присутствии нотариуса Бровкиной Н.В. предложил Дегтярь С.Н. переоформить документы, и между сторонами была достигнута устная договоренность о пролонгации предварительного договора на время переоформления документов на право собственности. Учитывая, что продавец проживает в другой местности, и не имеет возможности самостоятельно заниматься переоформлением документов, между Дегтярь С.Н. и Агентством недвижимости в лице Билича А.А. 05.07.2016 года был заключен договор на оформление документов для продажи спорной квартиры и земельного участка Королеву Н.П. В начале августа правоустанавливающие документы были подготовлены и Королев Н.П. был приглашен для подписания основного договора купли-продажи, однако Королев Н.П. добровольно отказался от заключения договора, о чем уведомил Билича А.А. лично. 27.09.2016 года Дегтярь С.Н. направила в адрес Королева Н.П. претензию с предложением заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Указанная претензия получена Королевым Н.П. 07.10.2017 года, что подтверждено почтовым уведомлением. Учитывая, что Королев Н.П. добровольно отказался от покупки недвижимого имущества, но вместе с тем, в период с 21.05.2016 года по 20.09.2016 года пользовался имуществом, между собственником Дегтярь С.Н. и Королевым Н.П. фактически сложились отношения договора аренды недвижимости. 05.11.2016 года Дегтярь С.Н. направила в адрес Королева Н.П. уведомление о взыскании денежных средств за пользование имуществом, арендной платы, исходя из следующего: аренда жилого помещения (среднестатистическая) - 15000 рублей в месяц х 4 месяца = 60000 рублей, пользование водоснабжением за указанный период - 2000 рублей, расход электроэнергии - 800 рублей, а всего 62800 рублей. Уведомление получено Королевым Н.П. 13.12.2016 года, однако требования Дегтярь С.Н. оставлены без ответа. Дегтярь С.Н. просит взыскать с Королева Н.П. задолженность за аренду квартиры и земельного участка в размере 62800 рублей, а также уплаченную госпошлину в размере 2084 рубля.

       Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Королев Н.П. и его представители Нехорошева М.А. и Майнагашева М.В. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, пояснили, что считают ответственным за неисполнение условий предварительного договора Дегтярь С.Н. Королев Н.П. пояснил, что с Дегтярь С.Н. они договорились о цене покупки квартиры в 625000 рублей. У него действительно полной суммы не было, он был намерен продать гараж. Однако и у Дегтярь не были готовы правоустанавливающие документы на квартиру, этот дом находился в долевой собственности. В оговоренный срок договор купли-продажи не был заключен по вине Дегтярь, он был готов заключить договора купли-продажи. Затем она уехала в г. Москву, он узнал, что оформлением документов на эту квартиру занимается Билич А.А. Он обращался к Биличу А.А. в августе 2016 года, тот сказал, что скоро будут готовы документы. Поскольку все затянулось, он решил отказаться от сделки и сообщил об этом Биличу А.А., тот сказал, что квартиру будет выставлять на продажу, после продажи вернет ему 100000 рублей. Затем он увидел в газете объявление о продаже этой квартиры. Деньги ему Дегтярь так и не вернула. Квартирой Дегтярь он не пользовался, лишь по договоренности с ней посадил в огороде картофель, за воду он рассчитался. Встречный иск Дегтярь С.Н. он не признает, считает его необоснованным, так как никакой аренды между ними не было, именно Дегтярь С.Н. виновата в неисполнении условий предварительного договора. Представители Королева Н.П. - Нехорошева М.А. и Майнагашева М.В. встречный иск Дегтярь С.Н. не признали, просят в его удовлетворении отказать, так как никаких доказательств арендных отношений с Королевым Н.П. Дегтярь С.Н. не представила.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Дегтярь С.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно, надлежащим образом.

Представители Дегтярь С.Н. - Билич А.А. и Александрова О.П. исковые требования Королева Н.П. не признали, полагают, что в незаключении основного договора купли-продажи виноват Королев Н.П., который отказался от покупки квартиры, встречный иск Дегтярь С.Н. просят удовлетворить.

Представитель Дегтярь С.Н. - Билич А.А. пояснил, что Дегтярь С.Н. обратилась к нему за помощью 05 июля 2016 года, дом принадлежал на праве долевой собственности нескольким собственникам, нужно было прекратить долевую собственность, и определить квартиры. 02 августа 2016 года соглашение между собственниками было подписано, документы сданы на регистрацию, о чем он сообщил Королеву Н.П., однако тот отказался от покупки квартиры. Тогда он по указанию Дегтярь С.Н. выставил квартиру на продажу, нашел покупателей, продал её, однако Дегтярь С.Н. не захотела возвращать деньги Королеву Н.П.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Бровкина Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела судом извещена своевременно, надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства и материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По смыслу указанных норм задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, в соответствии с предварительным договором от 20.05.2016 года Дегтярь С.Н. и Королев Н.П. обязались заключить в срок не позднее 01.07.2016 года договор купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (п. 2 договора).

Согласно п. 3 предварительного договора стороны обязались произвести куплю-продажи указанной недвижимости по цене, согласованной сторонами на момент заключения договора, то есть 625000 рублей. В доказательство заключения в будущем договора купли-продажи квартиры и земельного участка и в обеспечение его исполнения, покупатель Королев Н.П. передал продавцу Дегтярь С.Н. денежную сумму в размере 100000 рублей в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 4 предварительного договора если одна из сторон, заключивших договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры и земельного участка на условиях, изложенных в предварительном договоре.

Как следует из п. 5 предварительного договора, в случае незаключения (отказа от заключения) основного договора купли-продажи по вине продавца он обязуется уплатить покупателю полученную денежную сумму в двойном размере, а именно 200000 рублей. Если за неисполнение договора купли-продажи ответственен покупатель, то полученная денежная сумма в размере 100000 рублей остается у продавца невостребованной. В случае обоюдного отказа сторон от заключения договора купли-продажи или невозможности его исполнения по причинам, не зависящим от сторон, Дегтярь С.Н. обязана вернуть Королеву Н.П. полученный ею аванс 100000 рублей.

В материалах дела имеется претензия Королева Н.П. на имя Дегтярь С.Н. от 26.08.2016 года о возврате в течение 10 дней с момента получения претензии аванса в размере 100000 рублей.

В соответствии с претензией Дегтярь С.Н. от 27.09.2016 года, она предлагает Королеву Н.П. заключить с ней основной договор купли-продажи недвижимости в течение 10 дней с момента получения претензии.

Таким образом, с учетом объяснений сторон, исследованных доказательств, суд установил, что ни Дегтярь С.Н., ни Королев Н.П. до истечения установленного п. 2 предварительного договора срока - 01.07.2016 года, не исполнили свои обязательства - не направили другой стороне предложение заключить договор и никаких иных действий для заключения основного договора не совершили. Претензия Королевым Н.П. была направлена только через 1 месяц 26 дней, Дегтярь С.Н. - спустя 2 месяцев 27 дней после истечения срока, указанного в предварительном договоре для заключения основного договора купли-продажи. К этому времени обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены, так как в установленный предварительным договором срок, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен.

Помимо этого, ни одна из сторон предварительного договора в соответствии с положениями ч. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ не обратилась в суд с иском о понуждении другой стороны заключить основной договор, что свидетельствует об отсутствии намерения у сторон на заключение основного договора.

Таким образом, учитывая, что предварительный договор на момент рассмотрения дела фактически уже расторгнут - обязательства по нему прекращены, в связи с неисполнением продавцом и покупателем его условий, требования истца Королева Н.П. о признании предварительного договора от 20.05.2016 года расторгнутым необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Поскольку Королев Н.П. и Дегтряь С.Н., по сути, обоюдно отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка, уплаченная Королевым Н.П. в пользу Дегтярь С.Н. денежная сумма в размере 100000 рублей является авансом и подлежит возврату Королеву Н.П. (п. 5 предварительного договора).

С учетом изложенного при прекращении обязательств по предварительному договору в случае обоюдного отказа сторон от заключения основного договора купли-продажи у Дегтярь С.Н. в силу п. 5 договора возникла обязанность возвратить Королеву Н.П. уплаченные им денежные средства в сумме 100000 рублей, а потому исковые требования Королева Н.П. подлежат удовлетворению частично в размере 100000 рублей.

Разрешая встречные исковые требования Дегтярь С.Н. о взыскании с Королева Н.П. задолженности по арендной плате и оплате водоснабжения и электроэнергии за пользование Королевым Н.П. в период времени с 21.05.2016 года по 20.09.2016 года жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, суд приходит к следующим выводам.

Истцом Дегтярь С.Н. не представлено доказательств того, что Королев Н.П. был вселен в спорное жилое помещение с условием оплаты в пользу истца своего проживания, факт проживания в спорном жилом помещении Королев Н.П. отрицает, имеет иное жилое помещение по адресу: <адрес>, где он проживает со своей семьей и зарегистрирован по месту жительства. Помимо этого, истцом Дегтярь С.Н. не представлено доказательств наличия задолженности за водоснабжение в размере 2000 рублей и электроэнергии в размере 800 рублей. Таким образом, каких-либо доказательств, подтверждающих факт возникновения между Дегтярь С.Н. как собственником квартиры и земельного участка и Королевым Н.П. как лицом, имевшим намерение купить эти квартиру и земельный участок, суду не представлено, а потому отсутствуют правовые основания для взыскания с Королева Н.П. арендных платежей и задолженности по водоснабжению и электроэнергии за спорный период.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Королевым Н.П. при рассмотрении дела понесены расходы на оплату юридических услуг представителей в размере 26000 рублей, что подтверждено квитанцией № 070 серии ММВ от 12.10.2016 года. Как следует из объяснений представителей Королева Н.П., Перечня и стоимости юридических услуг ООО «Лидер Красноярск», работниками которого являются представители Королева Н.П. - Нехорошева М.А. и Майнагашева М.В., за подготовку искового заявления, сбор документов и участие в судебном разбирательстве Королев Н.П. уплатил 16000 рублей, остальные 10000 рублей уплачены им за представительство в исполнительном производстве. Расходы на услуги представителей в сумме 16000 рублей судом признаются разумными и обоснованными, соответствующим объему оказанных услуг, характеру спора. Вместе с тем, частичный отказ в иске Королеву Н.П. является основанием для удовлетворения в разумных пределах требований Королева Н.П. о взыскании расходов на оплату услуг представителей пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, то есть в размере 8000 рублей (50%).

Истцом Королевым Н.П. также понесены почтовые расходы, связанные с направлением претензии ответчику Дегтярь С.Н. в размере 100 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5500 рублей, что подтверждено соответствующими квитанциями Согласно принципу пропорциональности в пользу Королева Н.П. подлежат взысканию указанные расходы в размере 50% понесенных им расходов с учетом того, что исковые требования Королева Н.П. о признании предварительного договора расторгнутым удовлетворению не подлежат (оплачены госпошлиной в размере 300 рублей).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Королева Н.П. удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Королева Н.П. с Дегтярь С.Н. 100000 рублей, а также судебные расходы на оплату почтовых услуг в размере 50 рублей, расходы на представителей в размере 8000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2600 рублей, а всего 110650 (сто десять тысяч шестьсот пятьдесят) рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Королеву Н.П. отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Дегтярь С.Н. к Королеву Н.П. о взыскании задолженности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ужурский районный суд Красноярского края.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2017 года

Председательствующий             А.Б. Загребанцев